TS. LS. Đoàn Văn Bình: Nhà ở cho thuê phù hợp với thu nhập là con đường phát triển bền vững, bao trùm và nhân văn

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, trong nhiều thập kỷ qua, sở hữu nhà ở luôn được xem là một trong những thước đo quan trọng phản ánh sự ổn định và thành công của mỗi gia đình.

Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội đang thay đổi nhanh chóng. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, quy mô dân số đô thị không ngừng gia tăng cùng với sự dịch chuyển ngày càng linh hoạt của lực lượng lao động. Trong khi đó, giá nhà ở liên tục tăng cao, vượt quá khả năng tiếp cận của nhiều người trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và các nhóm thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng rằng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia. Theo định hướng này, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua việc hoàn thiện thể chế, chính sách và quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; đồng thời người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.

Để hiện thực hóa mục tiêu trên, cần nghiên cứu lại cấu trúc hệ thống nhà ở theo hướng phân thành bốn nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trên cơ sở đó xây dựng các cơ chế quản lý, hỗ trợ và phát triển phù hợp đối với từng loại hình.

Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã chỉ đạo nghiên cứu, cụ thể hóa định hướng phát triển nhà ở cho thuê thành một trụ cột chiến lược mới trong chính sách nhà ở. Theo đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.

Để phát triển hiệu quả thị trường này, theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, cần huy động đa dạng các nguồn lực từ khu vực nhà nước và tư nhân; đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Cùng với đó, việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở cho thuê.

Thủ tướng Chính phủ cũng nhấn mạnh rằng phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ khó khăn và nhiều thách thức. Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề an sinh xã hội, liên quan trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của người dân và niềm tin của nhân dân đối với sự quan tâm, chăm lo của Đảng và Nhà nước.

Đánh giá cao sự quyết liệt của Đảng, Nhà nước trong việc thúc đẩy các chính sách liên quan đến nhà ở cho thuê và nhà ở vừa túi tiền, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho rằng: "Chưa bao giờ tốc độ vận hành và triển khai công việc của Nhà nước lại mạnh mẽ, quyết liệt như hiện nay. Tôi vẫn nói rằng khu vực tư nhân cũng cần học cách triển khai nhanh và hiệu quả trong giai đoạn này".

Đại diện cộng đồng doanh nghiệp, ông khẳng định sự ủng hộ đối với chủ trương phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở vừa túi tiền. Theo đó, Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo về thể chế, quy hoạch, quỹ đất và tín dụng trên tinh thần không bao cấp nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn; còn doanh nghiệp sẽ tham gia phát triển nhà ở cho thuê với mức lợi nhuận hợp lý và vận hành chuyên nghiệp.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, việc phát triển nhà ở cho thuê không chỉ nhằm bổ sung thêm một loại hình sản phẩm mà còn có thể tạo ra những thay đổi căn bản đối với cấu trúc của thị trường bất động sản.

Trước hết, về "luật chơi", hệ thống chính sách và thể chế cần hướng tới mục tiêu bảo đảm mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp, an toàn với chi phí hợp lý. Đồng thời, cần từng bước thay đổi tư duy từ "an cư lạc nghiệp" sang "an cư là có chỗ ở ổn định", coi bất động sản là nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thay vì chủ yếu là công cụ tích sản và đầu cơ. Bên cạnh đó, việc sử dụng hiệu quả hơn quỹ nhà ở hiện có cũng cần trở thành một trong những định hướng quan trọng của chính sách nhà ở trong giai đoạn tới.

Về "sân chơi", ông cho rằng sự phát triển của nhà ở cho thuê sẽ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản cân bằng hơn, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài trong nhiều năm qua. Theo đó, dòng vốn và nhu cầu thị trường sẽ từng bước dịch chuyển từ đầu cơ, tích sản sang nhu cầu ở thực; từ đầu tư ngắn hạn sang đầu tư dài hạn; từ bất động sản mang tính mua bán đơn thuần sang các sản phẩm tạo dòng tiền ổn định. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều dư địa phát triển hơn.

Theo ông, cùng với sự thay đổi đó, chất lượng sản phẩm và dịch vụ cũng sẽ được nâng lên. Nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn phải đáp ứng các yêu cầu về tiện ích, an toàn, quản lý vận hành và trải nghiệm sống, qua đó hình thành một hệ sinh thái cân bằng hơn giữa sở hữu và thuê nhà.

Ở góc độ "người chơi", thị trường sẽ chứng kiến sự tham gia ngày càng rõ nét của các chủ thể chuyên nghiệp. Bên cung không chỉ bao gồm Nhà nước mà còn là các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và vận hành dự án. Bên cầu là nhóm khách thuê đa dạng hơn, từ người trẻ, chuyên gia đến người lao động và các hộ gia đình. Cùng với đó, bên vận hành là các công ty vận hành chuyên nghiệp; bên sản xuất thiết bị, vật liệu sẽ tạo ra những sản phẩm bền vững, phù hợp với vận hành hiệu quả.

TS. LS. Đoàn Văn Bình cũng cho rằng hoạt động môi giới cũng sẽ có sự sàng lọc nhất định khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển, bởi mức phí môi giới cho thuê thường thấp và kém hấp dẫn hơn so với môi giới bán hàng. Ông cho rằng tại Việt Nam, phí môi giới bất động sản hiện ở mức 5 - 7%, thuộc nhóm cao nhất thế giới và đây cũng là một trong những yếu tố góp phần đẩy giá nhà lên cao.

Đáng chú ý, cùng với sự phát triển của nhà ở cho thuê, các công ty quản lý tài sản được dự báo sẽ trở thành một mắt xích quan trọng của thị trường. Đây là lĩnh vực đã phát triển mạnh tại nhiều quốc gia nhưng tại Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu do các đơn vị nước ngoài đảm nhiệm. Theo ông, sự hình thành và lớn mạnh của các doanh nghiệp quản lý tài sản trong nước sẽ là một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường nhà ở cho thuê phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, dù nhu cầu nhà ở cho thuê đang gia tăng, song phân khúc này tại Việt Nam vẫn chưa phát triển tương xứng do nhiều rào cản tồn tại cả về tư duy, thể chế, nguồn vốn và cấu trúc thị trường.

Trước hết, một trong những thách thức lớn nhất là người Việt Nam vẫn mang đậm văn hóa sở hữu nhà ở với quan niệm "an cư lạc nghiệp". Nhiều người xem việc sở hữu nhà không chỉ là nhu cầu về chỗ ở mà còn là tài sản tích lũy, kênh đầu tư và sự bảo đảm cho thế hệ sau. Trong khi đó, thuê nhà thường bị nhìn nhận như một giải pháp tạm thời, kém ổn định hoặc thiếu trách nhiệm với gia đình. Đặc biệt, nhiều người vẫn chịu áp lực phải sở hữu nhà ở như một dấu mốc khẳng định thành công và ổn định trong cuộc sống.

Ông dẫn số liệu cho thấy tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc top đầu thế giới. Theo Tập đoàn Bất động sản Garret có trụ sở tại Kentucky, Hoa Kỳ, Việt Nam đứng thứ 3 với tỷ lệ sở hữu 90%, sau Rumani và Trung Quốc. Theo số liệu từ Global Property Guide, Việt Nam đứng thứ 13 như trên với cùng tỷ lệ sở hữu 90%.

"Tuy nhiên, nghịch lý là khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. Chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price-to-Income Ratio - PIR) hiện dao động từ 23,7 - 30 lần, cao hơn 1,6 - 2 lần so với mức trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý từ 5 - 7 lần. Điều đó đồng nghĩa người dân phải mất từ 23 - 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới có thể sở hữu một căn nhà có giá trị trung bình", ông nói.

Trong vòng 5 năm qua, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%, trong khi lợi suất cho thuê chỉ dao động 2 - 4%/năm, thấp hơn nhiều thị trường khu vực khoảng 5 - 7%. Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, điều này cho thấy thị trường vẫn đang thiên về tích sản và đầu cơ hơn là khai thác dòng tiền từ bất động sản.

Bên cạnh yếu tố văn hóa sở hữu, bài toán kinh tế cũng là rào cản lớn đối với sự phát triển của nhà ở cho thuê. Theo ông, tỷ trọng tiền sử dụng đất đang quá cao trong cấu thành giá thành nhà ở. Nếu như tại dự án Sunny Garden City trước đây, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì tại dự án CEOHomes Hana Garden, tỷ lệ này đã lên tới khoảng 33%.

Trong khi đó, thị trường vẫn thiếu các nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý. 

Dòng vốn cho bất động sản hiện chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, trong khi lãi suất vay phổ biến ở mức 10 - 12%/năm. Với mức lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2 - 4%/năm, nhiều dự án nhà ở cho thuê khó bảo đảm hiệu quả tài chính, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư vào phân khúc này.

Chi phí xây dựng gia tăng cũng tạo thêm áp lực cho thị trường. Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, giá vật liệu xây dựng năm 2025 tăng khoảng 30%, quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10% so với năm trước. Tình trạng thiếu hụt lao động, giá vật liệu leo thang và những bất cập trong cạnh tranh thị trường đã góp phần đẩy giá thành bất động sản lên cao.

Ở góc độ thị trường, nhà ở cho thuê tại Việt Nam hiện vẫn chủ yếu phát triển theo hình thức nhỏ lẻ, tự phát và thiếu tính chuyên nghiệp. Nguồn cung chủ yếu đến từ nhà trọ, nhà cho thuê cá nhân hoặc các mô hình chung cư mini phân tán, trong khi chất lượng dịch vụ, tiện ích, quản lý vận hành và mức độ an toàn còn nhiều hạn chế. Ông dẫn chứng, riêng tại TP.HCM năm 2024 có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy, trong đó 344 nhà trọ và nhà ngăn phòng đã bị đình chỉ hoạt động.

Một hạn chế khác là Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu đầy đủ về thị trường nhà ở cho thuê để phục vụ công tác hoạch định chính sách và phát triển sản phẩm. "Không có bộ dữ liệu thì rất khó xây dựng được định hướng, kế hoạch cũng như khả năng thực thi đối với nhà ở cho thuê", TS. LS. Đoàn Văn Bình đặt vấn đề.

Theo ông, xu hướng Serviced Living đang phát triển mạnh trên thế giới cũng đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường. Người thuê ngày càng quan tâm đến chất lượng quản lý vận hành, hệ thống tiện ích, trải nghiệm sống và khả năng kết nối cộng đồng thay vì chỉ đơn thuần tìm kiếm một nơi ở.

Tuy nhiên, số lượng đơn vị vận hành chuyên nghiệp quy mô lớn tại Việt Nam hiện vẫn còn hạn chế. Thị trường mới chỉ ở giai đoạn hình thành những nền móng ban đầu của rental housing chuyên nghiệp, chưa tạo được một nhóm tài sản đủ quy mô và sức hấp dẫn như tại Nhật Bản, Úc, Canada hay các nước châu Âu. Tại Hà Nội năm 2025, số lượng căn hộ cho thuê chuyên nghiệp chỉ khoảng 6.000 căn, trong khi nguồn cung căn hộ bán mới đạt khoảng 24.500 căn.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, những rào cản trên cũng lý giải vì sao thị trường hiện vẫn ưu tiên phát triển nhà ở để bán (Build to Sell - BTS) hơn là nhà ở cho thuê (Build to Rent - BTR). Ngoài yếu tố văn hóa sở hữu, nguyên nhân còn đến từ việc thị trường vốn dài hạn, đặc biệt là các quỹ tín thác bất động sản (REIT), chưa phát triển; chi phí đầu tư, chi phí tuân thủ và lãi suất còn cao; đồng thời cơ chế hiện hành vẫn có xu hướng tạo thuận lợi hơn cho mô hình nhà ở để bán. Đối với các chủ đầu tư, đây là phân khúc dễ huy động vốn, thu hồi vốn nhanh và có thời gian hoàn vốn ngắn hơn so với phát triển nhà ở cho thuê.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thị trường hiện vẫn ưu tiên phát triển nhà ở để bán (BTS) hơn nhà ở cho thuê (BTR) nằm ở sự khác biệt rất lớn về mô hình đầu tư, cơ chế huy động vốn và thời gian hoàn vốn.

Đối với nhà ở để bán, chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức bán hàng theo tiến độ, dòng tiền được thu hồi tương đối nhanh sau khi dự án hoàn thành và bàn giao. Đây là mô hình có vòng quay vốn ngắn, thường chỉ khoảng 5 năm, nên hấp dẫn cả chủ đầu tư lẫn các tổ chức tín dụng.

Trong khi đó, nhà ở cho thuê đòi hỏi cách tiếp cận hoàn toàn khác. Chủ đầu tư phải bỏ vốn đầu tư ban đầu lớn, sở hữu và vận hành tài sản trong suốt vòng đời dự án, có thể kéo dài từ 50 - 70 năm. Việc thu hồi vốn chủ yếu dựa vào dòng tiền cho thuê nên diễn ra rất chậm. Theo tính toán lý thuyết, thời gian hoàn vốn có thể lên tới khoảng 25 năm, thậm chí kéo dài hơn nếu thị trường biến động hoặc hiệu quả khai thác không đạt như kỳ vọng.

"Đây là lý do mô hình nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn dài hạn, ổn định và chi phí thấp, tương tự như các dự án hạ tầng lớn", ông TS. LS. Đoàn Văn Bình nhận định.

Một thách thức khác là độ nhạy rất cao của mô hình nhà ở cho thuê đối với lãi suất. Theo ông Bình, tỷ suất sinh lời cho thuê (Yield) tại Việt Nam hiện chỉ dao động khoảng 2 - 4%/năm, trong khi lãi suất vay phổ biến ở mức 10 - 12%/năm. Điều này dẫn đến nguy cơ dòng tiền âm nếu lãi suất vay cao hơn tỷ suất sinh lời của dự án.

"Đó là lý do mô hình rental housing phát triển mạnh tại Nhật Bản, Singapore, châu Âu hay Mỹ - những nơi có nguồn vốn dài hạn, mặt bằng lãi suất thấp và lợi suất khai thác ổn định hơn", ông cho biết.

Ông cho rằng, những bất cập này cũng phản ánh rõ trong bức tranh thị trường bất động sản hiện nay. Thị trường vẫn mang nặng tính đầu cơ và tích sản, trong khi cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối với tình trạng thừa nguồn cung ở một số phân khúc cao cấp nhưng thiếu nhà ở bình dân và nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Mặc dù quy mô nguồn cung nhà ở tương lai được đánh giá khá lớn với khoảng 3.297 dự án, tương đương 5,9 triệu căn nhà và tổng vốn đầu tư khoảng 7,42 triệu tỷ đồng, song cơ cấu thị trường vẫn chưa thực sự cân bằng.

Theo ông, việc quá nhiều nguồn lực tài chính của xã hội tập trung vào bất động sản cũng khiến dòng vốn bị "đóng băng" trong tài sản thay vì dịch chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ, nông nghiệp hay các ngành tạo ra giá trị gia tăng cao hơn. Phần lớn tiền tiết kiệm của người dân được dồn vào nhà ở, làm giảm nguồn lực dành cho khởi nghiệp, giáo dục, y tế, du lịch và các hoạt động tiêu dùng khác, qua đó ảnh hưởng đến tính bền vững của nền kinh tế. Đồng thời, sự lệ thuộc lớn vào bất động sản cũng làm gia tăng rủi ro mang tính hệ thống đối với nền kinh tế.

Sau khi chỉ ra các rào cản về tư duy, vốn, thể chế và cấu trúc thị trường, TS. LS. Đoàn Văn Bình đặt ra một câu hỏi: Liệu đây đã là thời điểm "chín muồi" để nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc phát triển quy mô lớn tại Việt Nam?

Theo ông, dù vẫn còn không ít khó khăn cần tháo gỡ, nhưng thực tiễn thị trường đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Không chỉ nhu cầu thuê nhà gia tăng nhanh chóng, nhiều yếu tố nền tảng quan trọng cho sự phát triển của nhà ở cho thuê cũng đang dần hình thành.

Dẫn nghiên cứu của Savills, CBRE và JLL, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết nhu cầu thuê nhà đang gia tăng nhanh chóng trong những năm gần đây. Tệp khách hàng không chỉ giới hạn ở người lao động hay sinh viên mà ngày càng mở rộng sang nhiều nhóm đối tượng khác như người trẻ tại các đô thị lớn, chuyên gia trong và ngoài nước, lao động dịch chuyển giữa các địa phương cũng như các gia đình chưa đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở.

Bên cạnh sự gia tăng về nhu cầu, nhiều điều kiện quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê cũng đang dần hình thành. Giá nhà ở liên tục tăng cao so với thu nhập khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với người trẻ. Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với tỷ lệ đô thị hóa đạt khoảng 45% vào năm 2025 và dự kiến tăng lên 50% vào năm 2030, kéo theo nhu cầu về chỗ ở linh hoạt tại các đô thị ngày càng lớn.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, sự dịch chuyển lao động ngày càng mạnh mẽ cùng với sự phát triển của nền kinh tế dịch vụ cũng đang tạo ra lượng cầu đáng kể đối với nhà ở cho thuê. Đây là những điều kiện quan trọng để hình thành và mở rộng thị trường nhà ở cho thuê trong thời gian tới.

Ngoài ra, ông đánh giá các khu vực như Hà Nội, TP.HCM, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vực gần sân bay, đô thị đại học hay các khu vực phát triển theo mô hình TOD sẽ là những địa bàn có tiềm năng lớn để phát triển nhà ở cho thuê trong thời gian tới.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, những tín hiệu tích cực về nhu cầu và các điều kiện phát triển cho thấy nhà ở cho thuê đang đứng trước một cơ hội lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành một trụ cột của thị trường nhà ở, kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước là một nguồn tham khảo quan trọng.

Dẫn thông tin từ OECD, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết tại nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà đang dần trở thành một lựa chọn sống bình thường thay vì chỉ là giải pháp tạm thời. Quan niệm "ở đâu, nhà ở đó" ngày càng phổ biến, phản ánh nhu cầu về sự linh hoạt trong học tập, làm việc và dịch chuyển lao động.

Theo ông, thị trường nhà ở cho thuê tại các nước thường được hình thành trên nền tảng hợp tác của nhiều chủ thể. Bên cung gồm các nhà phát triển dự án, quỹ tín thác bất động sản (REIT), quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm và các định chế tài chính dài hạn. Bên cầu chủ yếu là người trẻ mới đi làm, các hộ gia đình chưa tích lũy đủ để mua nhà, lao động nhập cư và công nhân. Điểm chung của các thị trường này là ưu tiên tính linh hoạt, chất lượng vận hành và hệ thống tiện ích đi kèm, đồng thời được hỗ trợ bởi các nguồn vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp.

Ông cho rằng Đức là một trong những hình mẫu tiêu biểu về phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Tại đây, khoảng 60% dân số lựa chọn thuê nhà, trong khi tỷ lệ sở hữu nhà ở chỉ khoảng 40%. Thị trường được vận hành trên nền tảng minh bạch với giá tham chiếu địa phương (Mietspiegel), giúp kiểm soát mức tăng giá thuê, bảo vệ người thuê nhưng đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Hợp đồng thuê được chuẩn hóa, quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định rõ ràng, hạn chế các tranh chấp và tình trạng tăng giá đột biến.

Trong khi đó, Canada được xem là ví dụ điển hình về vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho thuê. Thông qua Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Chính phủ hỗ trợ nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp, thậm chí có thể tài trợ tới 100% chi phí đủ điều kiện của dự án. Theo ông, mô hình này giúp giảm chi phí vốn, chấp nhận mức sinh lời vừa phải nhưng vẫn thu hút được khu vực tư nhân tham gia, đồng thời tạo hiệu ứng đòn bẩy khi một đồng vốn Nhà nước có thể kéo theo nhiều đồng vốn xã hội.

Tại Úc, chính sách phát triển nhà ở cho thuê tập trung vào các công cụ về đất đai, quy hoạch cho nhà ở cho thuê. Chính quyền sử dụng quỹ đất công, ưu đãi thuế và cho phép tăng mật độ xây dựng đối với các dự án dành một phần quỹ nhà cho thuê với giá hợp lý. Bên cạnh đó, Úc cũng thành lập các quỹ hỗ trợ nhà ở quy mô lớn và chủ động thu hút nguồn vốn từ các quỹ hưu trí cũng như khu vực tư nhân để phát triển mô hình Build-to-Rent chuyên nghiệp.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, Nhật Bản lại cho thấy vai trò quan trọng của quy hoạch và hạ tầng. Mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) giúp hình thành các khu nhà ở cho thuê tập trung quanh các nhà ga, tối ưu hóa sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị. Thị trường này cũng được hỗ trợ bởi nguồn vốn dài hạn có chi phí rất thấp và hệ thống REIT phát triển mạnh, giúp chủ đầu tư sớm thu hồi vốn để tái đầu tư.

Một số quốc gia châu Á khác cũng có những mô hình đáng chú ý. Hàn Quốc phát triển song song mô hình Jeonse – tín dụng đặt cọc và mô hình Wolse - trả tiền hàng tháng, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế. Trung Quốc đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê thông qua chính sách đất đai, ưu đãi thuế, hỗ trợ REIT và quy hoạch các khu nhà ở gần hệ thống giao thông công cộng. Trong khi đó, Singapore sử dụng vai trò dẫn dắt của Nhà nước thông qua hệ thống nhà ở HDB, kết hợp chính sách nhà ở với các mục tiêu an sinh và phát triển dân số.

Ông cũng dẫn kinh nghiệm từ New Zealand, nơi ông từng sang thăm trực tiếp các dự án nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Theo ông, một trong những bài học đáng chú ý của quốc gia này là nhà ở xã hội không đồng nghĩa với chất lượng thấp hay tiện ích hạn chế. Thông qua cơ quan nhà ở quốc gia Kainga Ora, Chính phủ New Zealand chủ động tạo lập môi trường phát triển, sử dụng quỹ đất công để giảm giá thành, đồng thời vẫn bảo đảm chất lượng xây dựng, hạ tầng và không gian sống cho người dân. Điều này cho thấy nhà ở vừa túi tiền hoàn toàn có thể được phát triển theo hướng văn minh, hiện đại và bền vững nếu có cơ chế phù hợp.

Từ thực tiễn quốc tế, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho rằng dù cách tiếp cận khác nhau, các quốc gia thành công trong phát triển nhà ở cho thuê đều có một số điểm chung. Đó là sự tham gia của các nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp; cơ chế đất đai, quy hoạch và thuế phù hợp; hệ thống pháp lý minh bạch bảo vệ hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và người thuê; cùng với một hệ sinh thái vận hành chuyên nghiệp giúp nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản.

Từ những kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn của Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho rằng cần xây dựng một khuôn khổ chính sách đủ mạnh để phát triển thị trường nhà ở cho thuê theo hướng chuyên nghiệp, bền vững và dài hạn.

Theo ông, mục tiêu cốt lõi là hoàn thiện thể chế theo hướng coi nhà ở cho thuê là một cấu phần chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia đến năm 2030 và xa hơn. Đồng thời, cần hướng tới mục tiêu chi phí thuê nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân, tiệm cận các chuẩn mực quốc tế, trong đó chi phí nhà ở không vượt quá khoảng 30% thu nhập của hộ gia đình.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, ông đề xuất sửa đổi, bổ sung đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan, từ Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng đến các quy định về đầu tư, ngân hàng và tín dụng.

Theo đó, ưu tiên hàng đầu là tạo lập nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Ông cho rằng không có quốc gia nào phát triển thành công nhà ở cho thuê nếu thiếu các nguồn vốn dài hạn với lãi suất thấp. 

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại với kỳ hạn dài. Trên cơ sở đó, ông đề xuất xây dựng các gói tín dụng có thời hạn từ 20 - 25 năm hoặc dài hơn, không phụ thuộc vào nguồn vốn huy động ngắn hạn, với lãi suất phù hợp cho cả chủ đầu tư và người thuê nhà. Đồng thời, cần đa dạng hóa các nguồn vốn định chế, phát triển thị trường trái phiếu, vốn xanh và nghiên cứu các công cụ tài chính mới nhằm tạo nguồn lực bền vững cho thị trường.

Bên cạnh đó, Việt Nam cần xây dựng Chiến lược quốc gia về nhà ở cho thuê gắn với quy hoạch tổng thể đô thị. Theo ông, nhà ở cho thuê cần được xem là một cấu phần của hạ tầng đô thị tương tự trường học, bệnh viện hay giao thông. Quy hoạch cần ưu tiên các khu vực gần hệ thống giao thông công cộng, TOD, khu công nghiệp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, khu đại học và các trung tâm đổi mới sáng tạo. Đồng thời, cần nghiên cứu quy định tỷ lệ quỹ đất hoặc quỹ nhà dành cho nhà ở cho thuê trong các khu đô thị mới, khuyến khích phát triển các sản phẩm có diện tích phù hợp, tối ưu công năng và đáp ứng các tiêu chí phát triển bền vững.

Về đất đai, ông đề xuất tạo lập quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê gắn với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; xem xét áp dụng cơ chế cho thuê đất dài hạn từ 50 - 70 năm hoặc lâu hơn; đồng thời nghiên cứu miễn hoặc giảm mạnh tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở cho thuê nhằm giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Một nội dung quan trọng khác là tách quyền tiếp cận an sinh xã hội khỏi quyền sở hữu đất đai. Theo đó, người dân thuê nhà cần được bảo đảm các quyền lợi về giáo dục, y tế, dịch vụ công và các thủ tục hành chính dựa trên nơi cư trú thực tế thông qua hợp đồng thuê nhà hợp pháp, thay vì phụ thuộc vào việc có sở hữu nhà ở hay không.

Theo ông, thị trường cũng cần xây dựng cơ chế bảo vệ hài hòa lợi ích của cả chủ đầu tư và người thuê nhà, đồng thời thúc đẩy phát triển các mô hình vận hành chuyên nghiệp. Việc ứng dụng công nghệ, trí tuệ nhân tạo trong quản lý vận hành, xây dựng bộ tiêu chuẩn quốc gia về vận hành và minh bạch chi phí dịch vụ sẽ là những yếu tố quan trọng để nâng cao chất lượng thị trường.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần có các chính sách ưu đãi về vốn, đất đai, thuế và phí; đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ và bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư. Song song với đó là đẩy mạnh truyền thông nhằm thay đổi nhận thức xã hội, từng bước xóa bỏ định kiến về việc thuê nhà, coi đây là một lựa chọn văn minh, linh hoạt và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại.

Ông cũng đề xuất Nhà nước tham gia trực tiếp vào việc tạo lập quỹ nhà ở cho thuê nhằm dẫn dắt thị trường và tạo hiệu ứng lan tỏa đối với khu vực tư nhân. Theo đó, nguồn lực từ ngân sách, nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền, thuế tài sản, các khoản thu từ phát triển TOD và các quỹ chuyên biệt có thể được sử dụng như nguồn vốn mồi để thu hút thêm nguồn lực xã hội hóa.

Theo ông, đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có nhiều kiến nghị trong những năm qua thông qua các văn bản góp ý chính sách, các nghiên cứu và bài viết chuyên môn. Hiện nay, VNREA đang tiếp tục hoàn thiện một đề tài nghiên cứu chuyên sâu về nhà ở vừa túi tiền và dự kiến sẽ công bố trong thời gian tới nhằm đóng góp thêm cơ sở khoa học và thực tiễn cho quá trình hoàn thiện chính sách nhà ở.

Nhìn về dài hạn, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho rằng mục tiêu của Việt Nam không phải là giảm tỷ lệ sở hữu nhà ở mà là tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê chuyên nghiệp nhằm thiết lập một điểm cân bằng mới cho thị trường. Theo đề xuất của ông, tỷ lệ sở hữu nhà ở có thể duy trì ở mức 70 - 80%, trong khi nhà ở cho thuê chiếm khoảng 20 - 30%.

Ông cũng lưu ý Việt Nam cần đặc biệt quan tâm đến yếu tố an toàn hệ thống, tránh lặp lại những bài học từ các cuộc khủng hoảng bất động sản từng diễn ra tại Nhật Bản, Mỹ hay Trung Quốc. Theo ông, nhà ở để bán (BTS) và nhà ở cho thuê (BTR) không phải là hai lựa chọn đối lập mà là hai trụ cột bổ trợ cho nhau trong một hệ thống nhà ở hiện đại.

"Nhà ở cho thuê phù hợp với thu nhập không chỉ là giải pháp kinh tế, mà còn là con đường phát triển đất nước bền vững, nhân văn, bao trùm, an sinh xã hội, tăng trưởng dân số, không ai bị bỏ lại phía sau", TS. LS. Đoàn Văn Bình nhấn mạnh./.