Biến chuyển của nền kinh tế vĩ mô và những thách thức của thị trường bất động sản năm 2019 sẽ là nền tảng và lực đẩy cho thị trường bất động sản 2020. Để hiểu rõ hơn bức tranh thị trường kinh tế nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng, phóng viên đã có cuộc trao đổi với TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).
PV: Có nhiều nhận định cho hay nền kinh tế thế giới đang bất ổn trong khi kinh tế Việt Nam tương đối ổn đinh. Theo ông, điều này có đúng không, vì sao?
TS. Cấn Văn Lực: Với những diễn biến của thị trường trong thời gian qua, có thể đưa ra nhận định rằng về cơ bản kinh tế thế giới không đến mức quá tồi như chúng ta nghĩ. Một số nước lớn như Mỹ, Nhật, Ấn Độ, Brazil… phục hồi tốt giúp kinh tế thế giới năm 2019 - 2020 tăng trưởng khá, mặc dù có giảm đáng kể so với 2018. Tăng trưởng GDP năm 2019 đạt 2,7%; lạm phát giảm xuống ở mức 2,5%.
Động lực tăng trưởng kinh tế thế giới năm 2019 và cả năm 2020 chính là đầu tư và tiêu dùng. Cho dù giảm một chút so với giai đoạn trước nhưng không có gì đáng lo ngại. Ví như tiêu dùng ở Mỹ hiện vẫn chiếm khoảng 65% GDP của Mỹ, tăng trưởng khoảng 30 - 40%/năm. Về cơ bản kinh tế thế giới vẫn duy trì ở đà tăng trưởng ổn định.
Trong bối cảnh này, kinh tế Việt Nam năm 2019 - 2020 có nhiều tín hiệu tích cực. GDP dự báo tăng trưởng khá cao, khoảng 7% năm 2019 và khoảng 6,8% năm 2020; lạm phát tiếp tục được kiểm soát (khoảng 3 - 3,5%); Sản xuất công nghiệp, dịch vụ và tiêu dùng cá nhân tăng khá; đầu tư tư nhân, thu hút FDI, đầu tư gián tiếp, kiều hối tiếp tục khả quan; dịch vụ du lịch tiếp tục khả quan (năm 2018: 15,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 20% so cùng kỳ; năm 2019: khoảng 18 triệu, tăng khoảng 16%). Bất động sản theo xu hướng sàng lọc và điều chỉnh hợp lý hơn; tỷ giá, lãi suất cơ bản ổn định; dự trữ ngoại hối đạt mức kỷ lục.
Chính phủ tiếp tục cam kết cải cách, nhất là cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh…. Theo đó, hết tháng 11 năm nay có khoảng 26,7 ngàn doanh nghiệp mới thành lập, tăng 4,5% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký và 11,8% việc làm. Ngoài ra, hội nhập quốc tế được tăng cường (CPTPP hiệu lực 14/1/2019 và EVFTA có thể hiệu lực năm 2020); kinh tế số phát triển mạnh.
PV: Thưa ông, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tác động ra sao đến kinh tế Việt Nam?
TS. Cấn Văn Lực: Trung Quốc hiện vẫn đóng góp khoảng 33% lượng tăng trưởng kinh tế toàn cầu và vẫn giữ vai trò quan trọng trong kinh tế toàn cầu. Điều đó có nghĩa là nếu kinh tế Trung Quốc suy giảm, sẽ có tác động đến hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Trong khi đó, Trung Quốc nhiều năm qua vẫn là đối tác kinh tế lớn của Việt nam.
Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung có nhiều tác động đối với nền kinh tế Việt Nam. Về gián tiếp, đầu tiên là khiến thương mại, kinh tế toàn cầu giảm giảm 0,2 - 0,5 điểm % năm 2019 - 2021). Ảnh hưởng tiêu cực đến xuất khẩu của Việt Nam trong ngắn hạn, nhất là thị trường Trung Quốc, EU…. Giá hàng nhập khẩu từ Mỹ, Trung Quốc có thể tăng lên, làm tăng chi phí cho doanh nghiệp và áp lực lạm phát đối với Việt Nam. Lúc này cũng đặt ra câu hỏi liệu Mỹ có đưa Việt Nam vào danh sách “thao túng tiền tệ”?...
Mặc dù chúng ta có thể tranh thủ cơ hội xuất khẩu hàng tiêu dùng sang Mỹ song Mỹ có thể áp thuế cao đối với một số mặt hàng giống như đã áp thuế cao đối với Trung Quốc. Mặt khác, Trung Quốc điều chỉnh chính sách nhằm đa dạng hóa, đẩy mạnh xuất khẩu sang nước khác, gồm cả Việt Nam. Điều này sẽ dẫn đến cuộc canh tranh khốc liệt, đặc biệt là rủi ro “đội lốt” thương mại và đầu tư…
Chiến tranh thương mại cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam như nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng do có nhiều doanh nghiệp rời Trung Quốc sang Việt Nam. Theo đó, nhu cầu bất động sản nhà ở, chủ yếu phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang và nhà ở công nhân - thu nhập thấp tăng. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ và văn phòng tăng nhẹ. Đồng thời với cơ hội cũng là áp lực về quá tải cơ sở hạ tầng, thiếu nhân lực chất lượng cao, gian lận thương mại - đầu tư trong khi Việt Nam chưa sàng lọc…
PV: Theo ông, thời quan qua, cơ chế chính sách tác động như thế nào đến tình hình thị trường bất động sản?
TS. Cấn Văn Lực: Thị trường thời gian qua chịu nhiều tác động từ chính sách. Thứ nhất là việc rà soát thanh tra, tăng yêu cầu quy hoạch, không cấp phép dự án mới, điển hình là ở các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, không ít dự án chậm so với kế hoạch hoặc chuyển sang khu vực khác. Nguồn cung và giao dịch mua - bán phân khúc đất nền, nhà liền kề, chung cư cấp trung sụt giảm.
Thứ hai là việc các chính sách chậm ban hành gỡ khó cho thị trường dẫn đến tâm lý e ngại đầu tư; nhiều tranh chấp xảy ra do thiếu căn cứ. Ví như những tranh cãi về pháp lý condotel, shophouse…
Thứ ba là tác động của Thông tư 22/NHNN mới ban hành với mục đích tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản khi giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.
PV: Thưa ông, việc siết chặt tín dụng trong năm vừa qua khiến cho dòng vốn đổ vào bất động sản có sự thay đổi. Theo ông, năm 2020 dòng vốn sẽ như thế nào, liệu có đủ tài chính vốn để duy trì thị trường bất động sản?
TS. Cấn Văn Lực: Hiện có 4 nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản, nguồn vốn này không hề giảm mà vẫn có xu hướng tăng.
Thứ nhất, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản vẫn tăng. Tính đến tháng 10 năm nay, cho vay xây dựng vào khoảng gần 800 ngàn tỷ VND, tăng 8,5%. Cho vay kinh doanh bất động sản tăng khoảng 5,5%. Cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19%. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản vào khoảng 1,5 triệu tỷ VND, chiếm khoảng 19% tổng dư nợ của nền kinh tế (không kể cho vay xây dựng).
Thứ hai, huy động nguồn vốn tư nhân cũng rất tốt, tính đến hết tháng 11 năm nay, có khoảng 15.800 doanh nghiệp xây dựng (tăng 1,7%) và 7.300 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập (tăng 13,8% về số doanh nghiệp, tăng 27,5% về vốn đăng ký).
Thứ ba là vốn FDI đăng ký mới đạt 2,86 tỷ USD (chiếm 8,5%) và góp vốn, mua cổ phần là 1,9 tỷ USD (chiếm 17%). Thứ tư là nguồn vốn phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã vào khoảng gần 61.000 tỷ VND.
Năm 2020, doanh nghiệp cần phải làm ăn minh bạch hơn, trong bối cảnh hội nhập 4.0, thị trường đang có sự điều chỉnh và có sự giám sát chặt chẽ từ Nhà nước. Đã đến lúc doanh nghiệp phải có tầm nhìn dài hơn, cần cơ cấu lại các mặt hàng, sản phẩm cho cần đối, phù hợp thị trường. Doanh nghiệp cũng phải chú trọng hơn các kênh huy động vốn, phát hành trái phiếu minh bạch. Cùng với đó là tích cực, chủ động theo dõi, phân tích và dự báo tình hình thị trường; tăng khả năng hấp thụ (con người, công nghệ và sản phẩm khác biệt…); chủ động tăng khả năng thích ứng, chống chịu rủi ro, cú sốc từ bên ngoài.
Năm 2020 là một năm điều chỉnh chiến lược, củng cố và tạo tiền đề. Mặc dù tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro, bất định nhưng kinh tế vẫn còn đà tăng trưởng tốt. Trong đó, thị trường bất động sản tiếp tục sàng lọc, điều chỉnh. Mỗi doanh nghiệp cần chủ động xây dựng, điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp để có thể “thích ứng”, tận dụng được cơ hội và vượt lên thách thức.
Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
