"Vòng qua hàng tồn kho lên tới 1.500 ngày"
Trong khi những tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19 vẫn còn ám ảnh, thị trường bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều thách thức mới đặt ra bởi những chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng.
Tại "Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng", các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiiinGroup cho rằng, điểm đáng lo ngại hiện nay là vòng quay hàng tồn kho bất động sản rất lớn. "Vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại", ông Thuân nói.
Còn theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, có bốn yếu tố tiêu cực đang ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Yếu tố thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh. Đơn cử như tại Hà Nội, có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tăng vụt lên trên 100 triệu đồng/m2.
Yếu tố thứ hai là tín dụng. "Chúng tôi từng triển khai các dự án, mặc dù đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng lại đột ngột tuyên bố dừng giải ngân do "hết room" tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư", ông Tuyển chia sẻ.
Yếu tố thứ ba là đứt gãy chuỗi cung ứng. Dịch Covid-19 cùng những diễn biến bất ổn địa chính trị đã làm "u ám" thêm bức tranh về chuỗi cung ứng toàn cầu, khiến hệ thống vận chuyển logistics và thương mại quốc tế bị tắc nghẽn. Hậu quả là giá nhiên, nguyên vật liệu leo thang, tất yếu giá bất động sản sẽ bị đẩy lên cao.
Cuối cùng là lạm phát - "bóng ma" ám ảnh không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế.
Cũng theo ông Tuyển, dòng tiền dễ dãi vào thị trường bất động sản đã không còn. "Trong hai năm vừa qua, tôi được biết nhiều người dễ dàng thắng đậm chứng khoán. Thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, thị trường "sốt nóng", nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu. Song thời điểm hiện tại, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở, giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Thanh khoản sẽ bị giảm sút, giá bất động sản chững lại".
Lối thoát cho thị trường
Tín dụng là một trong những "nút thắt" đối với thị trường bất động sản hiện nay, bởi vậy giải quyết tín dụng được xem là vấn đề ưu tiên. Về vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên cân đối lại, tính toán lại nhiều chiều. Bởi nhu cầu tín dụng năm nay tăng mạnh là do nền kinh tế phục hồi, cơ hội kinh doanh dồi dào. Dòng tiền hai năm vừa qua đổ mạnh vào thị trường chứng khoán, đầu cơ bất động sản thì giờ quay trở lại với đời sống sản xuất kinh doanh nên dòng tiền đổ vào nền kinh tế hiện tại chất lượng hơn, không có gì đáng lo về sự tăng trưởng mạnh của tín dụng nửa đầu năm.
"Tôi kỳ vọng có thể trong đầu tháng tới, chậm nhất là đầu quý IV, chúng ta sẽ nới room tín dụng”, TS. Lực bày tỏ.
Chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường rất mong kênh trái phiếu doanh nghiệp được nới lỏng. "Tôi hy vọng Chính phủ sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi để kênh trái phiếu doanh nghiệp được tháo gỡ. Kênh này rất quan trọng, sẽ góp 20 - 25% tổng lượng vốn nhu cầu cho doanh nghiệp, trong đó có bất động sản".
Ở một góc độ khác, ông Nguyễn Quang Thuân nêu quan điểm: "Chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận 'vỡ nợ'".
"Nếu chúng ta xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số chính thức Thống đốc báo cáo lên Quốc hội là 6 - 7%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 - 3% thì cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp từ 15.000 - 30.000 tỷ đồng, tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội, nền kinh tế”, Tổng Giám đốc FiinGroup nhận xét.
Trong khuôn khổ diễn đàn, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital nói rằng, đây là thời điểm "vàng" để các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư nước ngoài, trong đó Indochina Capital có thể là một gợi ý lựa chọn./.
