Đánh giá về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các nội dung quy định tại Dự thảo hiện nay đã tiếp thu, khắc phục một số hạn chế, bất cập không còn phù hợp với thực tiễn của Luật Nhà ở hiện hành; rà soát lại sự thống nhất với các văn bản luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật PPP, cũng như gom gộp nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn Luật hiện hành vào chung với Luật sửa đổi để đảm bảo tính thống nhất và tăng mức độ pháp lý. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Nhà ở vẫn cần rà soát, bổ sung cụ thể và phù hợp với thực tiễn hơn.
Nhiều quy định cần rà soát, bổ sung phương án rõ ràng
Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, đây là cơ hội nghìn năm có một để thống nhất giữa các luật với nhau, khi đồng thời nhiều bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được đưa ra sửa đổi cùng lúc, đặc biệt là bộ ba Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Theo đó, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhiều nội dung góp ý quan trọng.
Một là, để đảm bảo phù hợp và đáp ứng nhu cầu thực tế, đề nghị Nhóm đầu mối soạn thảo xem xét, có hướng dẫn việc thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
TS. Cấn Văn Lực lý giải, Dự thảo quy định “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (khoản 19) và “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (khoản 20).
Tuy nhiên Dự thảo chỉ cho phép mua bán, thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai” là không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu; mà không có quy định điều chỉnh đối với nhà ở có sẵn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này hạn chế quyền dân sự, gồm quyền thế chấp của chủ sở hữu nhà ở có sẵn, ngoài ra còn gây khó khăn cho quá trình xử lý nợ của ngân hàng khi tài sản bảo đảm chuyển từ giai đoạn “nhà ở hình thành trong tương lai” sang giai đoạn “nhà ở có sẵn”.
“Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo tại thời điểm nhà đã được chủ đầu tư bàn giao và đang nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; khi đó việc xử lý tài sản sẽ không thực hiện do chưa có hướng dẫn”, TS. Cấn Văn Lực nói.
Hai là, hiện Điểm e Khoản 14 chỉ quy định cấm hoạt động kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar mà không bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, Luật không nên cho phép sử dụng nhà chung cư vào mục đích kinh doanh karaoke, quán bar do không đúng thiết kế, công năng sử dụng, gây mất an ninh trật tự và ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà ở của các cá nhân khác trừ nhà hàng, quán cà phê.
Ba là, đối với việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đề nghị Nhóm soạn thảo xem xét theo hướng cho phép có điều kiện, trong bối cảnh Việt Nam đang tham gia hội nhập sâu rộng và cũng phù hợp cam kết CPTPP, EVFTA…Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc sở hữu cần có điều kiện, phân vùng nhạy cảm an ninh quốc phòng và vùng kinh tế, xã hội nói chung.
Bốn là, đề nghị sửa đổi khoản 5, Điều 50 như sau:“Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu đưa toàn bộ công trình nhà ở và nghiệm thu các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ của dự án vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu các công trình này trước khi bàn giao nhà ở (tính đến thời điểm nghiệm thu đưa công trình nhà ở vào sử dụng)”.
TS. Cấn Văn Lực lý giải, đối với các dự án nhà ở có quy mô lớn, vào thời điểm bàn giao đầu tiên, mới có một số công trình hạ tầng xã hội được nghiệm thu đưa vào sử dụng, các hạng mục còn lại sẽ hoàn thiện nghiệm thu đưa vào sử dụng theo tiến độ được duyệt trong hồ sơ pháp lý dự án. Do đó, cần làm rõ, các hạng mục hạ tầng xã hội này chỉ tính theo thời điểm nghiệm thu đưa nhà ở vào sử dụng. Ngoài ra, đề xuất chấp thuận nhà đầu tư thực hiện luôn các dự án hạ tầng xã hội mà không cần thông qua đấu giá, đấu thầu.
Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa nhận bàn giao các hạ tầng xã hội tại dự án như: Vườn hoa, cây xanh… thì cho phép chủ đầu tư được kinh doanh một số hạ tầng như trông xe, tổ chức sự kiện để bù đắp chi phí chăm sóc, duy trì các hạ tầng xã hội này.
Năm là, chung cư mini là loại hình tiềm ẩn nhiều rủi ro về khâu quản lý, đảm bảo an toàn sử dụng - đặc biệt là an ninh, cháy nổ. Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, TS. Cấn Văn Lực đề xuất sửa đổi khoản 3, Điều 74 tại Dự thảo từ “Khuyến khích thực hiện quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư” thành “Thực hiện quản lý, vận hành nhà ở quy định tại Điều này theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư” hoặc bổ sung quy định cụ thể về việc quản lý, vận hành riêng dành cho loại hình nhà ở này.
Sáu là, hiện Dự thảo chưa quy định rõ mà chỉ nêu“Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án”.
Trong khi đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng. Do vậy, TS. Cấn Văn Lực đề nghị Nhóm soạn thảo xem xét bổ sung nguyên tắc xác định giá đền bù, để có nguyên tắc triển khai, tính toán thống nhất cho các đơn vị thực thi đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư.
Bảy là, về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đối với đối tượng “Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế”, dự thảo đang quy định phải “thuộc diện không nộp thuế thu nhập cá nhân”.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng Nhóm soạn thảo cần xem xét điều chỉnh nội dung này theo hướng mở rộng phạm vi thu nhập cũng như đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đồng thời để dễ dàng hơn trong công tác thẩm định, xét duyệt hồ sơ, cần làm rõ trường hợp “Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài KCN, khu kinh tế” đã có gia đình và vợ/chồng có mức thu nhập không đáp ứng được điều kiện về thu nhập thì có được mua nhà ở xã hội không?
“Thực tế cho thấy nhiều trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn chưa thể đủ tiền mua nhà; đặc biệt tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM”, ông Lực nói.
Tám là, yêu cầu đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê chưa thống nhất. Cụ thể theo ông Lực, Điều 92 chỉ quy định Nhà nước, pháp nhân được tham gia các hình thức phát triển nhà ở xã hội; Điều 94 lại được hiểu là các hộ gia đình, cá nhân cũng được phép đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
“Đề nghị Nhóm soạn thảo xem xét bổ sung đối tượng Hộ gia đình, cá nhân vào Điều 92 và bổ sung quy định xây dựng hệ sinh thái nhà ở xã hội”, ông Lực nêu quan điểm.
Chín là, Dự thảo đang đưa ra 2 phương án; gồm: (i) Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, yêu cầu bắt buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; hoặc (ii) giữ nguyên như quy định hiện tại.
TS. Cấn Văn Lực đồng tình với phương án (i), đảm bảo quỹ đất nhà ở xã hội được quy định rõ ràng trong quy hoạch tại từng địa phương. "Chúng ta không nên quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất phát triển nhà ở xã hội do các dự án khác biệt về quy mô, vị trí, địa bàn, cách làm này trong thời gian qua không có hiệu quả. Bên cạnh đó, cũng nên xem xét phương án cho phép chủ đầu tư dự án thương mại nộp tiền để xây dựng quỹ phát triển nhà ở xã hội", ông nói.
Mười là, về quy định các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở. Thực tế có một số trường hợp chủ đầu tư ký kết các thỏa thuận đặt cọc, ký quỹ với khách hàng mua nhà để huy động vốn thực hiện dự án, song ông Lực đánh giá quy định như Dự thảo sẽ dẫn đến khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi phải thẩm định trước khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng đặt cọc, ký quỹ và tiềm ẩn rủi ro cho tổ chức này khi cơ quan có thẩm quyền cho rằng hình thức huy động vốn như vậy là vi phạm quy định pháp luật.
Ông Lực đề nghị Nhóm soạn thảo rà soát lại các hình thức huy động vốn phát triển nhà ở để có quy định chuẩn hóa, rõ ràng, cụ thể phù hợp hơn với thực tế, đảm bảo hài hòa quyền lợi khách hàng và chủ đầu tư, tạo thuận lợi, đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong quá trình cấp tín dụng, đồng thời cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp không thực hiện đúng quy định pháp luật.
Nên áp dụng niên hạn sử dụng thay vì thời hạn sở hữu chung cư
Thời hạn sở hữu nhà chung cư đang là vấn đề nóng được dư luận rất quan tâm. Hiện dự thảo Luật đang đưa ra 2 phương án xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư; gồm: (i) Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng; hoặc (ii) Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Ông Lực đánh giá đây cũng là phương án hữu hiệu để giải quyết tình trạng người dân vẫn bám trụ tại các chung cư, khu tập thể cũ đã rất xuống cấp, không đảm bảo an toàn sử dụng. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình (phương án (i)) đã được một số quốc gia trên thế giới áp dụng thành công như Singapore.
“Tôi thống nhất phương án áp dụng niên hạn sử dụng đối với nhà chung cư và không nên dùng thuật ngữ thời hạn sở hữu”, ông Lực nêu quan điểm.
TS. Cấn Văn Lực cũng đề nghị Nhóm soạn thảo cần quan tâm, đánh giá tác động của phương án áp dụng niên hạn sử dụng lên giá nhà chung cư. Vấn đề vị chuyên gia này đặt ra là việc không hồi tố đối với những dự án chung cư đã xây dựng trước ngày Luật có hiệu lực (dự kiến 1/1/2024) liệu có gây ra tình trạng “sốt” giá chung cư đã bàn giao hay không, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án mới khan hiếm như trong thời gian qua.
“Theo quan điểm của Bộ Xây dựng (trong trả lời một số bài phỏng vấn), việc áp dụng phương án (i) kỳ vọng sẽ giúp mặt bằng giá chung cư giảm xuống, giúp người dân dễ dàng mua nhà chung cư hơn. Tuy nhiên, theo tôi, cần tính đến trường hợp giá chung cư cũ (trước thời điểm Luật có hiệu lực) tăng giá do được sở hữu vĩnh viễn và kéo theo giá mặt bằng giá chung cư mới cũng tăng mạnh”, ông Lực nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Dự thảo chưa quy định về phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập. Để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp thì không chỉ có nhà ở xã hội mà còn có phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập (Affordable housing). Phân khúc này có thể đóng góp quan trọng cho nguồn cung nhà giá phù hợp thu nhập đại đa số người dân.
“Bộ Xây dựng có thể thống kê nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp với thu nhập để xác định nên tập trung phát triển phân khúc nào”, ông Lực gợi ý.
Hiện nay, chưa có định nghĩa chính thức nào tại Việt Nam về Affordable housing. Tuy nhiên, với tầm quan trọng của phân khúc này, ông Lực đề nghị Nhóm soạn thảo cân nhắc, tham khảo kinh nghiệm nước ngoài để đưa khái niệm, các chính sách hỗ trợ Affordable housing vào Luật Nhà ở sửa đổi (tương tự như NƠXH) theo hướng Nhà nước có trách nhiệm một phần đối với việc phát triển phân khúc này và xem xét áp dụng một số ưu đãi với chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở này như miễn thuế thu nhập.
Nhà ở đang là một vấn đề nan giải tại nước ta trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng nhanh chóng và quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Dự thảo Luật Nhà ở đang được xem xét sửa đổi đồng thời với Luật Đất đai được dư luận kỳ vọng sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề tồn tại trong lĩnh vực đất đai nói chung và nhà ở nói riêng. Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian sớm nhất./.
