Cuộc đổ vỡ bong bóng bất động sản năm 2008 - 2009 trở thành “cơn ác mộng” với không ít nhà đầu tư, môi giới. Trải qua gần 10 năm, thị trường bất động sản Việt Nam từng bước đi từ giai đoạn đổ vỡ, đóng băng và bước sang phục hồi. Tuy nhiên, từ cuối năm 2017 đến đầu năm 2018, những cơn sốt đất nền đã bắt đầu thổi lên những e ngại và lo lắng về dấu hiệu bất ổn của thị trường bất động sản.
Mới đây, tại Hội thảo “Sốt bất động sản – Cơ hội rủi ro” diễn ra ngày 29/6, TS. Nguyễn Trí Hiếu đưa ra dự đoán rằng, với những dấu hiệu hiện tại, bong bóng bất động sản sẽ xảy ra vào năm 2019. “Bất kỳ 1 sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu thì có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu thì ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng… thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện”.
TS. Nguyễn Trí Hiếu
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường nào cũng sẽ có thời gian xảy ra khủng hoảng bởi cung và cầu không bao giờ có sự bình quân vĩnh viễn: “Cũng như cơ thể của chúng ta luôn trong quá trình khủng hoảng, có những tế bào sinh ra và sẽ có tế bào chết đi. Nền kinh tế bất động sản cũng như một cơ thể sinh học, có cuộc khủng hoảng nhỏ và có cuộc khủng hoảng lớn".
Dự đoán về bong bóng bất động sản, ông Hiếu đã đưa ra những phân tích về các dấu hiệu bất ổn của thị trường. Hiện tại, tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam là 6,8 triệu tỷ đồng. Tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản theo báo cáo là 7,5%. Tuy nhiên theo ông Hiếu ước tính, con số tín dụng cho vay bất động sản sẽ lên tới 20%. Đây là một con số rất lớn khi ngân hàng đổ tiền cho vay vào thị trường có nhiều rủi ro.
Lý giải về con số này, ông Hiếu giải thích: tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản là khi mục đích của người vay mua nhằm sinh lời. Nhưng thực tế, nhiều người đã sử dụng gói vay tín dụng tiêu dùng cho việc mua nhà để ở, sửa nhà bằng cách thức thế chấp lương hoặc tài sản cố định khác. Những khoản vay này đã loại trừ đi rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Nếu cộng các khoản vay liên quan đến bất động sản thì con số tín dụng kinh doanh bất động sản sẽ lên tới 20%.
Nhận định về chính sách tiền tệ tại Việt Nam, ông Hiếu cho rằng, hiện tại Ngân hàng Nhà nước (NHNN)và cơ quan quản lý có chính sách quản lý tiền tệ linh hoạt. Một mặt NHNN thể hiện chính sách tiền tệ nới nỏng, hạ lãi suất. Một mặt khác thì thắt chặt. Hệ số rủi ro cho vay bất động sản tăng từ 100 đến 200%. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại cơ quan quản lý vẫn chưa đưa ra được định hướng lâu dài của chính sách tiền tiền liên quan đến bất động sản.
Cũng theo ông Hiếu, thị trường bất động sản là lĩnh vực đang hấp thụ dòng vốn của nền kinh tế rất lớn. Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn những rủi ro cao.
Từ các phân tích của mình về tín dụng bất động sản cũng như chính sách tiền tệ của NHNN, ông Hiếu khẳng định: “Nếu năm tới không giải quyết được vấn đề bất động sản, vấn đề tín dụng một cách ráo riết, thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra”.
PGS. TS. Trần Kim Chung
Trước đó, tại Diễn đàn Bất động sản 2018 với chủ đề: "Cơ hội từ chính sách" diễn ra vào tháng 5/2018 vừa qua, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung cho rằng, hiện đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.
Theo lãnh đạo Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương, 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản là: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.
"Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008 - 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng", ông Chung nói.
