Từ bây giờ, nhiều trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định là quy định cụ thể các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Theo nghị định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu giao dịch phát sinh giữa các thành viên có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân.

Các trường hợp được áp dụng gồm: vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi người chồng đã qua đời); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi người vợ đã qua đời); ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, trường hợp vợ chồng ly hôn và bất động sản được phân chia theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án cũng thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với phần tài sản được phân chia. Hồ sơ và thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nghị định cũng quy định rõ điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở tại Việt Nam.

Theo đó, chính sách miễn thuế không áp dụng đối với giao dịch chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Để được miễn thuế, cá nhân phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc có quyền sử dụng duy nhất một thửa đất ở trên phạm vi cả nước. Nếu vẫn đang sở hữu thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là trường hợp có nhà ở, đất ở duy nhất.

Đối với tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng chung, chỉ cá nhân không có thêm nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới được miễn thuế. Trường hợp đồng sở hữu nhưng vẫn có bất động sản khác thì không thuộc diện được miễn.

Ngoài ra, người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm thực hiện giao dịch. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận, thời gian sở hữu được tính theo giấy chứng nhận đã được cấp trước đó.

Một điều kiện quan trọng khác là người chuyển nhượng phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần tài sản thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được hưởng chính sách miễn thuế.

Theo quy định, cá nhân tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.