TS. Nguyễn Văn Đính: “Các chủ đầu tư đang sẵn sàng chia sẻ và ‘hy sinh’ cho thị trường”

 Theo TS. Nguyễn Văn Đính, các chính sách kích cầu được tung ra từ phía chủ đầu tư dự án trong thời gian gần đây là giải pháp tốt để kích thích thanh khoản cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trải qua nhiều biến động, các nhà đầu tư hiện nay đã có những tiêu chí khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm đầu tư và cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định "xuống tiền". Do đó, các nhà phát triển bất động sản cũng cần thay đổi chiến lược đầu tư kinh doanh theo hướng dài hạn, minh bạch và bền vững hơn.  

*****

“Trong 6 tháng đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Thông tư 02/2023/TT-NHNN... Tuy nhiên, những chính sách này chỉ có tác động giúp các doanh nghiệp cầm chừng.

Giống như người bệnh, doanh nghiệp không được cung cấp “thuốc chữa”, chỉ được phát cho một số “thực phẩm chức năng” thì về bản chất “bệnh” cũng không thể hết. Cuối cùng chỉ là “cầm cự và kéo dài thời gian sống thêm được ngày nào hay ngày ấy”.  

Và sau cùng, doanh nghiệp hiện tại cần thuốc là dự án được phê duyệt sớm, là tiền thật để phục hồi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” từ thời điểm này sang thời điểm khác”… Đó là những đánh giá không mấy khả quan về thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại được thể hiện rõ trong Báo cáo chuyên đề: Thực trạng sức khoẻ thị trường bất động sản tháng 6/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). 

Dịch bệnh Covid-19, tăng trưởng kinh tế suy giảm, hàng loạt chính sách siết chặt tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… cùng loạt vướng mắc pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được giải quyết dứt điểm là những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng. Từ cuối năm 2022, lãi suất duy trì ở mức cao và mặc dù có giảm nhẹ vào đầu năm 2023 nhưng vẫn quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Áp lực tài chính tăng cao trong khi dòng tiền "khan hiếm" do không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ điều kiện vay tín dụng… đã khiến các doanh nghiệp bất động sản ngày càng “kiệt quệ”.

Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam để có góc nhìn rõ hơn về sức khoẻ của thị trường, doanh nghiệp bất động sản cũng như cách để các doanh nghiệp tự cứu lấy mình trong bối cảnh thị trường đầy “sóng gió”.

  Doanh nghiệp bất động sản “hoang mang, vô định”, không có cơ hội “trở mình” 

PV: Sau hàng loạt những chính sách, động thái hỗ trợ được thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2023 như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết số 33/202/NQ-CP, Nghị định 10/2023/NĐ-Chính phủ, Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng…, nguồn cung trên thị trường bất động sản đã có sự cải thiện chưa, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trong thời gian qua, những khó khăn, vướng mắc mà thị trường bất động sản phải trải qua là điều mà ai cũng có thể nhìn thấy được. Cụ thể, trên thị trường hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn nhất, cùng với đó là các thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian triển khai của các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, những biến cố của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và động thái kiểm soát tín tín dụng một cách chặt chẽ hơn từ nửa cuối năm 2022đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ngày càng mất đi sự cân đối dòng tiền. 

Theo tôi, “thiếu hụt,nghèo nàn, kém hấp dẫn” là những từ chính xác để mô tả về thực trạng nguồn cung trong thời gian qua. Cụ thể: Năm 2022, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, chỉ bằng hơn 20% nguồn cung năm 2018 (năm trước khi xảy ra đại dịch Covid-19); cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Đến quý I/2023, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó và thị trường thiếu vắng hẳn thông tin mở bán từ những dự án mới. 

Và việc thiếu nguồn cung phù hợp cộng với dòng tiền suy yếu và niềm tin bị sụt giảm đã khiến cho lượng giao dịch năm 2022 và quý I/2023 đều có chiều hướng đi xuống. Đặc biệt, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018; và tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. 

PV: Như vậy, dù đã có những tín hiệu tích cực từ chính sách nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy “cửa sáng”, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Như tôi đã nói, hiện nay thị trường bất động sản vẫn đang khá ảm đạm. Đối với các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản thì họ đang đồng loạt như “người sắp chết đuối”, lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài vừa qua. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên. Và chỉ trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp. 

Đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng, nguồn thu của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm bất động sản. Do đó, khi thị trường không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì đương nhiên các doanh nghiệp bắt buộc bị đặt vào thế khó. Tình trạng khó khăn đến từ hai chiều, giống như một chốt chặn đầu và một chốt chặn sau đã khiến cho các doanh nghiệp không có cơ hội “trở mình”, bị dồn vào thế “hoang mang, vô định, khó có thể vùng vẫy”.

Có thể nói, mọi chủ thể trên thị trường bất động sản hiện nay từ các doanh nghiệp đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh đến đội ngũ môi giới đều đang phải chịu rất nhiều áp lực.

Nỗ lực tự cứu mình

 PV: Theo ông, giá bất động sản trên thị trường liệu có thể giảm sâu hơn nữa trong bối cảnh hiện nay hay không? Và khi so sánh với thời điểm khủng hoảng năm 2011 trước đây thì giai đoạn này có phải là thời điểm giá bất động sản xuống đáy? 

TS. Nguyễn Văn Đính: Thực tế hiện nay, các dự án bất động sản đang dần được điều chỉnh về sát với giá trị thực trên thị trường. Tuy nhiên, sức khoẻ thị trường và dòng tiền còn yếu dù lãi suất hiện nay cũng đã giảm nhiều. Thêm vào đó, tâm lý của khách hàng cũng như các nhà đầu tư vẫn đang e dè, chưa tin tưởng vào thị trường và họ cũng chưa biết thị trường có còn đi xuống, suy giảm nữa hay không. Chính vì thế vẫn chưa cải thiện được giao dịch, sức hấp thụ trên thị trường cũng chưa có sự tăng trưởng rõ rệt. 

Ngoài ra, lãi suất huy động ngân hàng trong giai đoạn vừa qua là quá lớn nên những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính sẽ không muốn mạo hiểm đầu tư vào lúc này vì rủi ro sẽ cao. Thay vào đó, họ gửi tiền vào ngân hàng vì sẽ đảm bảo được lợi nhuận khá tốt. Vì vậy, trong bối cảnh còn nhiều khó khăn và bất ổn thì phần lớn nhà đầu tư đang gửi tiền vào ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư sản xuất kinh doanh. Đó cũng chính là những vấn đề cơ bản khiến các giao dịch trên thị trường chưa được cải thiện.

Thực tế hiện nay, các dự án bất động sản đang dần được điều chỉnh về sát với giá trị thực trên thị trường. (Ảnh minh họa: Reatimes)

Có thể thấy, thị trường bất động sản vẫn cần thời gian để tái cân bằng và giải quyết những vướng mắc kéo dài trong suốt thời gian qua. Mặt khác, so với giai đoạn khủng hoảng năm 2011, lần này Chính phủ đưa ra các chính sách hỗ trợ sớm và quyết liệt hơn nên thị trường có thể hồi phục sớm hơn.

Hiện nay cũng có những chủ đầu tư, chủ dự án gặp nhiều khó khăn về vốn, dòng tiền, về áp lực trả nợ cho ngân hàng, cho nhà thầu và trả lương cho bộ máy doanh nghiệp, họ phải điều chỉnh giá sản phẩm xuống dưới mức sàn để có thể bán được hàng. Tuy nhiên điều này cũng không phản ánh bộ mặt của toàn thị trường hiện nay mà chỉ có số ít doanh nghiệp.

PV: Tại sao thời gian gần đây các chủ đầu tư lại tích cực đưa ra những chính sách ưu đãi, khuyến mại, thanh toán linh hoạt… cho khách hàng, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đây thực chất là “nỗ lực tự cứu mình” của các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay, các doanh nghiệp đều đang phải chủ động tìm kiếm khách hàng hoặc liên hệ với các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với người có nhu cầu hợp tác đầu tư, mua dự án.

Theo quan sát của chúng tôi, các chủ đầu tư đang tích cực đưa ra những chính sách ưu đãi, khuyến mại, thanh toán linh hoạt, chiết khấu thẳng vào giá bán bất động sản, hỗ trợ giải ngân cho vay với lãi suất 0% trong một khoảng thời gian nhất định hay thậm chí là cam kết mua lại căn hộ… nhằm làm tăng sức hấp dẫn sản phẩm, kích thích các nhà đầu tư, khách hàng quay trở lại với bất động sản. Và để có thể sớm đạt được thỏa thuận, đẩy nhanh nguồn hàng tồn thì các doanh nghiệp đang hạ thấp kỳ vọng của mình thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ.

Hiện nay rất nhiều chủ đầu tư mạnh dạn hỗ trợ tối đa với khách hàng, thậm chí trước đây có những dự án phải thanh toán 90 - 95% giá trị ngôi nhà mới được nhận nhà thì nay chỉ cần thanh toán 15 - 20% là nhận nhà ngay, hay giãn tiến độ thanh toán 1,5 - 3 năm đầu, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 36 tháng, chiết khấu sâu 10 - 15%, chương trình hỗ trợ khách thuê, hỗ trợ chủ nhà… Qua đó, các động thái này của các chủ đầu tư được kỳ vọng có thể khôi phục được niềm tin của người mua nhà và kích thích thanh khoản tăng trưởng trong thời gian tới.

Như vậy, rõ ràng thị trường hiện nay đang tốt, các chủ đầu tư sẵn sàng chia sẻ và hy sinh cho thị trường, khách hàng, và nếu khách hàng không tận dụng thời cơ sẽ có khó cơ hội được quay trở lại thời điểm có những điều kiện tốt như này. Một khi thị trường bất động sản phục hồi và ổn định thì những chính sách hỗ trợ sâu sẽ rất khó để xuất hiện trở lại. Do đó, tại thời điểm này các khách hàng cũng nên nắm bắt cơ hội để đầu tư.

Thị trường đang dần hồi phục

 PV: Ông nghĩ sao về việc bên cạnh những chính sách giảm giá thì các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang bắt tay với các ngân hàng thương mại để tìm hướng ra cho sản phẩm thông qua cung cấp gói vay ưu đãi mua nhà? 

TS. Nguyễn Văn Đính: Việc một số doanh nghiệp đang tìm cách “bắt tay” với ngân hàng để hỗ trợ các dự án vượt qua khó khăn là một chính sách bán hàng khá mới và là điểm tích cực trên thị trường hiện nay.

Thực chất các ngân hàng cũng đang phải giữ các chính sách trong việc duy trì, bảo vệ tỷ lệ lạm phát và tỷ giá hối đoái nên cũng hạn chế việc khó khăn trong dòng vốn. Và các ngân hàng bắt tay với chủ đầu tư cũng cho thấy sự nỗ lực lớn từ phía ngân hàng. 

Có thể thấy, một trong những nguyên nhân gây khó cho thị trường bất động sản hiện nay chính là dòng vốn. Vì vậy, khi ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ dòng vốn cũng chính là một trong những biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Có thể chỉ cục bộ một số dự án chứ không phải toàn thể thị trường nhưng cũng đã phần nào giúp cho thị trường có phần khởi sắc và dự án nào được hỗ trợ thì đó sẽ là cơ hội tốt cho khách hàng. 

Hiện các ưu đãi này thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp, nhưng cũng đang mở rộng áp dụng cho người mua thứ cấp để kích cầu. Nhưng cần hiểu rằng, trong giai đoạn vừa qua khi thị trường bị đình trệ, suy yếu, đóng băng giao dịch thì việc giải phóng được các sản phẩm tồn kho, ứ đọng cũng đã là một thành công và cần giải quyết từ bước sơ cấp trước, từ đó thị trường sẽ dần hồi phục. 

 PV: Có một số ý kiến cho rằng, thay vì tung ra nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng thì tại sao doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá nhà, ông nghĩ sao về điều này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thực tế hiện nay các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng đã giảm giá nhà; bản thân họ đã và đang nghiên cứu để tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm và điều chỉnh các mức giá sản phẩm cho phù hợp với từng phân khúc. Nhưng hầu hết các sản phẩm được tung ra thị trường ở thời điểm hiện tại đều là sản phẩm từ các dự án cũ, tồn kho, và các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực từ chênh lệch cung cầu buộc chủ đầu tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán…

Và trong bối cảnh bên bán nhiều hơn bên mua, thì cũng không có doanh nghiệp nào lại đưa ra mức giá quá cao để không bán được hàng. 

PV: Vậy ngoài việc các chủ đầu tư chủ động đưa ra những chính sách ưu đãi, thì giải pháp cốt lõi để đưa thị trường bất động sản sớm thoát khỏi viễn cảnh ảm đạm là gì thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trước mắt, cần phải giải quyết một cách đồng bộ vì các doanh nghiệp hiện nay đang vướng mắc nhiều nhất ở vấn đề pháp lý. Có nhiều dự án bất động sản đang nằm chờ đợi để được phê duyệt, thậm chí có những dự án đã đầu tư xong nhiều năm nhưng vẫn bị vướng pháp lý và không đưa được hàng ra thị trường, mặc dù các sản phẩm, mặt hàng đó khi đưa ra thị trường sẽ được khách hàng đón nhận và có giao dịch ngay. 

Có nhiều dự án đã xây dựng xong cả về hạ tầng thế nhưng câu chuyện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cần được hiểu như thế nào để đúng nhất? Và nếu phải xây dựng cả hạ tầng xã hội thì cũng sẽ là câu chuyện khó khăn cho doanh nghiệp vì nhiều hạ tầng xã hội lại do Nhà nước tiếp quản để lựa chọn đầu tư. Do đó vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý nhưng thực tế vấn đề này chưa được tháo gỡ và xử lý triệt để. Vì vậy, khi chưa sửa được luật thì Nhà nước cần ban hành những văn bản dưới luật để sửa chữa và tháo gỡ những rào cản, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Nếu làm được như vậy sẽ tháo gỡ được khó khăn, giải phóng cho các dự án đã hoàn thành và được đầu tư rất nhiều tiền đang “nằm chờ đợi”. 

Giai đoạn cần đầu tư thực chất

PV: Hiện nay, dường như thị trường đã không còn tình trạng đầu cơ và đầu tư theo đám đông? Điều này có tác động ra sao đến thanh khoản của thị trường, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Về bản chất thì không phải thị trường không còn đầu cơ hay đầu tư theo đám đông mà tình trạng này chỉ “biến mất” tạm thời. Vì như tôi đã nói thì do thị trường còn ảm đạm nên tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự sẵn sàng do đó thanh khoản trên thị trường vẫn chưa được như mong đợi. Và hiện nay cũng không có nhiều dự án có thể đáp ứng được lượng lớn nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp… và đây cũng mới chỉ là một nhóm phân khúc khách hàng. Vì bên cạnh những người có nhu cầu ở thực thì vẫn có những nhóm khách hàng muốn đầu tư, kinh doanh… 

PV: Vậy các chủ đầu tư cần có thêm những chính sách bán hàng cũng như việc triển khai dự án trong tương lai như thế nào?

TS. Nguyễn Văn Đính: Đối với các doanh nghiệp bất động sản, muốn bán được hàng trong thời buổi hiện nay thì chất lượng, pháp lý, tiến độ dự án luôn phải được đặt lên hàng đầu. Thay vì ngồi chờ và bỏ nhiều tiền vào marketing, PR dự án thì phải chú trọng vào chất lượng dự án, đầu tư thực chất và nếu có bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai cũng cần hướng đến lợi ích của khách hàng. 

Nhưng dù có nhiều ưu đãi đến đâu thì khách hàng vẫn cần cẩn trọng với các điều khoản tronghợp đồng, tránh trường hợp chủ đầu tư chỉ “vẽ và hứa” về tiện ích của dự án nhưng sau này giao nhà không được như mong đợi. Phải có sự tham gia của các đơn vị tư vấn để hỗ trợ cho khách hàng trong các hoạt động giao dịch, nhất là vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng cần được quy định đầy đủ và chặt chẽ hơn. Trên thực tế đã có không ít trường hợp sau khi khách hàng nhận nhà lại không giống quảng cáo. Vì vậy, mỗi nhà đầu tư, mỗi khách hàng phải đọc kỹ phụ lục các tiện ích đi kèm trước khi xuống tiền mua dự án bất động sản.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!