Sức đề kháng tốt
Đã từng có những lo ngại về sức hấp dẫn của thị trường bất động sản công nghiệp khi mà những ổ dịch lớn bùng phát lại diễn ra tại những “thủ phủ” công nghiệp hàng đầu cả nước như Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương. Tuy nhiên, nhờ công tác rà soát F0 và cách ly hiệu quả cùng nhiều chính sách thực hiện “mục tiêu kép” khiến bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có kết quả tăng trưởng đầy lạc quan trong bối cảnh chung.
Dẫn chứng về khả năng “miễn nhiễm” của bất động sản công nghiệp, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, 9 tháng đầu năm 2021, thị trường chào đón một số khu công nghiệp (KCN) mới được thành lập và nhiều dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, cả nước có 25 KCN mới được thành lập, tăng 19 KCN so với cùng kỳ năm 2020.
Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng Kinh tế trọng điểm (KTTĐ) miền Bắc nhìn chung vẫn duy trì ổn định. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất KCN và diện tích cho thuê 20.567ha, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực.
Với 15 dự án, Bắc Ninh dẫn đầu vùng KTTĐ miền Bắc với tổng diện tích khu công nghiệp là 5.797ha và đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 là 99%. Đây cũng là tỉnh có nhiều dự án được phê duyệt nhất trong Quý I/2021 với 5 KCN sắp triển khai. Nổi bật nhất là KCN Quế Võ III có diện tích 208,54ha với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu USD hay KCN Gia Bình II diện tích 250ha với 172,2 triệu USD tổng vốn đầu tư.
Tiếp đến là Hà Nội, khu vực này chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn vùng. Hải Dương với sức tăng là 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng ở mức cao hơn là 88%.
Về nguồn cung nhà xưởng và nhà kho, Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng ở mức 10,25% so với tổng nguồn cung của cả nước. Theo sau là Hải Phòng đạt 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.
Xét về giá thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cả ít leo thang hơn so với giai đoạn 2018 - 2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2. Giá tại Hà Nội vẫn chiếm vị trí cao nhất với giá đạt 129 USD/m2. Các thị trường khác ghi nhận mức giá tăng với Bắc Ninh là 106 USD/m2, Hải Phòng tăng lên 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng mạnh nhất, đạt mức 22% so với cùng kỳ năm ngoái và giá là 101 USD/m2.
Đánh giá về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2021, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho rằng, Covid-19 là phép thử lớn nhất cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong đợt dịch tái bùng phát lần thứ 4 vừa qua. Không ít phân khúc “đóng băng”, hay leo lắt “nằm im chống dịch”, tuy nhiên cũng có những phân khúc có thấy sức “đề kháng” tốt. Cụ thể là phân khúc bất động sản công nghiệp.
“Nhìn lại năm 2021, bất động sản công nghiệp chính là điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản do ít chịu tác động từ dịch bệnh. Nguồn cung mới vẫn duy trì ổn định, giá thuê kho bãi vẫn đảm bảo, tỷ lệ lấp đầy vẫn đạt tương đối. Vì vậy, so sánh với các phân khúc khác thì rõ ràng bất động sản công nghiệp là một bức tranh hoàn toàn sáng màu”, ông Quang đánh giá.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận: “Không thể phủ nhận mức độ càn quét của Covid-19 đến nền kinh tế nước ta. Tất cả mọi ngành, nghề, lĩnh vực đều chịu tác động nghiêm trọng. Hoạt động sản xuất kinh doanh đứt gãy, giao dịch trì hoãn. Tuy nhiên, phải trải qua khó khăn, chúng ta mới nhận thấy được đâu là lĩnh vực có sức bền tốt nhất, có đóng góp lớn nhất, lực đẩy cho thị trường nhiều nhất”.
Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, bất động sản công nghiệp là một minh chứng điển hình cho việc “vượt bão” Covid -19.
“Mặc cho bất động sản nghỉ dưỡng “đóng băng”, mặt bằng bán lẻ, cho thuê ế ẩm, nhà ở không thực hiện được giao dịch thì hoạt động trong các khu công nghiệp, nhà máy vẫn được duy trì. Điều đó có nghĩa, hợp đồng thuê đất, thuê xưởng, kho bãi gần như không chịu ảnh hưởng. Tất nhiên, ở một số thời điểm, khi dịch bệnh lên cao, các khu công nghiệp cũng trở thành tâm điểm của Covid-19, chuỗi sản xuất bị đứt gãy nhưng ngay sau đó đã nhanh chóng khắc phục với chính sách “3 tại chỗ”. Vì vậy, bất động sản công nghiệp vẫn giữ vững được nhiều chỉ số tăng trưởng”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh bày tỏ.
Bên cạnh nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, dòng vốn FDI đổ vào thị trường này trong năm 2021 cũng đạt được mức đáng ghi nhận. Theo Savills, trong 9 tháng đầu năm, miền Bắc nhận được nhiều đăng ký mới nhất trong lĩnh vực sản xuất lớn nhất với 3,99 tỷ USD (chiếm hơn 72,92%), theo sau là miền Nam với 1,06 tỷ USD, chiếm 19,44%, miền Trung đạt 7,63%, tương đương 418 triệu USD. Xét riêng vốn đầu tư FDI của vùng KTTĐ miền Bắc, thiết bị điện chiếm 18% trong khi đó, sản phẩm máy tính và điện tử nhận được 16%.
Tính đến hết Quý III/2021, Quảng Ninh có vốn FDI đăng ký mới ngành sản xuất nhiều nhất với 935 triệu USD, chiếm 17,08% tổng số vốn. Theo sau là Vĩnh Phúc với 693 triệu USD, chiếm 12,67% và Bắc Giang đạt 597 triệu USD, tương đương 10,91%. Bắc Ninh ở vị trí khiêm tốn hơn với 5,38%.
Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết: “Phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử. So sánh với vốn FDI 10 năm trước rõ ràng nhận thấy Việt Nam đang phát triển theo một chuỗi giá trị”.
“Toạ độ” hấp dẫn các nhà đầu tư
Về tiềm năng phát triển của thị trường trong năm 2022, các chuyên gia cho rằng, nhu cầu đối với đất công nghiệp, kho xưởng xây sẵn, sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường.
Ông John Campbell nhận định: “Trong năm tới, kỳ vọng điều này sẽ tiếp tục diễn ra, vì Việt Nam hiện đang nằm trong "tầm ngắm" của các dự án có quy mô siêu lớn. Mặc dù, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoat động kinh doanh ra khỏi Trung Quốc như dự kiến năm 2021, các nhà phát triển vẫn tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022, khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ”.
Theo ông John Campbell, những năm gần đây, các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á, do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ. Những ngành này, trong đó đặc biệt là dệt may và nội thất, phải "vật lộn" để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam. Tuy nhiên, các nhà đầu tư của những ngành công nghiệp có giá trị cao tại nước ngoài vẫn lạc quan về sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam. Cơ sở của sự lạc quan này là Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc di dời ra khỏi Trung Quốc.
Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022, ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng: “Năm 2021, bất động sản công nghiệp Việt Nam còn vượt qua được thì không có lý do gì năm 2022 lại không hồi phục mạnh mẽ và tăng tốc hơn nữa. Kể cả trong bối cảnh dịch có diễn biến phức tạp thì với chính sách tiêm chủng vắc-xin Covid-19 toàn dân và tâm lý thích nghi ngày càng tốt với dịch, thị trường bất động sản công nghiệp hứa hẹn sẽ có nhiều cơ hội để khởi động”.
Theo đó, ông Quang cho rằng, những lực đẩy sẽ tác động đến thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới sẽ bao gồm:
Thứ nhất, là các đơn hàng xuất nhập khẩu đang còn tồn đọng chưa giải quyết được trong năm 2021 thì năm 2022 sẽ được tăng tốc trở lại. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp bất động sản phải nhanh chóng quay trở lại thị trường để trả đơn, trả nợ. Từ đó đẩy mạnh các hoạt động giao dịch trong lĩnh vực đất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng,…
Thứ hai, nền kinh tế Việt Nam là một điểm đến rất tốt trong thời gian tới. Bởi Việt Nam có rất nhiều dư địa để đón làn sóng FDI cho việc phát triển công nghiệp. Việt Nam sở hữu một trong những thị trường sản xuất và hậu cần mạnh nhất trên thế giới. Đặc biệt, các Hiệp định Thương mại Tự do có thể được xem là giải pháp lâu dài cho Việt Nam, hỗ trợ quá trình chuyển giao kiến thức và công nghệ, qua đó thúc đẩy sự chuyển đổi từ sản xuất các ngành công nghiệp giá trị thấp và mang tính địa phương sang các ngành có giá trị cao hơn. Ngay cả trong ngắn hạn đến trung hạn, chúng ta vẫn được chứng kiến rất nhiều hoạt động đầu tư lớn về công nghiệp.
Thứ ba là sự hỗ trợ qua lại lẫn nhau giữa hai thị trường phía Bắc và phía Nam. Trong năm 2021, bất động sản công nghiệp phía Nam bị ảnh hưởng nhiều hơn phía Bắc nên khi có sự hỗ trợ từ thị trường phía Bắc trong thời gian tới sẽ giúp phía Nam nhanh chóng hồi phục, kéo theo bất công nghiệp cả nước phát triển.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng đánh giá, có nhiều yếu tố giúp bức tranh bất động sản công nghiệp ngày càng khởi sắc và giữ vững vị thế của mình trong thời gian tới.
Trước hết phải nhắc đến kế hoạch "mở cửa" trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư. Đồng thời, việc "mở cửa" những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp sẽ khả quan hơn.
Ngoài ra, những chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong thời gian vừa qua đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp nước ngoài nói riêng đã tạo nên những "cú hích" tốt trong việc thu hút các nhà đầu tư vào các KCN trên cả nước.
Cuối cùng, Việt Nam có nhiều tiềm năng, lợi thế “đường dài” về nhân lực, quỹ đất, tài nguyên, hạ tầng giao thông, là điểm đến đầy hấp dẫn cho các nhà đầu tư trên thế giới./.
