Thích
Trong nhiều năm qua, Việt Nam liên tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông với hàng loạt tuyến cao tốc, vành đai, cảng biển, sân bay và trục logistics quy mô lớn nhằm tạo động lực phát triển công nghiệp và thu hút dòng vốn FDI. Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Founder Sen Vàng Group, Chuyên gia nghiên cứu và phân tích thị trường bất động sản, phía sau tốc độ phát triển hạ tầng nhanh là một khoảng trống lớn về hệ sinh thái sống quanh các trung tâm sản xuất.
Theo bà Ngọc, thị trường hiện đang xuất hiện đồng thời hai dạng "ốc đảo" phát triển song song.
Hệ sinh thái quanh các khu công nghiệp là một khoảng trống lớn của thị trường bất động sản. Ảnh minh họa
Một bên là các khu công nghiệp vận hành như những vùng sản xuất biệt lập. Bên trong là nhà máy, kho bãi và dây chuyền logistics, nhưng bên ngoài lại thiếu nhà ở chất lượng, thiếu trường học, bệnh viện, dịch vụ thương mại và môi trường sống đủ tốt để giữ chân người lao động cũng như chuyên gia quốc tế.
Ở chiều ngược lại, nhiều khu đô thị được đầu tư khá bài bản về cảnh quan và tiện ích nhưng lại thiếu việc làm, thiếu động lực kinh tế và không tạo được cộng đồng cư dân bền vững. Theo chuyên gia, khi nơi ở và nơi làm việc bị tách rời, cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều phải gánh thêm nhiều "chi phí ẩn" trong quá trình vận hành.
"Doanh nghiệp tưởng như thuê được đất rẻ, nhưng thực tế lại phát sinh rất nhiều chi phí khác như xe đưa đón công nhân, hỗ trợ nhà ở, tuyển dụng lại lao động hay duy trì môi trường sống đạt chuẩn cho chuyên gia quốc tế", bà Nguyễn Thị Bích Ngọc nhận định.
Theo bà Ngọc, đây là lý do mô hình phát triển bất động sản công nghiệp trong giai đoạn mới không thể tiếp tục chỉ dựa trên một yếu tố duy nhất là hạ tầng. Thay vào đó, thị trường cần chuyển sang mô hình "kiềng 3 chân" gồm Công nghiệp - Đô thị - Hạ tầng, nơi ba yếu tố này phát triển đồng bộ để tạo thành một vòng tròn kinh tế thực sự bền vững.
Đô thị công nghiệp sinh thái giải quyết được bài toán phát triển tổng thể của cả một vùng kinh tế. Nguồn: Sen Vàng Group
Trong cấu trúc này, công nghiệp đóng vai trò lõi kinh tế, tạo việc làm và thu hút dòng vốn đầu tư. Đô thị không chỉ là xây dựng nhà ở để bán, mà phải hình thành không gian sống hoàn chỉnh với giáo dục, y tế, thương mại và dịch vụ nhằm giữ chân người lao động và chuyên gia ở lại lâu dài. Trong khi đó, hạ tầng đóng vai trò kết nối toàn bộ chuỗi cung ứng, giảm chi phí logistics và nâng hiệu quả vận hành cho doanh nghiệp.
Theo phân tích của chuyên gia, chỉ khi ba trụ cột này được phát triển đồng thời, một vùng kinh tế mới có thể vận hành theo cơ chế "tự nuôi chính nó". Khu công nghiệp tạo việc làm, việc làm kéo dân cư đến ở, dân cư tạo sức cầu cho thương mại - dịch vụ, còn chính sức sống đô thị lại tiếp tục nuôi giá trị bất động sản.
"Giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ, mà phải dựa trên nhu cầu sử dụng thực, dòng tiền thực và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực", bà Ngọc nhấn mạnh.
Xu hướng lựa chọn địa điểm đầu tư của dòng vốn FDI thế hệ mới cũng đang thay đổi rất nhanh. Nếu trước đây nhà đầu tư ưu tiên chi phí thuê đất thấp, thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn tới tổng chi phí vận hành, khả năng giữ chân nhân lực, chất lượng môi trường sống, tiêu chuẩn ESG và độ ổn định của hệ sinh thái sản xuất.
"Nói cách khác, nhà đầu tư hiện không còn tìm nơi rẻ nhất, mà tìm nơi có ít chi phí ẩn nhất và có khả năng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dài hạn", bà Nguyễn Thị Bích Ngọc cho biết.
Từ đó, bà Ngọc cho rằng thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển khu công nghiệp đơn lẻ sang mô hình đô thị - công nghiệp tích hợp, nơi không chỉ giải bài toán sản xuất mà còn đồng thời giải quyết bài toán cư trú, dịch vụ, nhân lực và chất lượng sống. Đây được xem là hướng đi quan trọng để nâng sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn mới.
Nhìn rộng hơn, câu chuyện này không còn đơn thuần là vấn đề của một dự án bất động sản riêng lẻ mà là bài toán phát triển của cả một vùng kinh tế. Khi công nghiệp tạo việc làm, đô thị giữ chân con người và hạ tầng kết nối toàn bộ chuỗi logistics - dịch vụ, giá trị hình thành sẽ không còn nằm ở từng sản phẩm riêng lẻ mà trở thành giá trị của cả một hệ sinh thái phát triển.
Những chủ đầu tư sớm nhìn ra xu hướng này, phát triển dự án theo mô hình đô thị công nghiệp sinh thái và kiên trì với chiến lược tích hợp nhiều chức năng sẽ có cơ hội trở thành nhóm dẫn dắt thị trường trong chu kỳ phát triển mới. Bởi, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp thời gian tới sẽ không còn nằm ở diện tích đất cho thuê hay giá thuê thấp, mà nằm ở khả năng kiến tạo một hệ sinh thái đủ hoàn chỉnh để doanh nghiệp muốn đặt nhà máy, chuyên gia muốn sinh sống và người lao động có thể an cư lâu dài.
