LTS: BT là đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP) đang được nhiều nước trên thế giới sử dụng. Đây là hợp đồng được ký giữa Nhà nước và nhà đầu tư để xây dựng công trình hạ tầng; sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao cho Nhà nước và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác.
Hình thức đầu tư BT được áp dụng tại Việt Nam từ khoảng 17 - 18 năm nay. Nhìn nhận thực tế, hình thức này đã huy động nguồn lực từ tài sản công (trong đó có đất đai) để phát triển hạ tầng, trong khi nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc triển khai hình thức đầu tư BT tại một số địa phương xuất hiện một số bất cập, đặc biệt là việc xác định giá đất và giá trị dự án BT, tạo ra những hệ lụy, gây thất thoát tài sản, lãng phí tài nguyên. Điều này đã được cơ quan kiểm toán Nhà nước chỉ rõ bằng những số liệu thống kê thất thoát hàng nghìn tỷ đồng.
Giới chuyên gia và dư luận kỳ vọng, tất cả tồn tại, hạn chế, thất thoát tài sản Nhà nước đối với hình thức đầu tư BT sẽ chấm dứt khi triển khai Nghị định 69/2019/NĐ-CP từ ngày 1/10/2019. Tuy nhiên, trên thực tế, vẫn còn tồn tại những trường hợp định giá "đổi đất lấy hạ tầng" rất khó hiểu?! Những khu đất vàng đô thị lại được định giá rất bèo và sau khi vào tay doanh nghiệp thì giá trị đất đã tăng gấp hàng chục lần. Luật pháp đã có quy định chặt chẽ, rõ ràng, tại sao lại vẫn để xảy ra những "lỗ hổng" như vậy? Qua những trường hợp này, cần rút ra bài học nào để tránh thất thoát và lãng phí đất vàng đô thị?
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: BT - Nguy cơ "méo mó" của một hình thức ưu việt
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Theo các nguồn tin mà phóng viên Reatimes có được, để thanh toán hợp đồng xây dựng 2 tòa chung cư cũ ở phường Đồng Quốc Bình (quận Ngô Quyền), TP. Hải Phòng đã phải trả cho đối tác BT (Công ty Cổ phần Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy) đến… 99ha đất ở các vị trí đắc địa. Đáng chú ý, chủ đầu tư này còn là đơn vị duy nhất trúng đấu giá cả 3 dự án cải tạo chung cư cũ của Hải Phòng trong thời gian qua.
Các thông tin này cũng được tờ báo Thanh Niên đưa tin chi tiết, sau khi được TP. Hải Phòng thanh toán 5,1ha đất tại khu đất Nhà máy đóng tàu sông Cấm (khu đất thứ nhất), Công ty Hoàng Huy đã nhanh chóng xây dựng ở đây dự án bất động sản Hoàng Huy Riverside gồm dãy nhà ở liền kề và biệt thự hiện đại. Ngay trên trang chủ website của dự án này, chủ đầu tư đã quảng cáo dự án của mình là nằm ở “vị trí vàng đắc địa”, được rao bán khoảng 35 triệu đồng/m2, dao động từ 5 - 18 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, ít ai biết rằng, khi giao cho chủ đầu tư, Hải Phòng chỉ định giá khu đất này có 194,378 tỷ đồng, tương đương 3,8 triệu đồng/m2.
Ngoài khu đất này, Hải Phòng còn đề xuất thêm 6 khu đất khác để thanh toán cho công ty Hoàng Huy.
Sau khi được TP. Hải Phòng thanh toán 5,1ha đất tại khu đất nhà máy đóng tàu sông Cấm, Công ty Hoàng Huy đã nhanh chóng xây dựng ở đây dự án bất động sản Hoàng Huy Riverside gồm dãy nhà ở liền kề và biệt thự hiện đại. Ảnh: Báo Thanh Niên.
Định giá đất quá “bèo”: Doanh nghiệp trục lợi, dân bị bào mòn lòng tin
Trao đổi với Reatimes về câu chuyện này, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, việc định giá bèo cho các khu đất đối ứng trả cho dự án BT đã gần như trở thành “chuyện thường”. Nhiều vụ việc cho thấy, rõ ràng có sự móc nối giữa doanh nghiệp và cơ quan có thẩm quyền, chính quyền địa phương nhằm hưởng chênh lệch địa tô thông qua việc định giá đất thấp so với giá thị trường.
“Vấn đề cải tạo chung cư cũ là rất quan trọng. Nhưng câu hỏi đặt ra ở đây là tại sao không đấu thầu công khai để người dân được biết và có nhiều doanh nghiệp có năng lực có thể tham gia.
Việc định giá chi phí xây dựng lại các tòa chung cư cũ đó là bao nhiêu cũng cần phải xem lại. Bởi rõ ràng, việc định giá trị của chung cư đó sẽ quyết định đến giá trị của mảnh đất đối ứng mà nhà đầu tư được hưởng theo nguyên tắc ‘ngang giá”. Để tránh thất thoát đất đai và ngân sách Nhà nước, cần phải xác định đúng giá trị của miếng đất được dùng để đối ứng, thanh toán cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án BT, bao gồm cả lợi thế về vị trí theo giá thị trường", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nói.
Ông Thịnh cũng cho hay, việc xây dựng lại chung cư cũ trên nền đất có sẵn và thường các chung cư này chỉ có 5 - 7 tầng, trong khi chủ đầu tư được xây dựng lên hơn 20 tầng đã rất “hời”, nên nếu được trả thêm một diện tích đất lên tới 99ha đất sạch nằm ở vị trí đắc địa nhất của Hải Phòng là quá chênh lệch. Điều này rất phi lý và rất bất bình thường mà bất kỳ ai cũng có thể nhìn thấy.
“Đây là một tài sản công quá lớn, do đó, các cơ quan thanh kiểm tra Trung ương phải vào cuộc xem xét, nếu thật sự có chuyện như vậy thì sẽ tạo ra bức xúc lớn cho dư luận xã hội, bào mòn lòng tin của người dân, đặc biệt là những người dân trong diện đền bù, giải tỏa mặt bằng”, ông Thịnh khẳng định.
Theo Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng BT, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán và được xác định như sau: Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán, giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.
Ai là người xác định giá trị đầu tư hay là chính chủ đầu tư đề xuất?
Liên quan đến câu chuyện Công ty Hoàng Huy trúng thầu cả 3 dự án cải tạo chung cư cũ dưới hợp đồng BT của Hải Phòng trong thời gian gần đây, vị chuyên gia này nhìn nhận, có một thực tiễn trong câu chuyện đấu thầu ở nhiều địa phương trong thời gian vừa qua, đó là đấu thầu "quân xanh, quân đỏ". Bằng cách nào đó, buộc những người muốn tham gia đấu thầu không đến đấu thầu hoặc loại bỏ hồ sơ của họ.
Do vậy, ông Thịnh cho rằng, nếu đã tổ chức đấu thầu thì cần làm rõ có thực trạng thông thầu, khống chế thầu nhằm thâu tóm dự án ở đây hay không, hay chính quyền địa phương lại triển khai theo hình thức chỉ định thầu.
“Rõ ràng, đối với việc lựa chọn chủ đầu tư để ký kết hợp đồng BT thì việc công khai, minh bạch phải được đặt lên hàng đầu. Nếu không công khai, minh bạch thì đấu thầu cũng như không”, ông Thịnh nói thêm.
Theo vị chuyên gia kinh tế, câu chuyện định giá đất đai hay những tài sản công cũng phải công khai, minh bạch, để xác định giá thực tế của khu đất đó là bao nhiêu. Chứ không thể có chuyện, tiền đền bù chỉ có vài trăm nghìn/m2 nhưng doanh nghiệp lại ăn chênh cả trăm lần khi bán lại với giá thị trường.
“Và rõ ràng, để minh bạch thì các khu đất đối ứng đó cũng phải được mang ra đấu giá, có như vậy thì mới không làm thất thoát đất đai, giá mới theo thị trường được.
Và nếu 99ha đất đó được mang ra đấu giá thì có thể cải tạo thêm hàng chục căn chung cư và các hạ tầng khác nữa chứ không chỉ mỗi hai tòa chung cư như hợp đồng BT này.
Còn nếu không đấu giá, mà áp giá Nhà nước vào chẳng hạn thì không thể chấp nhận được. Thực tế, nếu dùng 99ha đất để đổi lấy việc cải tạo hai tòa chung cư cũ thì ai cũng có thể nhìn thấy việc định giá đất ở đây là quá bèo”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.
Theo ông Thịnh, cũng phải đặt ra câu hỏi, ai là người đưa ra đề xuất cải tạo chung cư này, và ai là người xác định giá trị đầu tư hay là chính chủ đầu tư đề xuất và “đề nghị” luôn cả các khu đất đối ứng để “gợi ý” cho chính quyền? Thực tế đã có những trường hợp như vậy nên câu chuyện này cũng cần phải làm rõ.
“Tất cả mọi người dân đều biết cả nên nếu thực tế có chuyện như vậy thì sẽ gây bức xúc trong dân rất lớn”, vị chuyên gia nói thêm.
BT là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng. Sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước. Đổi lại, Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Trong bối cảnh nguồn lực ngân sách Nhà nước eo hẹp, các dự án hợp tác công - tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) là một giải pháp thiết thực để Nhà nước huy động nguồn lực từ khối tư nhân vào đầu tư hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, khoảng trống pháp lý trong vấn đề sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư đã khiến cho hình thức này trở thành “con dao hai lưỡi”, gây ra tác dụng ngược, làm thất thoát quỹ đất công và ngân sách Nhà nước.
Những biến tướng và thất thoát từ hợp đồng BT dường như đã trở thành câu chuyện "biết rồi, khổ lắm, nói mãi" nhưng thực tế vẫn chưa dừng lại mà chỉ "dịch chuyển" từ địa phương này sang địa phương khác./.
Quỹ đất đối ứng bắt buộc phải xác định đúng giá trị theo giá thị trường
(Nguyên ĐBQH Bùi Thị An)
Về bản chất, BT là phương án tốt để huy động nguồn vốn xã hội hóa cho việc đầu tư xây dựng hạ tầng khi ngân sách Nhà nước còn eo hẹp.
Tuy nhiên, muốn tiếp tục triển khai hình thức đầu tư này thì phải có những phương án giải quyết triệt để những bất cập đang tồn tại, để hạn chế một cách tối đa hệ lụy thất thoát nguồn lực đất đai, đồng thời phát huy hiệu quả của việc hoàn thiện và kết nối hạ tầng cho các thành phố, địa phương.
Theo đó, phải công khai “danh tính” các hạ tầng cần xây và công khai rõ ràng khu đất định đổi ở đâu với giá trị như thế nào, để người dân và các tổ chức có liên quan giám sát một cách chặt chẽ. Quỹ đất đối ứng bắt buộc phải xác định đúng giá trị theo giá thị trường và phải “ngang giá” với hạ tầng công cộng mà doanh nghiệp sẽ xây.
Nếu không thể công khai, minh bạch mọi thứ thì không nên sử dụng tài sản công đặc biệt là đất đai để thanh toán cho hợp đồng BT. Thay vào đó, nên giao cho tổ chức phát triển quỹ đất, đấu giá đất lấy kinh phí để xây dựng hạ tầng.
Nhất định phải thông qua đấu giá, không có ngoại lệ
(Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh)
Trước mắt, việc định giá đất đối ứng cho các dự án theo hình thức BT nhất định phải thông qua đấu giá, không có ngoại lệ. Về lâu dài hơn cần thiết lập cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức BT và đấu giá mảnh đất dành để đối ứng dự án BT đó, lấy tiền thanh toán cho nhà đầu tư thay vì cho nhà đầu tư BT hưởng lợi kép như hiện nay, cả từ nâng cao giá trị dự án lẫn giảm thấp giá trị đất đối ứng cho dự án.
