Từ giờ, định đoạt nhà đất chung của vợ chồng không thể thiếu văn bản thỏa thuận

Trong thực tiễn giao dịch và giải quyết tranh chấp, nhiều người đặt câu hỏi: việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là nhà, đất có bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản hay không? Đồng thời, trong trường hợp phát sinh thừa kế, phần nhà đất được chia trong khối tài sản chung sẽ được xác định như thế nào?

Định đoạt nhà đất chung: Phải có thỏa thuận bằng văn bản

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của vợ chồng do hai bên thỏa thuận. Tuy nhiên, pháp luật đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn đối với một số loại tài sản nhất định.

Cụ thể, việc định đoạt tài sản chung bắt buộc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong các trường hợp: bất động sản; động sản phải đăng ký quyền sở hữu; hoặc tài sản đang là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, đối với tài sản chung là nhà, đất, việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch khác chỉ hợp pháp khi có văn bản thể hiện sự đồng thuận của cả hai vợ chồng. Giao dịch được xác lập nếu thiếu sự thỏa thuận này có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Khi nào nhà đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng?

Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định rõ về phạm vi tài sản chung của vợ chồng. Theo khoản 1 Điều 33, tài sản chung bao gồm tài sản do vợ chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân; thu nhập từ lao động, sản xuất, kinh doanh; hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng; tài sản được thừa kế chung, tặng cho chung; cũng như các tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Đối với quyền sử dụng đất, nếu được hình thành sau thời điểm kết hôn thì mặc nhiên được coi là tài sản chung, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc mua bằng tài sản riêng.

Từ các quy định này, nhà đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng trong các trường hợp phổ biến như: hình thành trong thời kỳ hôn nhân; được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chung; hoặc là tài sản riêng nhưng đã được nhập vào khối tài sản chung.

Khi phát sinh việc phân chia tài sản, đặc biệt trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng qua đời, việc xác định phần nhà đất thuộc di sản thừa kế cần tuân theo nguyên tắc pháp luật.

Căn cứ Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, tài sản chung của vợ chồng, nếu không có thỏa thuận khác, về nguyên tắc sẽ được chia đôi, đồng thời có xem xét đến các yếu tố như công sức đóng góp, hoàn cảnh của mỗi bên và các yếu tố liên quan khác theo quy định.

Theo đó, khi xác định tài sản là nhà đất thuộc khối tài sản chung, trước hết phải xác định phần sở hữu của mỗi người vợ, chồng, thông thường là mỗi bên một nửa. Phần tài sản thuộc về người đã mất mới được xác định là di sản và tiếp tục chia thừa kế cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.