Trong Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" được tổ chức mới đây, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, thị trường hiện nay đang đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực cũng như ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản. Điểm lại những thách thức mà thị trường bất động sản chịu có những yếu tố chính dưới đây:
Đầu tiên chính là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung, đây chính là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.
Thứ hai đó là sự mất cân đối về cung - cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản đã tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân đã gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.
Thứ ba đó là áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.
Thứ tư chính là các vướng mắc pháp lý, khiến cho 70% dự án không thể triển khai được trong thời gian 3 năm gần đây. Chính điều này đã khiến cho vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đã đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây chính là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.
Cuối cùng đó là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 - 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đáng chú ý, nhà đầu tư Việt Nam cũng rất nhạy cảm. Đối với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý của nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm vẫn đang rất hạn chế.
Chính vì thế, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay sẽ là "đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?".
Một vài con số thông kê của thị trường cho thấy, lũy kế đến nửa đầu năm 2023, tổng số nguồn cung của thị trường TP. Hồ Chí Minh khoảng 340.000 sản phẩm. Những khu vực chiếm tỷ trọng cao đó là khu vực phía Đông, phía Nam của TP. Hồ Chí Minh.
Trong đó thì khu vực phía Đông là khu vực có tốc độ tăng trưởng nhiều nhất. Nếu như xét về tỷ lệ hấp thụ thì cả hai khu vực này cũng dẫn đầu. Đối với thị trường nhà ở đến thời gian nửa đầu năm 2023 thì đã phản ánh rất rõ là sụt giảm 72% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước. Và thậm chí, nếu như so sánh nguồn cung với giai đoạn đại dịch thì trong năm nay cũng rất thấp. Nếu như giai đoạn trước năm 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số thì sau giai đoạn này phân khúc chủ yếu là tập trung ở phân khúc cao cấp.
Theo thống kê về giá, từ giai đoạn 2019 đến hiện nay bình quân các phân khúc đều tăng giá. Điều này cũng lý giải vì sao thị trường hiện nay tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp. Những khu vực trước đây vốn dĩ là nơi tập trung các dự án trung cấp thì hiện nay đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Và trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn là sản phẩm trung cấp nữa.
Còn đối với những khu vực vùng ven TP. Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2020 - 2021, trong khi TP. Hồ Chí Minh sụt giảm phân khúc căn hộ thì Bình Dương lại nổi lên về nơi cung cấp nguồn cung. Những dự án giáo với TP. Hồ Chí Minh của Bình Dương đã gần như tiệm cận với mức giá của TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là dọc các quốc lộ.
Mặc dù vậy thì thị trường Bình Dương hiện nay cũng có sự sụt giảm về nguồn cung. Thời gian nửa đầu năm 2023, không có nhiều dự án được mở bán ở thị trường này. Và mức giá bán cũng đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ ở trong bối cảnh thị trường đang khó khăn.
Đâu là tiềm năng cho thị trường sắp tới?
Có thể thấy, hạ tầng chính là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Và kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ vành đai, sân bay, đường cao tốc cùng nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây,... điều này cũng cho thấy, Chính phủ đang đẩy mạnh hạ tầng để có thể thúc đẩy kinh tế, trong đó thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi.
Lấy ví dụ như các dự án mở bán ở khu vực phía Bắc hiện nay ở khá là xa trung tâm nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển.
Như thế, ở khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc thì sẽ đẩy ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Bởi vì hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm đã không còn nhiều. Đây chính là cơ hội của Bình Dương, Long An hay như các huyện vùng ven như là Bình Chánh, Củ Chi của TP. Hồ Chí Minh.
Những hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Và các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất cao. Cá biệt là có dự án tăng gần 150%. Bên cạnh đó các dự án tăng từ 50 - 70% là rất nhiều.
Điều này cũng cho thấy hệ thống Metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Và trong tương lai, TP. Hồ Chí Minh đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro.
Và một trong những thay đổi lớn nữa chính là sự thành lập của TP. Thủ Đức - đây là một định hướng rất lâu dài và không thể triển khai trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó thì việc đưa ra các quy hoạch phân bổ các khu vực chức năng đến thời điểm hiện tại cũng đang phải đối diện với nhiều yếu tố khó khăn. Chính vì thế mà nhà đầu tư cũng có tầm nhìn dài hạn hơn nếu như đầu tư vào TP. Hồ Chí Minh.
Nhìn chung, hiện nay nguồn cung phần nào đó đã trở lại. Thời gian qua có nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng và nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ,...
Và bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế cho nên Chính phủ đã ưu tiên gỡ khó. Trong khi đó thì mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh hơn trong việc đầu tư.
Nhìn chung thì thị trường bất động sản vẫn có nhiều biến động tuy nhiên vẫn có nhiều tiềm năng. Cũng trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng phát triển một cách bền vững hơn.
Ở đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói rằng, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay và có thể vay tuy nhiên đối với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là cây đũa thần. Bởi vì họ không thể vay được nữa. Bất động sản đang giảm giá và doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao khi mà họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Chính vì thế mà với doanh nghiệp bất động sản lãi suất thấp không phải là vấn đề gì quá lớn.
Ông Hiếu kết luận rằng: “Đối với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy được ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024. Bất động sản vẫn trầm lắng và ách tắc vốn. Mặc dù vậy thì thị trường bất động sản phía Nam cơ hội nhiều hơn các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành và Vành đai 3. Những nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản ở thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”.
Nhìn chung hiện nay, nguồn cung phần nào đó cũng đã quay trở lại. Thời gian qua có nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng và nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực về tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Theo đó, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế cho nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong đó, mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư. Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn có nhiều biến động tuy nhiên vẫn có nhiều tiềm năng. Và trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng phát triển bền vững hơn.
