Từ giờ, người mua nhà trả chậm qua đời, người thừa kế có được đứng tên sổ đỏ?

Trong thực tế giao dịch nhà ở, không ít trường hợp bên mua lựa chọn hình thức trả chậm, trả dần theo thỏa thuận với bên bán. Tuy nhiên, khi người mua không may qua đời trong thời gian chưa thanh toán đủ tiền, câu hỏi đặt ra là người thừa kế có được tiếp tục thực hiện hợp đồng và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay không.

Vấn đề này đã được pháp luật quy định tương đối rõ ràng tại khoản 2 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 (đã được sửa đổi, bổ sung theo khoản 5 Điều 86 Luật Phục hồi, phá sản 2025).

Theo quy định, việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên tự thỏa thuận và phải được ghi nhận cụ thể trong hợp đồng. Trong thời gian chưa thanh toán đủ tiền, bên mua được quyền sử dụng nhà ở, đồng thời có trách nhiệm bảo trì, bảo dưỡng, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Về quyền định đoạt tài sản, pháp luật nêu rõ: bên mua chỉ được thực hiện các giao dịch như mua bán lại, tặng cho, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở này sau khi đã thanh toán đủ tiền, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác.

Đáng chú ý, luật cũng dự liệu tình huống bên mua không còn khả năng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động, quyền và nghĩa vụ sẽ được xử lý theo pháp luật về phục hồi, phá sản, giải thể.

Riêng đối với trường hợp bên mua là cá nhân và qua đời trong thời gian chưa thanh toán đủ tiền, người thừa kế hợp pháp được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua theo hợp đồng đã ký. Điều này đồng nghĩa, hợp đồng mua bán nhà ở không chấm dứt khi bên mua chết, mà được chuyển giao quyền, nghĩa vụ cho người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Sau khi người thừa kế thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà còn lại cho bên bán theo đúng nội dung hợp đồng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người thừa kế.

Như vậy, về nguyên tắc pháp lý, người thừa kế hoàn toàn có quyền đứng tên trên Sổ đỏ/Sổ hồng đối với căn nhà đã mua theo hình thức trả chậm, trả dần, với điều kiện phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng.

Quy định này nhằm bảo đảm tính ổn định của quan hệ dân sự, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thừa kế, tránh phát sinh tranh chấp hoặc gián đoạn trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở.