Từ kết quả hoạt động Hiệp hội Bất động sản Việt Nam năm 2021 đến một số định hướng nhiệm vụ chủ yếu trong bối cảnh tác động của công nghệ số, hội nhập quốc tế ở nước ta
Với chức năng là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam luôn coi công tác tư vấn, phản biện xã hội là một trong các nhiệm vụ trọng tâm bằng việc tích cực tổ chức nhiều hội thảo chuyên đề, đóng góp ý kiến liên quan đến các vấn đề nóng trong lĩnh vực bất động sản.
Trong bối cảnh đất nước ta gặp nhiều khó khăn, thách thức như dịch bệnh Covid-19, thiên tai, bão lũ trong năm vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nỗ lực phấn đấu và đạt được những kết quả quan trọng. Trong đó, phải kể đến sự cố gắng của các thành viên – hội viên của Hiệp hội, từ cá nhân đến tập thể, đặc biệt là sự chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Xây dựng, sự chỉ đạo của đồng chí Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản - Nguyễn Trần Nam. Tuy đồng chí gặp phải vấn đề sức khỏe nhưng dưới sự chỉ đạo của đồng chí, tập thể từ Thường trực Hiệp hội đến Ban Thường vụ, Ban Chấp hành đã đoàn kết thống nhất trong chỉ đạo, lãnh đạo và thực thi nhiệm vụ của cấp trên giao phó.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trân trọng cảm ơn các chuyên gia và nhà quản lý ở các lĩnh vực kinh tế, tài chính, đất đai, quy hoạch... đã đóng góp tri thức rất quan trọng với Hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.
Về kết quả hoạt động của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong năm 2021, chúng ta có thể khái quát một số vấn đề cụ thể như sau:
I. Một số kết quả quan trọng
1. Thực hiện tốt nhiệm vụ tư vấn, giám sát và phản biện xã hội, đề xuất các giải pháp thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản. Đây là nhiệm vụ trọng tâm của Hiệp hội. Bên cạnh đó, giúp đỡ, tư vấn doanh nghiệp; tuyên truyền, vận động, tập hợp hội viên tham gia tích cực các hoạt động liên quan đến lĩnh vực bất động sản của Việt Nam theo quy định của pháp luật; làm cầu nối gắn kết giữa các hội bất động sản cơ sở với chính quyền địa phương và doanh nghiệp để giải quyết một số vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản; phối hợp với một số cơ quan của các bộ ngành để nghiên cứu, giải quyết các vấn đề liên quan đến khó khăn, vướng mắc của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Kiến nghị, đề xuất, đóng góp ý kiến sửa đổi, bổ sung các chính sách, pháp luật góp phần minh bạch hóa, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. Cụ thể, có 24 văn bản với 36 kiến nghị thuộc lĩnh vực liên quan đến hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam như: Quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, thuế, tài chính, thủ tục hành chính, hợp đồng mẫu… Đặc biệt là Nghị định số 68/NĐ-CP sửa đổi Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết; Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015; Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 về hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 (có hiệu lực 1/7/2015) với nhiều điểm mới “Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản”, hợp đồng và chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Ngoài ra, Hiệp hội cũng kiến nghị giải pháp tháo gỡ những vấn đề vướng mắc, hạn chế về cơ chế, chính sách liên quan đến môi trường kinh doanh đối với thị trường bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và được Chính phủ chỉ đạo giao các bộ, ngành, địa phương liên quan nghiên cứu, giải quyết.
Cùng với đó, tổ chức các hội nghị, hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay”; Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”… Sau các hội thảo, Hiệp hội đã có các văn bản tổng hợp kiến nghị gửi tới Chính phủ, bộ, ngành liên quan nghiên cứu giải quyết.
3. Quan hệ quốc tế: Do tình hình dịch bệnh, các hội nghị của các tổ chức, hiệp hội bất động sản trong khu vực trên thế giới mà Hiệp hội là thành viên như Liên đoàn Bất động sản Thế giới, Hiệp hội Môi giới Bất động sản quốc gia Hoa Kỳ, Hiệp hội Bất động sản Đông Nam Á… đều họp theo hình thức online. Nội dung bàn các vấn đề giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cơ hội kinh doanh và hợp tác, xu hướng phát triển chung trên thế giới và riêng cho Việt Nam. Các doanh nghiệp bất động sản là thành viên của Hiệp hội cũng chủ động hợp tác quốc tế và xúc tiến đầu tư.
4. Các bộ phận, đơn vị, tổ chức trực thuộc Hiệp hội như Ban Pháp chế, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Câu lạc bộ Bất động sản… đã có kết quả nổi bật như: Tư vấn hỗ trợ pháp lý cho người dân, doanh nghiệp hội viên bất động sản, phổ biến hướng dẫn pháp luật, quyền và lợi ích hợp pháp cho doanh nghiệp; Truyền thông thông tin thị trường bất động sản; Thu hút các doanh nghiệp góp phần tích cực vào thị trường bất động sản, gắn kết hoạt động chuỗi đầu tư với quản lý dịch vụ...
II. Các bất cập và nguyên nhân
Sự quản lý đối với thị trường bất động sản Việt Nam còn hạn chế, đặc biệt là việc góp phần định hướng điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động thị trường, bảo đảm thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh; cơ chế chính sách cũng còn bất cập. Vấn đề hạn chế đầu cơ bất động sản, chính sách tín dụng đất đai, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, giá cho thuê chưa đạt mục tiêu; chính sách nguồn vốn khuyến khích cho thị trường bất động sản còn chưa đa dạng, hoạt động của các tổ chức trong hệ thống Hiệp hội còn bị động, chưa chủ động và linh hoạt theo sự biến đổi của thị trường. Một số đồng chí lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chưa thường xuyên, sâu sát với các hoạt động của Hiệp hội, có cá nhân không hoạt động từ sau Đại hội nhưng sự điều chỉnh không kịp thời, làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam...
Nguyên nhân dẫn đến các hạn chế, bất cập nói trên đó là:
+ Chậm tư vấn, đề xuất các nội dung cần điều chỉnh liên quan đến lĩnh vực bất động sản; những ý kiến còn khác nhau... nên thời gian tổng hợp, thống nhất, trình các cấp bị kéo dài.
+ Thiếu vai trò góp phần vào công tác quản lý, kiểm soát của hệ thống quản lý Nhà nước, do hạn chế năng lực về tư vấn hỗ trợ lĩnh vực liên quan.
+ Năng lực cán bộ còn hạn chế, thiếu sự chủ động của tổ chức và cán bộ của hệ thống Hội, Hiệp hội cũng như doanh nghiệp trong tổ chức thực hiện.
+ Nguồn vốn ngân sách Nhà nước cho sự phát triển nhà ở xã hội còn quá ít.
+ Khuyến khích thu hút các nguồn vốn đầu tư vào hoạt động của Hội và Hiệp Hội Bất động sản gặp nhiều khó khăn...
+ Một số doanh nghiệp có quy mô lớn, hoạt động phạm vi rộng, nên việc xử lý công nợ, tài chính, sử dụng đất... trong việc cổ phần hóa doanh nghiệp gặp vướng mắc, kéo dài thời gian thực hiện.
+ Thiếu chủ động và phương pháp phối hợp, làm cầu nối giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với cơ quan quản lý Nhà nước.
+ Chỉ có một số ít doanh nghiệp chủ động kiến nghị, đề xuất về cơ chế, chính sách, giải pháp để tạo sự ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản.
III. Bài học kinh nghiệm
+ Bám sát sự chỉ đạo của các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng trong lĩnh vực xây dựng nói chung, bất động sản nói riêng; bên cạnh đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính... để kịp thời định hướng, tư vấn, hỗ trợ các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản...
+ Phải kiện toàn công tác cán bộ, bộ máy trong hệ thống Hiệp hội, Hội để cán bộ đủ năng lực điều hành, tổ chức thực hiện.
+ Phải bám sát, đánh giá thực tiễn đúng để lựa chọn vấn đề, lĩnh vực trọng tâm, phát hiện được những vấn đề đang vướng mắc, hạn chế để từ đó đề xuất tư vấn, đưa ra giải pháp kịp thời, nghiên cứu giải pháp xử lý có hiệu quả tốt.
+ Phải thường xuyên phối hợp với cơ quan Nhà nước, địa phương; làm việc giữa Hội, Hiệp hội với doanh nghiệp để bàn và đề xuất các cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương giải quyết những khó khăn, vướng mắc.
+ Phải liên kết chặt chẽ với các chuyên gia đầu ngành về kinh tế, tài chính, đất đai, quy hoạch, pháp luật..., các viện, trường đại học liên quan lĩnh vực bất động sản để nghiên cứu đề án tổng thể về thị trường bất động sản, đề xuất các cơ chế, chính sách và góp phần sửa đổi đồng bộ các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan đến thị trường bất động sản.
+ Từ Hiệp hội đến các tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp thành viên cần đổi mới tư duy trong công tác quản lý và kinh doanh, phát huy tối đa các nguồn lực, coi khoa học công nghệ... là động lực của ngành bất động sản trong thời đại cách mạng công nghiệp lần thứ tư, cơ cấu lại doanh nghiệp...
+ Phân công nhiệm vụ rõ ràng giữa các Phó Chủ tịch, các Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội và lãnh đạo đơn vị để chủ động thực hiện trách nhiệm và nâng cao hiệu quả công việc.
IV. Dự báo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2022 - 2025
Theo các nhà quản lý, nghiên cứu và phân tích, từ năm 2022, kinh tế thế giới và Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có tốc độ tăng trưởng nhanh và lạc quan hơn khi kinh tế phục hồi nhưng có sự khác nhau giữa các phân khúc.
- Do dịch Covid-19, chuỗi cung ứng toàn cầu còn đứt gãy, giá cả và lạm phát vẫn gia tăng, các gói hỗ trợ phục hồi kinh tế được ưu tiên nhưng còn ít. Quá trình toàn cầu hóa tiếp diễn, cách mạng công nghiệp 4.0, xu hướng chuyển đổi số nền kinh tế diễn ra mạnh mẽ dẫn đến xuất hiện nhiều mô hình, phương thức kinh doanh mới. Cùng với quá trình phát triển kinh tế xanh, năng lượng sạch, năng lượng tái tạo..., xu hướng đầu tư bất động sản dần gắn nhiều hơn với yếu tố xanh, thông minh.
- Năm 2022 là năm tạo nền tảng thực hiện các mục tiêu của kế hoạch 5 năm 2021 - 2025. Với những thuận lợi và khó khăn, thách thức đan xen, nền kinh tế sẽ phục hồi mạnh sau khi kiểm soát được dịch Covid-19, dự báo lạm phát tăng cao nhưng vẫn trong tầm kiểm soát dưới 4%. Môi trường đầu tư, kinh doanh từng bước được cải thiện, cải cách thể chế, đổi mới sáng tạo... tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản. Ngược lại, thách thức từ suy thoái môi trường và biến đổi khí hậu ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường.
- Dòng vốn vào thị trường bất động sản: Dự báo nguồn vốn tín dụng tiếp tục tăng tương đương mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, xấp xỉ 10 - 12%. Nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết và doanh nghiệp bất động sản nói chung dự báo tiếp tục tăng trưởng nhờ sự phát triển thị trường chứng khoán, tốc độ tăng trưởng xấp xỉ 20% nguồn vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Nguồn vốn trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản dự kiến có tốc độ tăng xấp xỉ 20%. Nguồn vốn FDI dự báo tăng 5 - 7% vào lĩnh vực bất động sản. Nguồn vốn từ quỹ đầu tư, nguồn ngân sách dự báo xu hướng tăng nhưng không nhiều.
Từ những phân tích trên, có thể dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh hơn trong thời gian tới. Các phân khúc bất động sản tiếp tục thay đổi, trong đó, phân khúc bất động sản nhà ở chiếm tỷ trọng cao. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn là phân khúc sẽ phục hồi nhanh sau khi ngành du lịch và nền kinh tế phục hồi khi kiểm soát được dịch Covid-19. Bất động sản công nghiệp tiếp tục phát triển, có lợi thế tích cực nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao... tạo ra bước đột phá về nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp và nhu cầu nhà ở công nhân khu công nghiệp. Bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại có thể phục hồi cao hơn năm 2019 xấp xỉ 20 - 30%...
IV. Một số định hướng nhiệm vụ hoạt động của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2025
Một là, trong 5 - 10 năm tới, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp chặt chẽ với các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, đầu tư bất động sản… và các cơ quan, các bộ ngành đồng hành cùng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 và nền kinh tế số đang phát triển nhanh để khẳng định vị thế, sứ mệnh của mình trong sự phát triển đất nước, trước hết là với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà ở và các phân khúc của thị trường bất động sản, xây dựng Đề án tổng thể về thị trường bất động sản Việt Nam.
Hai là, về công tác tư vấn, giám sát và phản biện xã hội: Hiệp hội sẽ tập trung tham gia hoàn thiện thể chế, tăng cường nguồn cung cho thị trường bất động sản. Tham gia chặt chẽ với các cơ quan của bộ ngành về sửa đổi, bổ sung các luật, nghị định và thông tư hướng dẫn sao cho đồng bộ, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển thuận lợi, hỗ trợ và bảo vệ quyền lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, có phản ánh, phân tích, đề xuất chính sách, giải pháp giải quyết nhanh chóng những trường hợp bất ổn, bất thường của thị trường bất động sản trong nền kinh tế.
Ba là, đề xuất các giải pháp thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, trung bình, nhà ở công nhân trong khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đồng thời, duy trì và tiếp tục phát triển quan hệ hợp tác với các tổ chức bất động sản quốc tế và mở rộng với một số tổ chức khác. Xúc tiến đầu tư liên kết giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước với các doanh nghiệp FDI để từng bước mở rộng đầu tư và cung cấp bất động sản với quy mô lớn, công nghệ kỹ thuật cao…; khơi dậy các nguồn lực quan trọng để thúc đẩy công nghiệp hóa, đô thị hóa và phát triển thị trường bất động sản.
Thứ tư là, công nghiệp hóa, đô thị hóa thúc đẩy mạnh mẽ thị trường bất động sản trong giai đoạn từ nay đến năm 2030 sẽ tạo ra nhiều thuận lợi nhưng cũng không ít khó khăn. Do đó, Hiệp hội cần kiện toàn đủ tầm để kết nối giữa cơ quan quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Một trong các công tác trọng tâm để phát triển bền vững là phát triển hội viên và cơ cấu tổ chức của Hiệp hội. Hiệp hội phải chủ động có thư mời các doanh nghiệp tham gia làm hội viên của Hiệp hội; hình thành và liên kết với tất cả các hội, hiệp hội bất động sản địa phương; làm cầu nối giữa cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương với các doanh nghiệp bất động sản.
Năm là, phối hợp các ngành như Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cục Xúc tiến đầu tư – Bộ Kế hoạch và Đầu tư…, các hội, hiệp hội nghề nghiệp khác có liên quan như ngân hàng, các tổ chức tài chính để nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác và ổn định kinh tế vĩ mô. Cần giữ ổn định thị trường bất động sản bởi nó có liên quan đến đời sống kinh tế - xã hội, dân cư cũng như góp phần ổn định nền kinh tế vĩ mô. Từ đó, làm rõ vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong lĩnh vực kinh tế chung của đất nước; sự liên quan với các thị trường vật liệu xây dựng, kiến trúc, nội ngoại thất… trong chuỗi cung ứng để phối hợp cụ thể.
Sáu là, xây dựng dữ liệu, hoàn thiện hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, đảm bảo kết nối liên thông với hệ thống quốc gia về đất đai; xây dựng cơ sở minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản để có thể chủ động kiểm soát, điều tiết, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045.
Bảy là, tập trung cùng các cơ quan của các bộ ngành liên quan đề xuất tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, gia tăng nguồn cung phân khúc trung bình, giá rẻ; tập trung cải tạo chung cư cũ xuống cấp, nguy hiểm…
Tám là, giúp đỡ, tư vấn cho doanh nghiệp; tuyên truyền, vận động, tập hợp hội viên tham gia tích cực vào các hoạt động liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo quy định pháp luật. Định kỳ hoặc đột xuất làm việc với doanh nghiệp theo nhóm, theo khu vực, theo vùng để cùng các ngành, địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản như các vấn đề liên quan đến thủ tục hành chính, đầu tư xây dựng, quy hoạch, giải phóng mặt bằng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và quyền lợi của doanh nghiệp. Đồng thời đề xuất các giải pháp ngăn chặn, phòng ngừa tình trạng đầu cơ, “thổi giá” để trục lợi; chống “bong bóng” bất động sản để thị trường được ổn định.
Chín là, đẩy mạnh công tác truyền thông theo đúng tôn chỉ, mục đích, dẫn dắt những xu hướng mới, định hướng đủ sâu rộng về diện mạo và bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam - là ngành quan trọng, gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, nâng cao chất lượng cuộc sống. Tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm quảng bá hoạt động của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động của các tổ chức thành viên và doanh nghiệp… Giới thiệu các luật sửa đổi, bổ sung; các nghị định, nghị quyết, thông tư... liên quan đến thị trường bất động sản để người dân, hội viên hiểu đúng và thực hiện đúng quy định.
Mười là, tổ chức các giải thưởng quốc gia về bất động sản Việt Nam, tổ chức các hội thi: Môi giới bất động sản giỏi và thanh lịch, hội thi giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản… Ngoài ra, vận động doanh nghiệp tham gia, ủng hộ quỹ vì người nghèo và quỹ an sinh xã hội.
Mười một là, công tác nghiên cứu khoa học về các lĩnh vực có liên quan đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản cần được quan tâm thực hiện; tập huấn nghiệp vụ môi giới bất động sản sử dụng công nghệ số MIG.
Mười hai là, xây dựng hệ thống quy chế hoạt động của Ban chấp hành, Ban thường vụ đảm bảo hiệu lực, hiệu quả, dân chủ, công khai, minh bạch, trong đó quy định về người phát ngôn của Hiệp hội và thống nhất công tác truyền thông. Đề xuất cơ sở pháp lý để các đơn vị như Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hội Bất động sản du lịch, Câu lạc bộ Bất động sản hoạt động đủ tư cách pháp nhân, hoạt động của các hội và môi giới phải minh bạch, công khai, lành mạnh... theo các quy định hiện hành để người dân biết, cùng thực hiện và giám sát. Kiện toàn khối cơ quan văn phòng Hiệp hội và Trung tâm Tư vấn và Xúc tiến đầu tư, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam...
Bài viết có sự tham khảo tài liệu của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và của các đồng chí chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực có liên quan.
