TS. Nguyễn Văn Đính: Nguồn cung bất động sản tiếp tục được cải thiện nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”

Hai quý đầu năm 2023 chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị suy giảm mạnh về thanh khoản. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Để có thể tồn tại và bám trụ trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, sáng tạo, đổi mới và thích ứng khác thường để đem lại những luồng sinh khí thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

Tại Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện dần theo thời gian. Cụ thể, giữa quý IV/2023 đã có sự xuất hiện của một số dự án mới. Tuy nhiên, nhìn chung hầu hết nguồn cung trên thị trường đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ và chất lượng không thực sự đạt như kỳ vọng. Đặc biệt là thiếu các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực với giá bán bình dân. 

Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng có dấu hiệu tăng dần với 2.700 sản phẩm trong quý I, 3.700 sản phẩm trong quý II và gần 6.000 sản phẩm trong quý III.

“Con số này sẽ tiếp tục đà tăng vào quý IV/2023. Tuy nhiên, theo số liệu tổng hợp của VARS, con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước đại dịch Covid-19”, ông Nguyễn Văn Đính cho biết.

Về giá bất động sản, sau ảnh hưởng từ các đợt sốt ảo hồi đầu năm 2021, có thể thấy thị trường đã ghi nhận mức giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2023, đặc biệt là các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự/liền kề giá trị cao. Tuy nhiên, giá bán vẫn ghi nhận mức tăng với sản phẩm chung cư tại các thành phố lớn như: Hà Nội, TP.HCM và phân khúc bất động sản công nghiệp. 

Đánh giá chung về sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian qua, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết hai quý đầu năm 2023, thị trường bất động sản chứng kiến sự “ra đi” của hàng loạt doanh nghiệp bất động sản. 

Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Về số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước, chỉ có 1.744 doanh nghiệp. 

Sang tới quý III, tình hình sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản đã có dấu hiệu được cải thiện khi tính đến cuối tháng 8, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022.

Đáng chú ý, trong 9 tháng năm 2023, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản gấp 3,5 lần số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể với 3.394 doanh nghiệp nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. 

Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, theo ông Đính, hiện đang có 20% sàn giao dịch tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” vào một thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào cuối năm 2023. 

Về kết quả phát hành trái phiếu riêng lẻ, trong 9 tháng đầu năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhóm bất động sản đạt 55.677 tỷ đồng, chiếm 34,7%, chỉ đứng sau ngành ngân hàng, theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam - VBMA. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận mức lãi suất cao nhất trong các nhóm ngành, lên tới 14%.

Đưa ra quan điểm về thực trạng của các dự án bất động sản đã được xem xét phê duyệt từ những năm 2018, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện có khoảng 1.200 dự án vướng mắc, trong đó tại Hà Nội và TP.HCM có khoảng hơn 500 dự án đang được xem xét và tìm giải pháp tháo gỡ. Phần lớn các dự án trên đều sử dụng đòn bẩy tài chính. 

"Trước thực tế này, cho dù có được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý thì việc giải quyết, xử lý nợ, duy trì, đặc biệt là tìm nguồn vốn mới để tiếp tục thực hiện cho đến khi hoàn thành dự án cũng là một vấn đề lớn và không hề dễ dàng", Phó Chủ tịch VNREA đánh giá. 

Nhà ở xã hội là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường

Trước sự bất định của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, thời gian qua, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã vào cuộc và làm việc một cách quyết liệt cùng quyết tâm cao nhằm khôi phục thị trường này trở lại thời kỳ “hoàng kim”. Trong đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 được cho là tín hiệu cao nhất và mang tính định hướng.

“Các cơ chế, chính sách từ phía Chính phủ đang ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường và doanh nghiệp. Theo đó, nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường đã từng bước được tháo gỡ. Đồng thời, thị trường cũng đang có thêm sự trợ lực mạnh mẽ từ phía ngân hàng (liên tục hạ lãi suất, cho phép vay đảo nợ, chính sách giãn, hoãn các khoản nợ…)”, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận. 

Tuy nhiên, trên thực tế, phản ánh của nhiều doanh nghiệp cho thấy các biện pháp hỗ trợ vẫn chưa thực sự đủ lực để kéo thị trường vực dậy. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần có thêm các giải pháp cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành và cả hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, tổng cầu chỉ có thể được cải thiện rõ rệt khi các biện pháp điều hành kinh tế chung của Chính phủ quyết liệt và thực sự phát huy tác dụng.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, nguồn cung tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”. Nếu không có các giải pháp thực sự quyết liệt, “cởi trói”, “mở đường” cho các dự án đang vướng mắc, khả năng cao thị trường sẽ tiếp tục phải đối mặt với cục diện khó khăn.

Ngoài ra, giá bán tiếp tục ghi nhận mức cao ở phân khúc căn hộ chung cư là do tình trạng khan hiếm nguồn cung chưa được giải quyết triệt để. Trong thời gian tới, lượng giao dịch bất động sản sẽ có xu hướng được cải thiện, tuy nhiên, khó đạt mức “đột biến” nếu các động thái từ phía Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng không có sự “đột biến”. 

Nhấn mạnh về tình hình sức khỏe doanh nghiệp bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay: “Thị trường có thể sẽ tiếp tục chứng kiến sự “ra đi” của một số doanh nghiệp đã kiệt sức, do phải chống chọi trong suốt thời gian dài vừa qua”. 

Vì vậy, để tập trung vào khôi phục niềm tin trên thị trường, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phục hội và phát triển, chuyên gia đã kiến nghị 08 giải pháp, cụ thể: 

Đầu tiên, đẩy mạnh hơn nữa hoạt động của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ. Mỗi địa phương cũng cần thành lập một Tổ riêng để đẩy nhanh việc xử lý, tháo gỡ khó khăn cho các dự án vẫn còn vướng mắc. Tránh trường hợp “nước xa không cứu kịp lửa gần”. 

Thứ hai, cần sự chung tay, vào cuộc của tất cả các cấp ban ngành, từ Trung ương tới địa phương.

Thứ ba, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản cụ thể, chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Thứ tư, các cơ chế, chính sách trước khi ban hành, cần có sự tham gia đóng góp ý kiến của nhiều bên nhằm đảm bảo sau khi ban hành có thể áp dụng ngay được vào thực tiễn với mức độ phù hợp cao.

Thứ năm, đối với nhà ở xã hội, cần một cơ chế đặc biệt hơn, đủ sức hấp dẫn và thật sự thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận được. Cần xác định rõ, đây là phân khúc đặc thù, không nên áp dụng các luật thông thường.

Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách cụ thể, đặc thù, ứng dụng tại từng thời điểm, phù hợp với từng sự vụ để góp phần hỗ trợ giải quyết một cách nhanh nhất, kịp thời nhất các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng dành cho doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Từ đó, sẽ tiết giảm tối đa các hệ lụy do khó khăn kéo dài.

Thứ bảy, cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp bất động sản, dự án bất động sản có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng… đang gặp khó khăn chưa được tháo gỡ và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024. Tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây “tăng áp”.

Thứ tám, các dự án bất động sản có nguy cơ cao, khó xử lý, cần có chính sách hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thu hồi dự án để Nhà nước thực hiện.

“Thị trường đang rất cần sự phối hợp nhịp nhàng, kịp thời của tất cả các phía để đảm bảo có thể kiểm soát đầy đủ và tuyệt đối toàn bộ thị trường, tránh để lọt bất cứ một “điểm nghẽn” nào”, ông Đính nhấn mạnh./.