Văn phòng Chính phủ đã có văn bản lấy ý kiến các Bộ: Tài nguyên & Môi trường, Xây dựng, Tư pháp về đề xuất của Bộ Tài chính. Tại văn bản số 13329/BTC-QLCS ngày 19/12/2022, Bộ Tài chính đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết đối với diện tích đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều chỉnh quy hoạch sau khi trúng đấu giá đất
Tại văn bản báo cáo Thủ tướng, Bộ Tài chính cho biết tại các địa phương có phát sinh vướng mắc liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “tiền sử dụng đất”) khi được cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch đối với đất được giao đất, cho thuê đất (xin gọi chung là “giao đất”) thông qua đấu giá.
Cụ thể, nếu một dự án lựa chọn được nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, doanh nghiệp A trúng đấu giá, đã được giao đất và nộp đủ tiền sử dụng đất. Khi thực hiện dự án, có sự điều chỉnh quy hoạch chi tiết (có thể do doanh nghiệp A đề nghị điều chỉnh và được cơ quan nhà nước chấp thuận hoặc sự điều chỉnh xuất phát từ cơ quan nhà nước). Phương án quy hoạch điều chỉnh làm tăng hệ số sử dụng đất (ví dụ lô đất xây dựng chung cư mà quy hoạch chi tiết khi đấu giá có 10 tầng, hệ số sử dụng đất: 4,0 lần, sau đó được điều chỉnh quy hoạch nâng lên 30 tầng, hệ số sử dụng đất tăng lên là: 10,0 lần).
Trường hợp này cơ quan nhà nước sẽ tính lại tiền sử dụng đất để nhà đầu tư nộp bổ sung (phương án 1), hay cơ quan nhà nước sẽ thu hồi lại đất để đấu giá lại - doanh nghiệp A muốn tiếp tục thực hiện dự án thì phải tham gia đấu giá (phương án 2)?
Tại văn bản báo cáo Thủ tướng, Bộ Tài chính cho biết: “Đối với trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá sau đó điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm tăng hệ số điều chỉnh giá đất thì chưa có quy định cụ thể, dẫn đến các địa phương gặp khó khăn, vướng mắc trong thực hiện.” Bộ này đánh giá: “vướng mắc nêu trên xuất phát từ việc các địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch đối với các diện tích đất được giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá”, và lập luận: “Việc điều chỉnh quy hoạch dẫn đến giá khởi điểm tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch sẽ khác so với giá khởi điểm tại thời điểm đấu giá; theo đó, giá trúng đấu giá theo quy hoạch mới sẽ khác so với giá trúng đấu giá theo quy hoạch trước khi điều chỉnh”.
Ở phần kết của văn bản, Bộ Tài chính nêu quan điểm: “Đối với đất được Nhà nước giao theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì phải sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt tại thời điểm đấu giá. Trường hợp điều chỉnh quy hoạch đối với diện tích đất được Nhà nước giao đất theo hình thức đấu giá thì Nhà nước thu hồi để đấu giá lại theo quy hoạch mới”.
Quản và cấm
Quan điểm, đề xuất của Bộ Tài chính là có cơ sở bởi hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp doanh nghiệp thân quen “móc nối” với cơ quan nhà nước lập quy hoạch một khu đất công với các chỉ tiêu mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất kém hấp dẫn để đưa ra đấu giá; doanh nghiệp “ruột” bỏ giá cao để trúng nhưng không triển khai mà đề nghị điều chỉnh quy hoạch, tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất.
Việc cho phép điều chỉnh quy hoạch tùy tiện với đất trúng đấu giá tiềm ẩn nguy cơ thông đồng, tạo ra “nhóm lợi ích” giữa cán bộ, công chức với doanh nghiệp “thân hữu”.
Tuy nhiên, đề xuất “ngăn cấm” việc điều chỉnh quy hoạch đối với khu đất đã trúng đấu giá cũng cần được đánh giá chặt chẽ để tránh phát sinh các vướng mắc mới trong thực tiễn. Bởi Luật Quy hoạch đô thị (Điều 47) và Luật Xây dựng (Điều 35) đã quy định cụ thể các trường hợp được điều chỉnh quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, bao gồm trường hợp có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn; hoặc điều chỉnh quy hoạch nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng...
Chẳng hạn sau khi trúng đấu giá, chủ đầu tư triển khai dự án và gặp các trường hợp bất khả kháng, trở ngại khách quan không do lỗi của mình; hoặc trường hợp có sự biến động về điều kiện khí hậu, địa chất, thủy văn (ví dụ gặp hang caster, túi bùn...) thì buộc phải điều chỉnh quy hoạch, dẫn đến thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất.
Một trường hợp khác là khi cơ quan nhà nước căn cứ định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để đề nghị nhà đầu tư thay đổi quy hoạch, mục đích sử dụng đất (chẳng hạn do thiếu bệnh viện, trường học nên đề nghị nhà đầu tư điều chỉnh một số lô đất sang đất bệnh viện, trường học).
Hoặc trường hợp nhà đầu tư đề xuất thay đổi theo hướng bổ sung diện tích không gian thương mại, dịch vụ công cộng... thì cần được khuyến khích thay vì buộc nhà đầu tư trả đất cho Nhà nước để đấu giá lại.
Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, nếu điều chỉnh quy hoạch thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (tại Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất). Cụ thể, người sử dụng đất phải nộp bổ sung chênh lệch giữa tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo quy hoạch trước khi điều chỉnh và tiền sử dụng đất/tiền thuê đất theo quy hoạch sau khi điều chỉnh. Thông tư số 76/2014/TT-BTC và số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính đã hướng dẫn rõ cách tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất nộp bổ sung trong trường hợp điều chỉnh quy hoạch.
Như vậy, các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất không loại trừ việc điều chỉnh quy hoạch với các khu đất đã trúng đấu giá mà chủ đầu tư đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất. Trường hợp này, nếu việc điều chỉnh quy hoạch làm tăng tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (chẳng hạn do nâng tầng cao, tăng mật độ xây dựng...) thì chủ đầu tư phải nộp bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước.
Bởi vậy, ý kiến cho rằng trường hợp giao đất theo hình thức đấu giá sau đó điều chỉnh quy hoạch làm tăng hệ số điều chỉnh giá đất thì chưa có quy định cụ thể, các địa phương gặp vướng mắc là chưa thật chính xác.
Định giá đất là cốt lõi
Về đề xuất sửa đổi pháp luật theo hướng đất được Nhà nước giao thông qua đấu giá thì phải sử dụng theo đúng quy hoạch tại thời điểm đấu giá; nếu điều chỉnh quy hoạch thì Nhà nước thu hồi đất để đấu giá lại, tôi cho rằng sẽ gây ra bó buộc, cản trở trong các trường hợp cần thiết phải điều chỉnh quy hoạch như đã nêu trên.
Việc điều chỉnh quy hoạch (sau khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị, Điều 35 Luật Xây dựng) là quyền của chủ đầu tư cũng như cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc pháp luật đất đai có quy định cấm sẽ gây “xung đột pháp luật” và cản trở sự phát triển trong nhiều trường hợp.
Điều quan trọng là cần cải thiện chất lượng công tác định giá đất. Nếu sau khi điều chỉnh quy hoạch, cơ quan nhà nước xác định được giá đất sát giá thị trường để chủ đầu tư nộp bổ sung thì sẽ không có thất thoát và ngăn ngừa được hiện tượng “thông đồng”, “lợi ích nhóm”.
Như ý kiến của nhiều chuyên gia cũng như Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, trọng tâm của việc sửa đổi Luật Đất đai hiện nay là vấn đề định giá đất. Tại hội thảo lấy ý kiến chuyên gia về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 04/8/2022 do VCCI tổ chức, ông Trần Hồng Hà (khi ấy là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) nêu quan điểm: Nếu định giá đất sát giá thị trường thì cũng không cần thiết phải tổ chức đấu giá, đấu thầu mà hoàn toàn có thể giao đất trực tiếp.
Tôi tán thành ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà). Nếu chất lượng công tác định giá đất được nâng cao thì việc chủ đầu tư đã trúng đấu giá, sau đó điều chỉnh quy hoạch và nộp bổ sung tiền sử dụng đất cần được khuyến khích (vì chủ đầu tư bám sát hơn nhu cầu thị trường, đề xuất phương án quy hoạch phù hợp thực tiễn hơn phương án do cơ quan nhà nước lập tại thời điểm tổ chức đấu giá).
