TS. Nguyễn Sĩ Dũng: "Siêu đô thị TP.HCM sẽ mở ra ba cơ hội lớn cho thị trường bất động sản"

Bên lề Hội thảo "Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội", Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Sĩ Dũng – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội – để làm rõ hơn những tác động đang và sẽ diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực này.

PV: Thưa TS. Nguyễn Sĩ Dũng, việc TP.HCM mở rộng không gian hành chính khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng tạo ra một "siêu đô thị" mới, thổi bùng cơ hội đầu tư địa ốc. Trên nền cấu trúc đô thị vừa được tái định hình, ông nhận định đâu là những tác động trọng yếu đối với thị trường bất động sản?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Tôi cho rằng, việc hình thành siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập sẽ tạo ra ba tác động rất cơ bản đối với thị trường bất động sản.

Trước hết, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ mở rộng từ cấp đô thị lên cấp vùng, khi không gian phát triển vượt ra khỏi ranh giới hành chính cũ. Cấu trúc siêu đô thị kéo dài từ Thủ Đức đến Biên Hòa ở phía Đông Bắc, sang Long Thành – Nhơn Trạch ở phía Đông và tới Bà Rịa – Hồ Tràm ở phía Đông Nam. Trên trục kết nối này, các hành lang bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị và nghỉ dưỡng đang dần hình thành, gắn với những dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải… Bất động sản trong siêu đô thị không còn chỉ là nơi để ở, mà trở thành một phần trong chuỗi giá trị sản xuất – dịch vụ – logistics, phục vụ chiến lược phát triển tổng thể của toàn vùng.

Thứ hai, trục Đông Bắc – trải dài từ Thủ Đức qua Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa đến Long Thành – tôi đánh giá như một cực tăng trưởng mới của bất động sản. Đây là khu vực có hạ tầng hiện đại gồm các tuyến cao tốc metro, sân bay, cảng; dân số trẻ; lực lượng lao động dồi dào; hệ thống đại học và khu công nghiệp quy mô lớn, cùng với quỹ đất còn rất nhiều dư địa để phát triển. Với những điều kiện đó, trục Đông Bắc đang hội tụ các yếu tố để hình thành một trung tâm bất động sản tích hợp đa chức năng: từ nhà ở cao cấp, nhà ở cho chuyên gia; công nhân kỹ thuật logistics, đến bất động sản thương mại, văn phòng, công nghiệp công nghệ cao và logistics; khu công nghiệp công nghệ cao, bất động sản văn phòng thương mại, đặc biệt là trung tâm đổi mới sáng tạo và đặc biệt là không gian phát triển các đô thị sáng tạo thông minh bền vững. Nếu được quy hoạch và điều phối bàn bản, nơi đây sẽ trở thành "thung lũng Silicon mới" của Việt Nam và trở thành điểm đến chiến lược cho các quỹ phát triển bất động sản quốc tế.

Thứ ba, sự hình thành siêu đô thị cũng đánh dấu một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản – một chu kỳ chất lượng cao và bền vững, được dẫn dắt bởi thể chế. Khác với những giai đoạn trước, khi thị trường bất động sản chủ yếu chạy theo sóng ngắn hạn gắn với thông tin quy hoạch đơn lẻ, thì chu kỳ mới của bất động sản TP.HCM sẽ được dẫn dắt bởi thể chế mạnh mẽ, giảm rủi ro, tạo nền tảng dài hạn; quy hoạch vùng rõ ràng và tích hợp tăng độ minh bạch và khả năng dự báo; cơ sở hạ tầng quy mô lớn làm tăng giá trị nội tại của tài sản; chuyển đổi số minh bạch hoá thị trường giúp thu hút các tổ chức và hạn chế đầu cơ.

Đây là thời kỳ của các nhà đầu tư dài hạn, có năng lực triển khai dự án quy mô lớn, đồng thời cũng là giai đoạn bùng nổ của các xu hướng mới như bất động sản xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng, bất động sản logistics số và trung tâm dữ liệu. Đặc biệt, còn có cơ hội thử nghiệm token hoá tài sản bất động sản – một xu hướng mà Bộ Tài chính đang đề xuất trong đề án thí điểm thị trường tài sản mã hoá, dự kiến trình Chính phủ ngay trong tháng này. 

Theo đó, bất động sản có thể được chia nhỏ, mã hoá và đưa ra thị trường theo hình thức Token (Token là một mã số được mã hóa từ chữ ký số hoặc chữ ký điện tử, thường được sử dụng trong các giao dịch trực tuyến để xác nhận tính hợp lệ và bảo mật). Điều này thể hiện sự cập nhật kịp thời của chính sách, đồng thời mở ra không gian phát triển mới cho thị trường.

Tóm lại, siêu đô thị TP.HCM sẽ mở ra ba cơ hội lớn cho thị trường bất động sản: Mở rộng không gian thị trường từ cấp đô thị lên vùng, hình thành cực tăng trưởng mới tại trục Đông Bắc, và bước vào một chu kỳ phát triển bền vững với thể chế dẫn dắt, hướng đến đầu tư dài hạn và chất lượng cao.

PV: Như ông vừa chia sẻ, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ mở rộng từ cấp đô thị lên cấp vùng và câu chuyện phát triển hạ tầng giao thông sẽ không chỉ dừng lại ở việc mở rộng đường sá, mà còn là bài toán kết nối vùng hiệu quả. Trong bối cảnh đó, việc mở rộng Quốc lộ 13, phát triển hệ thống metro và các tuyến vành đai được kỳ vọng sẽ giảm ùn tắc và rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu Đông Bắc (Bình Dương cũ) và trung tâm TP.HCM. Ông đánh giá như thế nào về vai trò của hạ tầng trong giai đoạn phát triển mới này?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Thực tế, ngay từ trước khi không gian đô thị được mở rộng, TP.HCM đã thể hiện tham vọng rất lớn trong việc phát triển hệ thống đường sắt đô thị. Tuyến metro đầu tiên chỉ là bước khởi đầu, và hiện nay thành phố đặt mục tiêu triển khai hệ thống metro với quy mô gấp 10 lần trong thời gian ngắn. Điều này thể hiện rõ ý chí chính trị và tầm nhìn chiến lược mạnh mẽ của chính quyền địa phương đối với bài toán hạ tầng.

Tôi cho rằng, khi không gian đô thị được mở rộng như hiện nay, việc quy hoạch lại toàn bộ hệ thống metro chắc chắn sẽ trở thành ưu tiên hàng đầu của TP.HCM. Đây là lúc TP.HCM cần tận dụng năng lực thể chế đã được củng cố mạnh mẽ hơn, đồng thời tiếp tục nhận được sự hỗ trợ về định hướng và thể chế từ Trung ương – nơi đang đặt thành phố vào vai trò một siêu đô thị và một cực tăng trưởng quan trọng của quốc gia.

Do đó, cần phải tạo ra một khuôn khổ thể chế thực sự thuận lợi cả về hành chính lẫn các điều kiện hỗ trợ đi kèm để TP.HCM phát huy vai trò động lực phát triển vùng. Tôi cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, đường sắt đô thị chính là điểm nghẽn lớn nhất mà cả TP.HCM và Hà Nội đang cùng phải đối mặt. Tuy nhiên, với thể chế ngày càng thông thoáng hơn, năng lực tổ chức thực thi được nâng cao và sự tham gia của các nguồn lực tài chính phù hợp, tôi kỳ vọng hệ thống metro của TP.HCM sẽ sớm được triển khai với tốc độ nhanh hơn và hiệu quả cao hơn.

PV: Rõ ràng, cơ hội đã hiện hữu với TP.HCM sau khi mở rộng không gian trở thành siêu đô thị. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của ông, Thành phố sẽ phải đối mặt với những thách thức nào để hiện thực hoá tiềm năng đó?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Bên cạnh những cơ hội mở ra, TP.HCM cũng phải đối mặt với những thách thức:

Trước hết, quản trị một siêu đô thị với quy mô không gian và dân số vượt trội đòi hỏi năng lực phải vượt trội – khác rất nhiều so với hiện tại. Trung ương đã trao cho TP.HCM một cơ chế thể chế đặc thù, mang tính vượt trội. Giờ đây, khi thành phố mở rộng không gian hành chính, sáp nhập thêm hai tỉnh lân cận, thì thể chế đó cũng sẽ được mở rộng và áp dụng trên toàn bộ vùng siêu đô thị. Tuy nhiên, dù cơ hội về thể chế đã mở ra, thách thức trong việc vận hành và triển khai trên thực tế vẫn còn nguyên vẹn.

Thách thức thứ hai là: Liệu lãnh đạo thành phố và các cơ quan quản lý có đủ năng lực để biến cơ hội thành hiện thực, xây dựng được niềm tin của thị trường hay không? Đây là yếu tố then chốt. Nếu không có niềm tin, nhà đầu tư sẽ không dám rót vốn, dù tiềm năng có lớn đến đâu. Mà muốn có niềm tin, Thành phố phải có chính sách thật sự thông thoáng, quyết định minh bạch, nhất quán, đồng thời duy trì tính ổn định lâu dài. Chỉ khi làm được điều đó, TP.HCM mới có thể thu hút được dòng vốn bền vững và tận dụng hiệu quả thời cơ mà quá trình mở rộng không gian đô thị mang lại.

PV: Vậy, chính quyền TP.HCM cần tập trung vào những chiến lược trọng yếu nào, thưa ông?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Tôi cho rằng, nhiệm vụ tiên quyết của chính quyền TP.HCM là phải tập trung giải quyết những thách thức và nâng cao năng lực quản trị.

Trước hết, thành phố cần xây dựng nền quản trị thông minh: đẩy mạnh chuyển đổi số, thu thập và chuẩn hoá dữ liệu sạch, khai thác trí tuệ nhân tạo để đưa ra quyết định kịp thời, tối ưu. Tầm nhìn phải hướng đến một thành phố thông minh, điều mà hạ tầng công nghệ hiện tại hoàn toàn cho phép nếu có quyết tâm chính trị đủ mạnh.

Kế đến, TP.HCM phải phát triển theo mô hình thành phố xanh và đáng sống. Một đô thị xanh, an toàn, thân thiện với môi trường mới đủ sức thu hút các cư dân có trình độ và nguồn lực, qua đó tạo nền tảng nhân lực chất lượng cao cho tăng trưởng. Yếu tố an toàn cũng cần được đặt lên hàng đầu, bởi đây là cam kết quan trọng giúp người dân và nhà đầu tư yên tâm gắn bó dài lâu.

Tiếp theo nữa, hệ sinh thái dịch vụ - tiện ích phải cao cấp, đầy đủ và hợp túi tiền.

PV: Rất nhiều doanh nghiệp đang tiên phong trong phát triển các dự án xanh tại siêu đô thị này, ông có đánh giá như thế nào về chiến lược này?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Cơ hội hiện nay là rất lớn, nhưng điều quan trọng là chúng ta có đủ tỉnh táo để nhận diện đúng quy luật vận động của thị trường, và đủ bản lĩnh để đầu tư đúng lúc, đúng chỗ.

Đối với các doanh nghiệp tiên phong trong phát triển bất động sản xanh, tôi cho rằng đây không chỉ là một chiến lược phù hợp xu thế, mà còn là định hướng mang tính kiến tạo tương lai. Những doanh nghiệp này cần xác định mình không đơn thuần là nhà phát triển dự án, mà là người dẫn dắt xu hướng. Thành phố của tương lai không chỉ cần những tòa nhà cao tầng hiện đại, mà cần nhiều hơn những không gian xanh, thông minh, tiết kiệm năng lượng, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân và tính bền vững cho đô thị.

Ai đi trước trên hành trình này sẽ không chỉ thu được lợi ích về tài chính, mà còn tạo dựng được vị thế khác biệt và đóng góp thiết thực vào sự phát triển lâu dài của thành phố. Đây chính là hướng đi đúng đắn, thể hiện tầm nhìn dài hạn và cam kết mạnh mẽ với một đô thị sống tốt – sống xanh – sống thông minh.

PV: Một câu hỏi cuối, đối với các nhà đầu tư đang quan tâm đến thị trường bất động sản siêu đô thị TP.HCM sau sáp nhập, ông có lời khuyên gì dành cho họ?

TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Tôi cho rằng, cơ hội đối với các nhà đầu tư hiện nay là rất rõ ràng. Khi TP.HCM trở thành một siêu đô thị, chắc chắn sẽ thu hút một lượng lớn nguồn lực – cả về con người, vốn và công nghệ. Mà ở đâu có dòng người, ở đó có nhu cầu nhà ở, dịch vụ, văn phòng... Nhu cầu bất động sản sẽ tăng mạnh, đặc biệt trong trung và dài hạn. Đây là quy luật phát triển tự nhiên.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản không thể cảm tính. Nhà đầu tư cần đủ tỉnh táo và có thông tin chính xác để nhận diện đúng "điểm xuất phát" – tức những khu vực có tiềm năng bùng nổ trước. Quá trình phát triển của siêu đô thị sẽ diễn ra theo kiểu "vết dầu loang" – lan toả dần từ những khu vực hạt nhân có hạ tầng và tiện ích phát triển trước. Ai đón đầu được những điểm này sẽ có lợi thế vượt trội.

Một yếu tố cốt lõi nữa là phải nghiên cứu kỹ về cầu. Dù cơ hội rộng mở, nhưng nếu đầu tư vào khu vực mà nhu cầu thực tế chưa hình thành hoặc còn rất hạn chế thì rủi ro vẫn rất cao. Nhà đầu tư nên tìm đến những nơi người dân thực sự muốn đến sống, làm việc – nơi có kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, dịch vụ đầy đủ, môi trường sống tốt.

Tóm lại, cơ hội đang ở phía trước, nhưng để khai thác hiệu quả, nhà đầu tư phải hiểu thị trường, có tầm nhìn dài hạn và đầu tư dựa trên dữ liệu, nhu cầu thực và định hướng phát triển đô thị rõ ràng.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!