Trùm Sài Gòn mở rộng “kinh đô“ với dự án 65.000 tỷ đồng tại Quảng Ninh?

Việc Quảng Ninh giao dự án 65.000 tỷ đồng cho CTCP Tập đoàn Bến Thành Holdings Group (Bến Thành Holdings Group hoặc Tập đoàn Bến Thành) có lẽ chỉ còn là vấn đề thời gian. Trong lần Bắc tiến này của doanh nghiệp, Quảng Ninh là một điểm nhấn. 

Tháng 8/2020, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ninh đã chủ trì họp trực tuyến và cho ý kiến về đề xuất của Tập đoàn Bến Thành nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các thủ tục đầu tư xây dựng dự án tại Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái.

Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái được thành lập theo Quyết định số 19/2012/QĐ-TTg ngày 10/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ. Với diện tích tự nhiên khoảng 121.197ha, khu kinh tế này bao gồm toàn bộ TP. Móng Cái, khu công nghiệp cảng biển Hải Hà, thị trấn Quảng Hà và các xã Quảng Thắng, Quảng Thành, Quảng Minh, Quảng Trung, Cái Chiên của huyện Hải Hà.

Tại buổi họp, Tập đoàn Bến Thành trình bày ý tưởng mở rộng phía Bắc khu công nghiệp cảng biển Hải Hà; xây dựng khu đô thị du lịch quốc tế đa năng đảo tại đảo Vĩnh Thực và khu hợp tác kinh tế biên giới, khu đô thị du lịch sinh thái tại phường Hải Hòa, TP. Móng Cái. Hai dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 65.000 tỷ đồng.

Trong đó, ý tưởng mở rộng phía Bắc khu công nghiệp cảng biển Hải Hà có tổng diện tích gần 5.000ha để phát triển các ngành công nghệ cao như: điện tử, thời trang, chế biến thực phẩm, thiết bị y tế, thương mại điện tử…, tạo việc làm cho khoảng 165.000 lao động kèm theo các phân khu đô thị phụ trợ.

Tổ hợp khu đô thị du lịch quốc tế đa năng đảo tại đảo Vĩnh Thực và khu hợp tác kinh tế biên giới, khu đô thị du lịch sinh thái tại phường Hải Hòa sẽ tạo thành chuỗi đô thị du lịch kết hợp cung ứng các dịch vụ chất lượng cao, kết nối với khu vực và quốc tế.

Lãnh đạo Quảng Ninh đề nghị Tập đoàn Bến Thành và TP. Móng Cái, huyện Hải Hà tiếp tục phối hợp trao đổi với đơn vị tư vấn Khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái để cập nhật điều chỉnh quy hoạch chung khu kinh tế.

Đối với ý tưởng mở rộng phía Bắc khu công nghiệp cảng biển Hải Hà, Chủ tịch tỉnh nhấn mạnh đây là khu vực đang đứng trước những vận hội mới để đón các nhà đầu tư lớn, vì vậy Ban quản lý khu kinh tế tiếp tục rà soát lại quy hoạch phân khu, trong đó ưu tiên phát triển các ngành công nghệ cao, tham mưu cho tỉnh định vị và khoanh vùng quỹ đất để kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp.

Lãnh đạo tỉnh cũng đề nghị Tập đoàn Bến Thành triển khai các bước tiếp theo đối với những ý tưởng phù hợp với quy hoạch hiện hành, đồng thời chủ động nghiên cứu đề xuất các ý tưởng để bổ sung vào quy hoạch chung.

Đối với ý tưởng xây dựng khu đô thị du lịch quốc tế đa năng đảo tại đảo Vĩnh Thực và khu hợp tác kinh tế biên giới, khu đô thị du lịch sinh thái tại phường Hải Hòa, TP. Móng Cái, Tập đoàn phối hợp với địa phương, đơn vị liên quan tiếp tục nghiên cứu cập nhật các ranh giới đất quốc phòng, rừng phòng hộ; hạn chế thấp nhất những tác động vào cảnh quan tự nhiên.

Nếu chính thức được chấp thuận phát triển hai dự án lớn nói trên tại Quảng Ninh, chiến lược "Bắc tiến" của Bến Thành Holdings Group coi như thành công. 

Về Bến Thành Holdings Group, doanh nghiệp được thành lập vào tháng 1/2004, có địa chỉ tại số 232 Võ Văn Kiệt, phường Cầu Ông Lãnh, quận 1, TP.HCM; các dự án phát triển chủ yếu ở phía Nam. Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp này hiện nay là bà Đào Ngọc Bảo Phương (sinh năm 1994). Người đứng đầu Tập đoàn Bến Thành thuộc thế hệ 9x, có hậu thuẫn vững chắc từ gia đình. 

Theo thông tin trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, địa chỉ cũ của Bến Thành Holdings Group nằm tại số 45 - 47 Đặng Thị Nhu, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, TP.HCM. Địa chỉ này trùng hợp với địa chỉ trụ sở chính của CTCP Tập đoàn Capella (Capella Holdings), thuộc sở hữu của doanh nhân Nguyễn Cao Trí tại tòa nhà Bến Thành Tower (nay đổi tên thành The One Saigon) do Capella Holdings làm chủ đầu tư. Dự án sở hữu 3 mặt tiền đường Ký Con, đường Lê Thị Hồng Gấm và đường Đặng Thị Nhu.

Tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 4/2020, Bến Thành Holdings Group thực hiện tăng vốn điều lệ từ 800 tỷ đồng lên 12.600 tỷ đồng. Các cổ đông sáng lập bao gồm: CTCP Tập đoàn The One (20%), Đào Ngọc Bảo Phương (60%), Bùi Ngọc Quý (20%).

Trước khi công bố tham gia dự án tại Quảng Ninh, vốn điều lệ của Bến Thành Holdings Group khá khiêm tốn. Đến cuối năm 2019, vốn điều lệ thực góp của doanh nghiệp này mới chỉ có 18 tỷ đồng. Tổng tài sản khoảng hơn 40 tỷ đồng. Ngành nghề kinh doanh chính là tư vấn, môi giới đấu giá bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp gần như không có lợi nhuận. 

Được biết, người đứng đầu Bến Thành Holdings Group, bà Đào Ngọc Bảo Phương, hiện cũng đang là người đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH Chloe Hospitality. Được biết, Chloe Hospitality thành lập vào tháng 9/2020, từng do bà Bùi Thị Vân Anh (sinh năm 1970), phu nhân của ông Nguyễn Cao Trí nắm giữ cương vị Tổng Giám đốc. Cổ đông lớn thứ hai sau bà Phương là CTCP Tập đoàn The One cũng có địa chỉ trùng với địa chỉ trụ sở chính của Capella Holdings.

Ngoài ra, bà Phương còn là người đại diện theo pháp luật của hai doanh nghiệp là CTCP Bến Thành Investment Group, CTCP Bến Thành Group.

Như vậy, Bến Thành Holdings nhiều khả năng là công ty gia đình, thuộc hệ sinh thái Capella Holdings. Trong khi đó, Capella Holdings tiền thân là CTCP Địa ốc Bến Thành (Bến Thành Land), Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc là ông Nguyễn Cao Trí. Capella Holdings lúc đầu là công ty con của Tổng Công ty Bến Thành; thành lập vào năm 2006 với số vốn điều lệ ban đầu 136,2 tỷ đồng, gồm các cổ đông lớn là Tổng Công ty Bến Thành (20,77%), Công ty TNHH MTV Dịch vụ du lịch Bến Thành (14,83%), Ngân hàng TMCP Phương Đông (9,17%) và CTCP Chứng khoán Phương Đông (8,63%).

Nói về doanh nhân Cao Trí, cũng là người “trưởng thành” từ doanh nghiệp Nhà nước - Tổng Công ty Bến Thành, nền tảng phát triển sự nghiệp của vị doanh nhân sinh năm 1970 phải kể tới quãng thời gian đảm nhiệm chức vụ cấp cao tại một số công ty thành viên đơn vị này. 

Ông Nguyễn Cao Trí từng là Giám đốc Đầu tư tại Công ty Bến Thành Tourist (từ năm 1999 - 2005) và Tổng Giám đốc tại Công ty Bến Thành Land (từ năm 2006 - 2014). Sau khi Bến Thành Group thoái vốn, Bến Thành Land tiến hành đổi tên thành CTCP Tập đoàn Capella (Capella Holdings) và bắt đầu chuyển trọng tâm kinh doanh sang lĩnh vực ẩm thực - giải trí (F&B Hospitality) dưới sự “lèo lái” của ông Nguyễn Cao Trí trong vai trò Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc.

Đáng chú ý hơn cả, mới đây, ông Cao Trí bất ngờ trở thành người đại diện của CTCP Đầu tư du lịch Sài Gòn - Đại Ninh thay bà Phan Thị Hoa. Doanh nghiệp này là chủ đầu tư dự án Dự án Khu đô thị - du lịch Đại Ninh - dự án đang bị Thanh tra Chính Phủ đề nghị thu hồi do vướng hàng loạt sai phạm liên quan đến việc để xảy ra phá rừng, chậm tiến độ, không nộp thuế đất. Kết luận của Thanh tra Chính phủ được ban hành tháng 7/2020, thì tới cuối tháng 1/2021, theo bản công bố thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp của Công ty Sài Gòn – Đại Ninh, ngày 28/01/2021 ông Nguyễn Cao Trí đã chính thức trở thành người đại diện pháp luật, đồng thời là Tổng Giám đốc Sài Gòn - Đại Ninh. Chưa rõ, tỉnh Lâm Đồng đã biết việc thay thế nhân sự của chủ đầu tư này hay chưa, nhưng đến nay tỉnh cũng chưa công bố tiến độ thu hồi dự án và quá trình khắc phục hậu quả do doanh nghiệp này gây ra đối với tài nguyên rừng. 

Có thể nói, hậu thuẫn cho Bến Thành Holdings là hệ sinh thái giải trí, bất động sản gắn với thương hiệu của doanh nhân Cao Trí. Đáng chú ý, gần đây, "đế chế" Capella Holdings đang mở rộng mạnh mẽ chiến lược thâu tóm dự án bất động sản bằng việc mua lại các công ty sở hữu dự án lớn, mua lại dự án bị thu hồi hoặc bắt tay với một số cộng sự như Bản Việt và một vài cái tên khác. 

Trên danh nghĩa, doanh nhân Cao Trí đã nắm toàn bộ doanh nghiệp nổi bật nhất của Tổng Công ty Bến Thành là Bến Thành Land, cũng như không còn liên hệ gì với công ty tổng trên. Tuy vậy, nhiều công ty trong hệ sinh thái của vị doanh nhân này vẫn giữ tên Bến Thành - cái tên gợi ra đế chế hùng mạnh về bất động sản tại TP.HCM.

Sau khi Tổng Công ty Bến Thành và những đại diện liên quan rút vốn hoàn toàn tại Bến Thành Land, một cuộc chơi mới được ông Cao Trí bắt đầu với thương hiệu - định hướng và dàn lãnh đạo mới. Tháng 1/2015, sau khi Benthanh Group thoái toàn bộ vốn, Bến Thành Land đổi tên thành CTCP Tập đoàn Capella. Sau đó, các thành viên HĐQT Capella Holdings liên quan đến Benthanh Group đã từ nhiệm.

Sau biến động trong cơ cấu cổ đông, Capella Holdings liên tục tăng vốn điều lệ. Cụ thể, tại thời điểm đăng ký thay đổi hồi tháng 7/2016, doanh nghiệp thực hiện tăng vốn từ 238,4 tỷ đồng lên 333,8 tỷ đồng. Trước đây, Bến Thành Land niêm yết tại OTC với mã BTL nhưng sau đó đã không cập nhật thông tin khi đổi tên thành Capella Holdings. 

Từ mảng cốt lõi là bất động sản, Capella Holdings dần chuyển dịch sang mảng kinh doanh mới F&B - lĩnh vực được đánh giá là có tiềm năng tăng trưởng khả quan và xoay vòng đồng vốn nhanh hơn so với mảng nhà ở. Capella Holdings cũng tăng cường sử dụng công cụ M&A để gia tăng nhanh chóng quy mô, hướng tới tạo lập 3 mảnh ghép khép kín và bổ trợ cho nhau là: Hội nghị/tiệc cưới, Nhà hàng và Hoạt động giải trí. Lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tăng tốc khả quan. 

Về nhân sự, hiện nay, HĐQT Capella Holdings được điều hành bởi ông Nguyễn Cao Trí, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc cùng một số nhân sự hỗ trợ có xuất thân từ Công ty Chứng khoán Bản Việt. Bộ đôi Capella Holdings - Bản Việt thường “đi chung” với nhau trong các thương vụ M&A lớn.

Đơn cử như năm 2017, thị trường bất động sản bất ngờ dậy sóng với thương vụ thâu tóm Khahomex - doanh nghiệp có nhiều lô đất và dự án có giá trị ở quận 4 (TP.HCM) - từ nhóm cổ đông đến từ Capella Holdings và Bản Việt.

Ngay sau khi thâu tóm, ông Nguyễn Cao Trí đã trở thành Tân Chủ tịch của Khahomex, còn ông Đinh Quang Hoàn (lãnh đạo cấp cao của Công ty Chứng khoán Bản Việt) giữ vị trí thành viên Hội đồng quản trị Khahomex. Vị trí Tổng giám đốc Khahomex cũng liên quan tới nhân sự cũ của Công ty Chứng khoán Bản Việt và Ngân hàng Bản Việt giai đoạn 2008 - 2015.

Ngay sau khi thay thế cấu trúc sở hữu, Khahomex đã hủy niêm yết trên sàn HOSE để hạ cánh giao dịch trên sàn UPCOM - một bước đi được giới phân tích đánh giá là nhằm mục đích hạn chế công bố thông tin và giảm sự nhòm ngó của giới đầu tư để dễ bề tái cơ cấu.

Bên cạnh thương vụ Khahomex hay việc thâu tóm lâu đài Tajmasago (quận 7, TP.HCM), có thông tin cho thấy bộ đôi Capella Holdings và Bản Việt còn để ý đến các công ty có tiềm năng khác. Đơn cử như mới đây, nhóm nhà đầu tư này tiếp tục lên kế hoạch đầu tư vào Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng (DIC). Hiện ông Đinh Quang Hoàn đang là thành viên Hội đồng quản trị của DIC và việc đầu tư vào DIC cũng sẽ giúp cho Capella Holdings mở rộng cơ hội tiếp cận với nhiều dự án lớn của DIC tại Nhơn Trạch (sẽ hưởng lợi từ dự án sân bay quốc tế Long Thành). 

Mối quan hệ khăng khít giữa hệ sinh thái Capella Holdings và Bản Việt cũng được thực hiện qua công cụ Ngân hàng Bản Việt. Ngân hàng này đã tài trợ cho nhiều dự án và doanh nghiệp trong hệ sinh thái bất động sản. Tuy vậy, hệ sinh thái này có nhiều hoạt động khá phức tạp.

Riêng Ngân hàng Bản Việt cũng như công ty chứng khoán và quỹ cùng đều là những đơn vị luẩn quẩn trong vòng xoáy nợ xấu, quản lý tài chính yếu kém và nguyên nhân xuất phát là do vướng bận bất động sản. Tháng 7/2020, hơn 317 triệu cổ phiếu BVB của Ngân hàng TMCP Bản Việt (Viet Capital Bank) đã niêm yết trên UPCOM. Ngân hàng Bản Việt tiền thân là Ngân hàng Gia Định, được thành lập từ năm 1992. Năm 2012, ngân hàng chính thức đổi tên thành Ngân hàng TMCP Bản Việt. Trước đó, năm 2011, bà Nguyễn Thanh Phượng đã gia nhập ban lãnh đạo Ngân hàng Bản Việt, cùng thời gian, ngân hàng cũng tiến hành tăng vốn điều lệ từ 2.000 tỷ đồng lên 3.000 tỷ đồng.

Bà Nguyễn Thanh Phượng đảm nhiệm cương vị Chủ tịch HĐQT ngân hàng từ tháng 1/2012 đến tháng 4/2013, sau đó "nhường ghế" cho ông Lê Anh Tài. Hiện bà đang giữ cương vị Thành viên HĐQT và nắm giữ trực tiếp 14,7 triệu cổ phiếu của Ngân hàng Bản Việt (tương đương trên 4,6% vốn điều lệ). Bà Nguyễn Thanh Phượng cũng là Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán Bản Việt, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Chứng khoán Bản Việt và Thành viên HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Bản Việt.

Về cơ cấu cổ đông, dữ liệu cuối năm 2012 (năm Ngân hàng Gia Định chính thức đổi tên thành Ngân hàng Bản Việt) cho thấy, ngân hàng này có 3 cổ đông lớn gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư Khu đô thị mới Sài Gòn với tỷ lệ sở hữu 13,62%; Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Đầu tư Tấn Phát với tỷ lệ sở hữu 12,2% và Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hoa Lâm với tỷ lệ sở hữu 8,15%.

Tuy nhiên, theo dữ liệu tại ngày 18/2/2020, ngân hàng này chỉ còn 1 cổ đông lớn là Công ty Cổ phần Đầu tư Khu đô thị mới Sài Gòn với tỷ lệ sở hữu 12,88%. Đáng chú ý, cổ đông tổ chức chỉ sở hữu tổng cộng hơn 20% vốn điều lệ ngân hàng, còn lại gần 80% là cá nhân.

Về cơ cấu dư nợ cho vay, nợ ngắn hạn chiếm khoảng một nửa dư nợ, còn lại là nợ trung và dài hạn. Ngân hàng này cho vay nhiều nhất ở lĩnh vực bán buôn và bán lẻ; sửa chữa ô tô, mô tô, xe máy và xe có động cơ khác (chiếm tỷ trọng gần 27%); kế đến là lĩnh vực xây dựng (chiếm tỷ trọng gần 18%) và hoạt động kinh doanh bất động sản (chiếm tỷ trọng gần 15%). Cơ cấu cho vay cũng phù hợp với hoạt động kinh doanh của hệ sinh thái Bến Thành - Bản Việt.

Tại ngân hàng này, nợ xấu là một vấn đề đáng lưu ý. Nói về khoản nợ xấu của Ngân hàng Bản Việt, có lẽ cần nhắc thêm đến khoản nợ xấu của cổ đông lớn duy nhất tại ngân hàng này là Công ty Cổ phần Đầu tư Khu đô thị mới Sài Gòn (Saigon NIC), cùng mối quan hệ với CTCP Bất động sản Bản Việt. 

Quay lại mối quan hệ với cộng sự Bến Thành Holdings hay Capella Holdings, có thông tin cho rằng, hệ sinh thái của doanh nhân Cao Trí lại đang có kế hoạch bắt tay với một hệ sinh thái bất động sản - ngân hàng khác để mở rộng sức mạnh tại TP.HCM và Lâm Đồng. 

Nguy hiểm ngân hàng con và doanh nghiệp bất động sản

Với diễn biến nền kinh tế như hiện nay, giải pháp siết vốn cho vay bất động sản càng cần thiết hơn. Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2020 theo hướng tiếp tục siết lại hoạt động cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Sự đổ vỡ trong những thương vụ tín dụng bất động sản gây tác động xấu cho nền kinh tế đã được minh chứng qua quá nhiều bài học từ quốc tế đến trong nước. Đơn cử như đại án Phạm Công Danh và TrustBank đã gây rúng động dư luận cũng xuất phát từ nguyên nhân chính là do hàng nghìn tỷ đồng được bơm vào địa ốc theo kiểu "sân sau".

Mối quan hệ thân thiết quá mức bình thường giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc đều là cuộc chơi đầy toan tính. Trong đó, ngân hàng dùng doanh nghiệp "con cưng" để phát triển các dự án, đất đai có thể là từ thu hồi nợ hoặc trực tiếp mua qua công ty con. Số tài sản mua về muốn phát triển hay xây dựng thì cần tiền của chính ngân hàng bơm thêm vào. Thậm chí, có doanh nghiệp lớn còn xây dựng chiến lược phát triển dựa trên đất đai, dự án phát mãi của ngân hàng thân thiết. Điều này dẫn đến việc thiếu minh bạch và làm gia tăng giá trị ảo của bất động sản. Từ đây, nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.

Cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ năm 2008 bắt nguồn từ những nguyên nhân sâu xa về thị trường bất động sản, nhưng trong đó cũng có phần liên quan đến tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng của Mỹ đều đã thực hiện chuẩn báo cáo tài chính quốc tế. Chuẩn này đòi hỏi rất khắt khe về phân loại tài sản và đặc biệt chặt chẽ về đánh giá lại tài sản thế chấp hàng tháng. 

Khi đánh giá lại theo tháng và nhận thấy giá của bất động sản xuống liên tiếp, việc cân đối tài chính của các ngân hàng thương mại xấu đi hàng ngày. Và khi những số liệu thực tế được công bố công khai, ngay lập tức các nhà phân tích lao vào bình luận, đánh giá khiến cho tâm lý nhà đầu tư vô cùng hoang mang. Sự bất ổn này được phản ánh rõ trên thị trường chứng khoán, khiến chỉ số xuống thấp ở mức không tưởng. 

Tính minh bạch của hệ thống tài chính Mỹ là lý do về mặt kỹ thuật khiến cho các ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ sụp đổ nhanh chóng dựa trên hệ thống chuẩn báo cáo tài chính quốc tế mới.

Nhưng câu chuyện ở Việt Nam hiện nay dường như còn đáng nói hơn, bởi ngưỡng minh bạch thông tin còn thấp hơn nhiều lần. Theo quan sát, tài sản thế chấp được đánh giá một năm một lần, thậm chí 2 - 3 năm/lần, vì vậy khi thực tế giá thị trường xuống nhưng trong thời gian dài giá trên sổ sách vẫn giữ như cũ thì sẽ không được phản ánh vào bảng cân đối tài sản. Khi đó, tình trạng tài chính được cho là vẫn ổn. 

Vì các con số cũng như cách đánh giá tài chính không minh bạch nên ẩn sâu dưới bề mặt thông tin có thể nhìn thấy được là những quả "bom nổ chậm". Đến khi vỡ trận, hậu quả là lãnh đạo doanh nghiệp rơi vào vòng lao lý,  hệ thống tài chính gánh chịu những hệ luỵ lớn và kéo dài trong nhiều năm. 

Chưa hết, theo giới chuyên gia, hình thái ngân hàng là “con” của doanh nghiệp bất động sản cần phải đặc biệt cảnh giác. Thậm chí, nhiều ngân hàng con gần như chỉ lập ra nhằm mục đích phục vụ việc mua bán kinh doanh cho doanh nghiệp mẹ. Dòng tiền khi đó khiến cả người trong cuộc còn không kiểm soát nổi.  

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, ngân hàng là công ty con hoặc sân sau cho một doanh nghiệp đã là nguy hiểm, mà với doanh nghiệp bất động sản còn nguy hiểm hơn nữa. Bởi bất động sản vốn là lĩnh vực kinh doanh nhiều vốn và rủi ro, mà khi doanh nghiệp có dòng tiền dễ dàng từ ngân hàng con của mình thì việc mua bán “vô tội vạ” dễ xảy ra. Điều này hình thành khoản nợ xấu khổng lồ không bao giờ được công bố. Bản chất của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã dựa 70 - 90% vào tín dụng ngân hàng, còn đối với doanh nghiệp cá biệt này thì tất cả vốn dự án đều dựa vào ngân hàng. Đây là điều cấm kỵ bởi tại Mỹ đã có nhiều bài học đổ vỡ như thế. 

Đồng quan điểm với TS. Nguyễn Trí Hiếu, các chuyên gia kinh tế cho rằng, mối nguy hiểm mà các ngân hàng con của doanh nghiệp tạo ra rất lớn. Ngân hàng huy động tiền trong dân có trả lãi, sau đó công ty mẹ tận dụng vốn đó đầu tư bất động sản. Khi thị trường xuống, dự án không thông cấp phép hoặc doanh nghiệp lại tiếp tục mang dự án đi thế chấp ngân hàng khác để vay vốn, phát hành trái phiếu huy động vốn thêm lần nữa. Sau đó, doanh nghiệp lại tiếp tục huy động vốn của khách hàng mua nhà… Vì thế mà một dự án bất động sản của doanh nghiệp có ngân hàng "người nhà" thậm chí có thể vay vốn lên 200 - 300% giá trị dự án. Nợ cứ thế mà chồng nợ. 

Dù những hiện tượng đổ vỡ đã diễn ra tại Mỹ và có bài học tại Việt Nam, nhưng vì lợi ích lớn nên những cặp đôi ngân hàng - doanh nghiệp lại tồn tại ở nước ta như một trào lưu. Thậm chí đến những doanh nghiệp vào hàng khủng bậc nhất cũng sử dụng mô thức này để phát triển.