Ở đâu có sốt đất, ở đó có bong bóng bất động sản?
Hai cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2007, đầu năm 2008 và năm 2010 cùng với những hệ lụy mà nó gây ra đến giờ vẫn là nỗi ám ảnh của giới chuyên gia và các nhà đầu tư. Trận đổ vỡ hàng loạt, liên tiếp khiến cho nhiều nhà đầu tư vẫn e ngại một viễn cảnh quá khứ có thể xảy ra trong tương lai, đưa tới sự “thất trận” của hàng loạt chiến dịch rót vốn, tìm lợi nhuận khủng ở thị trường bất động sản.
Kể từ thời điểm bắt đầu phục hồi, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhịp giao dịch sôi động mạnh mẽ đặc biệt hơn 1 năm trở lại đây. Sự xuất hiện của 3 đặc khu kinh tế tương lai Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã tiếp tục thổi bùng lên những cơn sốt đất, tiếp nối và “đốt cháy” mạnh mẽ hơn nữa phân khúc đất nền tỉnh. Mới đây, để đưa thị trường đi vào quỹ đạo, loại bỏ yếu tố thiếu minh bạch, cơ quan quản lý Nhà nước đã có những công cụ kịp thời nhằm ngăn chặn tình trạng thổi giá, gian lận trong các giao dịch.
Đất nền tại các đặc khu "leo thang" chóng mặt. (Ảnh: Zing)
Tuy nhiên, diễn biến của thị trường bất động sản vẫn khiến nhiều chuyên gia kinh tế e ngại về một kịch bản xấu có thể xảy ra trong tương lai.
Tại Diễn đàn Bất động sản 2018 diễn ra ngày 17/5, đại diện của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) đã đưa ra nhận định, thị trường đang có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản. 8 dấu hiệu đó bao gồm giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản.
Vị lãnh đạo của Viện nghiên cứu cũng dự báo rằng, chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008-2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng. Dự báo về bong bóng bất động sản có khả năng xảy ra sớm đã tạo ra luồng dư luận trái chiều trong giới đầu tư.
Ông Nguyễn Quang Minh (Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Hùng Vương Land) cho rằng: “Tôi không cho rằng, bong bóng thị trường bất động sản có thể xảy ra, ít nhất là trong năm 2018. Đang kinh doanh tốt, tại sao lại nói thị trường rơi vào tình trạng bong bóng bất động sản. Nhà đầu tư có tiền và bỏ tiền ra kinh doanh, bán lại cho người có nhu cầu ở thực. Như vậy là tín hiệu tốt của thị trường khi giá đất đang tìm về mức giá trị thực. Không thể từ dấu hiệu của việc sốt đất lại quy rằng bong bóng bất động sản. Điều đó đồng nghĩa không thể đánh đồng, cứ sốt đất là bong bóng bất động sản. Đất bị đẩy lên giá cao vì nhu cầu tăng, người có tiền muốn rót vốn mua để ở. Tất cả là diễn biến rất bình thường của một thị trường".
Bong bóng bất động sản xảy ra phụ thuộc vào tâm lý nhà đầu tư
Phân tích về diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại, bà Nguyễn Xuyến, chuyên viên phân tích tài chính, nhà đầu tư bất động sản nói: “Góc độ của giới đầu tư nhìn nhận hoàn toàn khác so với các chuyên gia. Trước hết, phải khẳng định bong bóng bất động sản xảy ra hoàn toàn xuất phát từ tâm lý của nhà đầu tư và rộng hơn là tâm lý thị trường.
Bong bóng bất động sản năm 2008 - 2009 xảy ra khi người mua sử dụng quá hạn mức vay đầu tư của họ. Trước đây, ngân hàng còn nới lỏng chính sách cho vay nên anh có 1 đồng là đã có thể mua được 10 đồng tương đương với 10 căn nhà. Anh chỉ cần mua một căn nhà đầu tiên là đã có quyền thế chấp sổ đỏ để vay tiền. Có căn nhà thứ 2, anh tiếp tục thế chấp quyền sở hữu để mua một căn nhà thứ 3. Bởi việc cho vay dễ dàng nên một nhà đầu tư có thể mua tới 10 căn nhà dù số vốn của anh ta chỉ có 1 đồng.
Đến một thời điểm nhất định, khi xảy ra tình trạng cung vượt quá cầu, tâm lý nhà đầu tư e dè vì không muốn đổ tiền vào bất động sản. Một căn nhà không bán được kéo theo sự đổ trận liên tiếp của 10 căn nhà. Cứ như vậy, tình trạng này dẫn tới hiệu ứng đổ vỡ “domino”. Ngay cả đến khi thị trường bắt đầu khởi động lại thì thực tế chỉ có những người có nhiều tiền và nhu cầu ở thực thì mới mua nhà, đất”.
Bong bóng bất động sản xảy ra phụ thuộc vào tâm lý nhà đầu tư. (Ảnh minh họa)
Cũng theo bà Xuyến, hiện tại thị trường bất động sản cầu vẫn mạnh và quan trọng nhất là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mới dám đi “chinh chiến”.
“Việc ngân hàng siết chặt vốn vay khiến nhà đầu tư phải có tiền sẵn. Nếu họ có thực lực về tài chính thì điều đó không hề đáng lo ngại. E ngại nhất là tình trạng không có tiền nhưng vẫn dám đầu cơ. Một vòng quay khủng hoảng thường diễn ra trong vòng 20 năm. Song nhiều nhà đầu tư dự báo năm 2019 là nhịp trầm của thị trường bất động sản. Bởi hiện tại, ngân hàng cho phép người dân có thể vay bằng tiền lương. Việc phù phép hồ sơ khai khống cũng có khả năng đẩy người không tiền mạo hiểm đầu cơ. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ là nhỏ nhưng nhiều điểm nhỏ có thể tạo cho thị trường bị chững lại", bà Xuyến phân tích.
Ông Triệu Sơn, nhà đầu tư ở đặc khu Phú Quốc, nhận định rằng: “Nếu loại bỏ được những cò đất đẩy giá thì thị trường bất động sản lại quay về nhịp độ ổn định. Những biện pháp mạnh tay của chính quyền đã giúp thị trường bất động sản ở đặc khu chững lại, nhưng sẽ không quá 2 tháng sẽ bắt đầu quay nhịp lại với cơn sốt đất mới. Khoảng thời gian thị trường chững lại là thời điểm đội cò lướt cọc sẽ bị loại khỏi cuộc chơi. Cò lướt cọc mà giới đầu tư định nghĩa là anh ta mua một mảnh đất 5 tỷ đồng, nhưng chỉ xoay được 500 triệu đồng tiền cọc. Sau khi anh ta cọc tiền xong thì tìm cách bán luôn, gây hiện tượng đấy giá.
Có những cọc bán đi bán lại đến 5 lần trước thời điểm khi công chứng nhưng thực chất đối với cò F1 không có đủ 4,5 tỷ để hoàn tất chứng nhận quyền sở hữu của mình với mảnh đất đó. Chắc chắn, thị trường chỉ cần chững lại thì cò sẽ bị “đá” khỏi cuộc chơi là điều tất yếu. Còn nhà đầu tư thực sự thì hoàn toàn không phải lo lắng. Một thị trường mà cuộc chơi có những nhà đầu tư tiềm lực tài chính mạnh thì dấu hiệu bong bóng bất động sản là điều không thể xảy ra".
