Triển vọng thị trường bất động sản 2024: Đường chân trời sáng lên sau "bão"

Năm 2023, thị trường bất động sản đã rơi vào trạng thái trầm lắng, nguồn cung, thanh khoản đều suy giảm, trong khi hệ thống pháp luật liên quan chưa đồng bộ, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường. Khảo sát sơ bộ của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho thấy, có đến 2/3 doanh nghiệp gần như không phát triển dự án mới trong 1 năm qua, trong khi nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm và chứng khoán.

Nhưng tới đây, thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, giới chuyên gia dự báo "cú huých" lớn cho thị trường bất động sản sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi kinh tế nói chung vẫn tăng trưởng tích cực, lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách đang tốt hơn. Đặc biệt, thị trường có thể "đảo chiều" từ quý III/2024 và khởi sắc từ quý II/2025, sau khi các Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực và đi vào cuộc sống.

Reatimes ghi nhận dự báo phân tích, đến từ giới chuyên gia với mục đích hỗ trợ nhà độc giả, nhà đầu tư hiểu về triển vọng thị trường bất động sản và cơ hội đầu tư tốt trong năm 2024.

XU HƯỚNG TÁI CẤU TRÚC TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế:

Thị trường bất động sản 2024 sẽ ghi nhận rõ ràng hơn xu hướng tái cấu trúc. Các chủ đầu tư đã, đang và sẽ tập trung hơn nữa mọi nguồn lực để phát triển những sản phẩm có lực cầu cao nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thu dòng tiền về. Trong năm tới, dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ vẫn chiếm lĩnh thanh khoản thị trường. Những sản phẩm bất động sản giá cao sẽ điều chỉnh về sát thị trường hơn nhằm tăng lượng giao dịch. 

Một trong những điểm sáng về nguồn cung của thị trường bất động sản 2024 là các dự án nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ dồi dào nguồn hàng hơn trong năm 2024 và các năm kế tiếp.

Tôi hy vọng có thể hết quý II/2024 hoặc đầu quý III/2024, thị trường sẽ ấm lên và một số phân khúc ấm lên nhanh như bất động sản công nghiệp, nhà ở tại các đô thị hoặc những chung cư ở những nơi có địa vị trí thuận.

Mặt khác, thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ban, ngành, chính quyền địa phương đã rất nỗ lực vào cuộc gỡ khó cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cũng như các cơ quan quản lý đã có những biện pháp, chính sách để từ đó thúc đẩy các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản với người muốn mua nhà. Với chủ đầu tư, gói 120.000 tỷ cũng có tác động rất tốt đến thị trường. 

Triển vọng thị trường năm 2024, tôi cho rằng quyết định nằm ở việc tái cấu trúc để thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện cụ thể và xu hướng của thị trường. Các doanh nghiệp, các chủ đầu tư phải tự nhìn nhận lại, đánh giá lại hoạt động của mình để xem xét đưa các sản phẩm hàng hóa vào thị trường và đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn thì từ đó hoạt động của bất động sản mới có cơ hội tăng trưởng và phát triển. Đấy là điều quan trọng nhất.

Còn về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, rất cần rà soát lại các văn bản, các cơ chế chính sách và đơn giản hóa giấy tờ, hoạt động để có thể khởi động được các dự án. Đặc biệt những dự án về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hay các vấn đề có liên quan đến điều chỉnh hoạt động của việc phát hành trái phiếu hay hoạt động về thanh toán nợ trong các hoạt động cho vay của lĩnh vực bất động sản. Từ đó làm cho nợ đọng trong dịch vụ bất động sản giảm xuống và giảm đi tồn kho bất động sản thì lúc đó thị trường mới có thể có sự tăng trưởng và phát triển tương đối ổn định trong năm 2024.

CÁC PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC HỒI TÍCH CỰC

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế:

Năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này.

Ở phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Vì vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Riêng thị trường kho vận, trong năm 2024, động lực của thị trường này sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, song tốc độ sẽ chậm. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản. Đồng thời, dự báo về khác biệt đáng kể giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà kho xây sẵn mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên. Dự báo nguồn cung sẽ tăng thêm 700.000m2, đưa tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại.

Trong tương lai ngắn hạn, thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án vào năm 2024.

MẶT BẰNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2024 CÓ SỰ PHÂN CẤP

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group:

Kịch bản thị trường bất động sản 2024 có thể theo hướng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung mới và những dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, thị trường vẫn có cơ hội chuyển sang diễn biến khác, khi Luật Đất đai được thông qua và có hiệu lực, kéo theo sự hoàn thiện của các hành lang pháp lý khác, trở thành trợ lực cho thị trường chuyển biến theo hướng tích cực hơn.

Về sức cầu, thị trường trong năm 2024 sẽ tiếp tục khó khăn của năm 2023 nếu tình hình chính trị thế giới vẫn bất ổn và nguy cơ lạm phát trên thế giới vẫn cao. Không chỉ riêng Việt Nam mà cả nền kinh tế thế giới đang khó khăn chung. Trước viễn cảnh kinh tế năm 2024 khá khó khăn, nhiều nhà đầu tư, khách hàng sẽ tính đến câu chuyện phòng thủ. Chỉ tính đến cuối tháng 9/2023, đã có hơn 6 triệu tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm của người dân vào hệ thống ngân hàng, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước. Điều này chứng tỏ, bên cạnh một bộ phận khách hàng khó khăn về tài chính, thì tiền trong dân vẫn rất nhiều nhưng chưa sẵn sàng đầu tư. Mặc dù lãi suất giảm sâu thì họ vẫn chọn phương án gửi tiết kiệm và vàng. Khả năng năm 2024 sẽ duy trì vấn đề này.

Tuy tổng thể sức cầu thị trường bất động sản 2024 khó bật tăng, nhưng một số phân khúc sẽ có sự đột phá. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn là điểm sáng, dẫn dắt sự hồi phục của thị trường. Đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B, C, giá dưới 50 triệu tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM sẽ là lựa chọn của nhà đầu tư. Hay các chung cư giá dưới 40 triệu đồng tại các tỉnh thành như: Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng sẽ thu hút khách.

Mặt bằng giá năm 2024 sẽ có sự phân cấp. Theo đó, trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên dòng tiền. Mặc dù không giảm giá bán nhưng chủ đầu tư sẽ áp dụng chương trình kéo dài thời gian thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc…Thông qua những chương trình hỗ trợ tài chính, giá bán thực chất sẽ giảm.

Trên thị trường thứ cấp, những nhà đầu tư eo hẹp về tài chính sẽ tiếp tục giảm giá để tăng thanh khoản, nhất là đối với bất động sản đầu cơ. Tuy nhiên, cuối năm 2024, thị trường có thể hồi phục và bước vào một chu kỳ mới, khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, các luật liên quan cận kề ngày có hiệu lực và sự chuyển tiếp của thị trường tốt hơn. Đến năm 2025, các dấu hiệu tích cực của thị trường sẽ rõ ràng hơn.

SỰ HỨNG KHỞI CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở SẼ RƠI VÀO QUÝ II/2024

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield:

Thị trường bất động sản luôn trải qua qua bốn giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới. Các giai đoạn có thể được mô tả như phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đã ở giai đoạn trầm lắng. Nhưng cũng có thể nói một cách lạc quan rằng thị trường bất động sản đã có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn cho năm sau. Sự sôi nổi của thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ phụ thuộc vào 3 yếu tố: kinh tế vĩ mô, dòng tiền trong xã hội và nguồn cung.

Thời gian qua, dòng tiền trong xã hội rất dồi dào. Bằng chứng là một lượng tiền lớn đang trú ẩn trong kênh tiết kiệm mà các phương tiện truyền thông đã phản ánh. Tuy nhiên, do niềm tin bị ảnh hưởng bởi tình trạng chung của nền kinh tế toàn cầu nên nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các kênh an toàn để chờ thời cơ.

Một điểm nữa là trong thời gian qua nguồn cung bất động sản rất ít, lại là các phân khúc cao nên giá trung bình một suất đầu tư cũng đẩy lên. Nguyên nhân là thuế sử dụng đất một số khu vực vẫn chưa tính được và liên quan đến phòng cháy chữa cháy đang được điều chỉnh lại để nghiệm thu, khiến nhiều dự án lỡ tiến độ khởi công và ra mắt.

Đến thời điểm hiện tại, lãi suất ngân hàng tiết kiệm đã giảm so với đầu năm 2022 và có chiều hướng tiếp tục giảm, từ đó sẽ kéo lãi suất cho vay giảm theo trong năm 2024. Các chủ đầu tư trong giai đoạn cuối năm 2023 cũng đã đưa ra các dự án với chính sách trả chậm khá hấp dẫn. Theo đó, nguồn cung sẽ cải thiện dần trong năm 2024 giúp giảm tình trạng khan hàng dẫn đến giá cao.

Các điểm này sẽ cần thời gian để gặp nhau, tạo ra sự hứng khởi trên thị trường bất động sản nhà ở. Chúng tôi dự đoán thời điểm này rơi vào quý II hoặc quý III/2024.

Bên cạnh đó, một số động lực quan trọng giúp thúc đẩy thị trường bất động sản trong năm 2024 như xu hướng kiến tạo không gian sống, nhà ở xã hội, các sản phẩm phục vụ nhóm khách hàng trẻ tuổi...

Trong năm 2024, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam gia tăng mạnh mẽ hơn về cả số lượng và quy mô sau từng đợt "đóng băng". Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư.

Chúng tôi tin rằng khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 – 2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.

GIẢI PHÁP ĐỂ THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TRONG NĂM 2024

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán:

Trong năm 2024, cần có những phương án tiếp tục tháo gỡ các vấn đề của thị trường bất động sản mà điển hình ở đây là Ngân hàng Nhà nước sẽ đưa ra những hướng dẫn cụ thể hơn những công ty, đối tượng nào nằm trong nhóm có thể tiếp tục cho vay hay mở rộng cho vay và những công ty, đối tượng sẽ không thể cho vay. Dựa vào đó các ngân hàng thương mại sẽ sẵn sàng hơn trong việc giải ngân và nguồn tiền giải ngân từ phía ngân hàng cho các dự án phát triển bất động sản, đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như đảm bảo người mua nhà được vay. Từ đây sẽ giúp cho thị trường giải quyết thanh khoản nhanh chóng, giảm tồn kho.

Liên quan đến tính pháp lý của các dự án. Các thủ tục pháp lý hiện nay rất rắc rối, do có nhiều cơ quan quản lý và các văn bản chồng chéo lên nhau khiến cho nhà phát triển dự án gặp rất nhiều khó khăn trong việc xử lý pháp lý. Có lẽ, Chính phủ cần phải quyết liệt hơn nữa trong việc rút ngắn quy trình để xin cấp giấy phép, giúp các nhà phát triển dự án thuận tiện hơn trong việc có những dự án có pháp lý sạch, từ đó cung cấp các sản phẩm tốt cho thị trường. Đặc biệt, có thể rút ngắn thời gian xin cấp giấy phép dự án thì sẽ làm cho giá thành của sản phẩm sẽ giảm xuống.

Năm 2024, thị trường nhà ở vẫn thiếu sản phẩm cho những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong khi đó dòng sản phẩm cao cấp lại thừa. Do đó, thị trường rõ ràng thừa mà vẫn thiếu. Thị trường bất động sản trong năm 2024 sẽ không thể rã đông hoàn toàn, do đó có rất nhiều nhà phát triển dự án sẽ phải chấp nhận thương đau để cắt lỗ.

Vấn đề kế tiếp theo liên quan tới lãi suất cho vay. Để thị trường bất động sản tiêu dùng như nhà ở phát triển bền vững thì người mua nhà cần phải được hưởng mức lãi suất ở khoảng 6 - 7% lãi suất này ổn định trong 20 năm. Chỉ khi nào đảm bảo mức lãi suất như vậy thì khi đó thị trường bất động sản mới thực sự phát triển. Bởi vì những người có nhu cầu mua nhà ở mức thu nhập trung bình và khá họ cảm thấy dễ chịu, có thể tham gia được trong việc vay và mua nhà này còn nếu mức lãi suất ở mức 10% trở lên thì sẽ chỉ có những nhà đầu cơ bất động sản tham gia, còn phân khúc bất động sản tiêu dùng sẽ rất khá khó khăn.