Tiếp tục đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 2 Luật Nhà ở (sửa đổi). Đáng chú ý, về vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng vẫn giữ nguyên đề xuất đã đưa ra trước đó tại dự thảo lần 1 với hai phương án như sau:
Phương án 1: Bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
Ở dự thảo đang lấy ý kiến, điểm mới chính là việc bổ sung mục 4 Chương II về “Thời hạn sở hữu nhà chung cư” cho phương án 1.
Cụ thể, tại Điều 27 có ghi rõ: Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.
Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở trước ngày Luật có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng bổ sung các điều mới về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư (Điều 28); quy định cụ thể về xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu (Điều 29) và hết thời hạn sở hữu (Điều 30).
Trong đó, về quy định xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, trường hợp bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư. Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách trung ương để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.
Nhà chung cư còn thời hạn sở hữu không thuộc diện quy định như nêu trên nhưng thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm di dời theo dự án và được bồi thường, bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Về quy định xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu, trường hợp còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.
Nếu nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo 2 trường hợp:
Nếu theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Những tranh cãi xoay quanh đề xuất
Trước đó, tại dự thảo lần 1, việc đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng đã nhận được không ít ý kiến trái chiều.
Một bên cho rằng, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sở hữu căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ là cần thiết, đây cũng này cũng là xu hướng chung của nhiều quốc gia khác mà Việt Nam nên học hỏi. Phương án này cũng là giải pháp hợp lý cho bài toán quản lý Nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng.
Bên khác lại cho rằng, sở hữu có thời hạn không phù hợp với tâm lý người Việt Nam khi đề cao sở hữu lâu dài ổn định và có thể để lại tài sản cho con cháu. Hơn nữa, đề xuất này có thể gây bất lợi cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có những chính sách, phương án triển khai hợp lý đi kèm.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, nếu nội dung sở hữu nhà chung cư có thời hạn tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2 được thông qua sẽ có tác động đến giá cả trên thị trường căn hộ theo hướng giảm đi, vì nhà đầu tư không còn mặn mà, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi ôm càng lâu thì càng bị mất giá.
Bên cạnh đó, việc sở hữu chung cư có thời hạn là một trong những “liều thuốc” góp phần hạ nhiệt giá nhà ở tại các thành phố lớn, hướng dòng vốn vào các ngành sản xuất thay vì tích trữ vào bất động sản như hiện nay. Đề xuất này cũng giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.
Tuy nhiên, trong trường hợp hết hạn sử dụng, nếu công trình bị phá dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Ngoài ra, từ trước tới nay người dân đã hình thành thói quen nhà ở là sở hữu lâu dài. Vì vậy, dự thảo lần 2 này của Bộ Xây dựng cần được lấy ý kiến rộng rãi từ người dân.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thời hạn sở hữu, sử dụng nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng. Cụ thể:
Thứ nhất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên quy định cụ thể người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư...
Thứ hai, đề xuất có phương án về việc bồi thường, tái định cư cho người dân trong trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư, người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.
Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm xử lý nhà chung cư có thời hạn của Singapore và các quốc gia đi trước để có chính sách phù hợp, tạo sự đồng thuận của người dân.
Thứ ba, để tránh chồng chéo giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Đất đai, cơ quan quản lý Nhà nước cần thống nhất các quy định giữa 2 luật này về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn. Nếu sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai là gốc cũng cần sửa đổi. Cụ thể là sửa đổi nội dung Điều 126 Luật Đất đai 2013 đối với người mua căn hộ: Chuyển từ "đất ở ổn định lâu dài" sang hình thức "đất ở có thời hạn". Chỉ có như vậy mới không xảy ra chồng chéo với đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 2./.
