Tứ Kỳ (Hải Dương): Có nên hợp thức cho "Công viên thôn Ô Mễ" xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp?

Mới đây, UBND tỉnh Hải Dương vừa yêu cầu huyện Tứ Kỳ, Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, xử lý nghiêm hành vi vi phạm về đất đai, xây dựng tại công trình tên gọi "Công viên thôn Ô Mễ" thuộc xã Hưng Đạo có diện tích hơn 13.000m2. 

Công viên thôn Ô Mễ nằm tại thôn Ô Mễ, xã Hưng Đạo, huyện Tứ Kỳ, Hải Dương được hình thành bởi hộ gia đình ông Nguyễn Văn Chiến. Hộ gia đình này đã thu mua đất nông nghiệp của người dân từ năm 2012 rồi tự ý chuyển đổi xây dựng xong năm 2016 và tồn tại cho đến nay.

Theo nghiên cứu của phóng viên Reatimes, công viên này vốn hình thành từ những mảnh ruộng cuối xóm, nơi giáp với khu vực nghĩa địa Tó của làng bên. Từ những năm 2012, hộ gia đình ông Chiến đã tiến hành mua một số thửa đất trồng màu phía trước ngôi nhà mình của người dân ở xứ đồng Cửa Kho, xã Hưng Đạo.

Theo báo cáo của UBND xã Hưng Đạo từ tháng 6/2021, hộ gia đình ông Chiến đang sử dụng tổng diện tích 13.228m2, hiện trạng được chia làm 2 khu. Khu 1 có tổng diện tích 12.137m2 gồm đất trồng cây hằng năm (hộ gia đình ông Chiến nhận chuyển nhượng của các hộ dân có ruộng tại xứ đồng Cửa Kho và phần lớn được UBND xã Hưng Đạo xác nhận chuyển nhượng ngày 30/11/2017), diện tích còn lại là đất giao thông, thủy lợi, đất công điền của UBND xã giao thầu. Khu 2 có diện tích 1.091m2, trong đó có diện tích đất trồng cây hằng năm tại xứ Đồng Guộc, đất giao thông.

Báo cáo trên của UBND xã Hưng Đạo cho biết, công viên này được hộ gia đình ông Chiến bắt đầu xây dựng từ năm 2016. Trên phần diện tích đất này, ông Chiến đã xây dựng một số hạng mục công trình, như: nhà để xe, mô hình tháp Eiffel, hòn non bộ, hồ nước, bến du thuyền, nhà biệt thự, bể bơi, nhà sàn.... Tổng diện tích xây dựng khoảng trên 2.000m2.

Đặc biệt, báo cáo của UBND xã Hưng Đạo khẳng định, hộ gia đình ông Chiến đang vi phạm pháp luật về đất đai khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo ghi nhận thực trạng của phóng viên Reatimes vào tháng 11/2024, công viên hiện tại mở cửa cho du khách khắp nơi đến chơi, thăm quan không thu vé. Tuy nhiên, trong số các công trình được xây dựng trong công viên có những địa điểm khách thăm quan không được đi vào như nhà biệt thự hay bên trong du thuyền. Những nơi này luôn có người trông coi đứng nhắc nhở đây là tư gia của gia chủ.

Mới đây (ngày 19/11/2024), UBND tỉnh Hải Dương đã có kết luận về các nội dung liên quan đến lĩnh vực thương mại, quy hoạch, đất đai một số dự án trên địa bàn tỉnh. Đáng chú ý, UBND tỉnh yêu cầu UBND huyện Tứ Kỳ đánh giá quá trình sử dụng đất đai, đầu tư xây dựng, việc xử lý vi phạm tại công trình Công viên thôn Ô Mễ của hộ gia đình ông Chiến khi chưa được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. UBND tỉnh yêu cầu xử lý nghiêm hành vi vi phạm về đất đai, xây dựng đối với công trình nói trên. Thời gian hoàn thành trong tháng 11/2024.

Đặc biệt, UBND tỉnh cũng yêu cầu huyện Tứ Kỳ tăng cường công tác quản lý đất đai, xây dựng trên địa bàn; chỉ đạo thực hiện ngăn chặn, xử lý kịp thời và dứt điểm các vi phạm ngay từ cơ sở. Theo báo cáo, hộ gia đình ông Chiến đang vi phạm pháp luật về đất đai khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Công trình Công viên thôn Ô Mễ vi phạm được hộ cá nhân xây dựng từ năm 2016 từ việc thu mua đất nông nghiệp của bà con trong vùng rồi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Quyết định số 3734/QĐ-UBND ngày 18/12/2018, UBND huyện Tứ Kỳ cũng đã có quyết định về việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới, xã Hưng Đạo, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2010 - 2020. Theo đó, UBND huyện Tứ Kỳ đã quy hoạch bổ sung diện tích đất lúa được chuyển đổi sang trồng cây ăn quả lâu năm tại khu xứ đồng Cửa Kho trên với diện tích 46.428m2.

Đươc biết, từ tháng 6/2021 đến tháng 9/2022, UBND xã Hưng Đạo đã có nhiều báo cáo gửi đến các cấp có thẩm quyền đề cập trường hợp vi phạm đất đai của ông Nguyễn Văn Chiến. Theo báo cáo ngày 05/12/2022 của UBND xã Hưng Đạo, công trình Công viên thôn Ô Mễ này được xây dựng bắt đầu từ năm 2016, thời điểm đó xã cũng đã lập hồ sơ và xin ý kiến chỉ đạo của UBND huyện Tứ Kỳ và UBND tỉnh yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính công trình vi phạm.

Trong thông cáo báo chí tháng 3/2023 của UBND huyện Tứ Kỳ về xử lý vi phạm đất đai của hộ gia đình ông Chiến, huyện đã yêu cầu Chủ tịch UBND xã Hưng Đạo báo cáo rõ vụ việc, để nắm bắt và chỉ đạo xử lý. Đồng thời, khẩn trương lập hồ sơ phục vụ việc quản lý, xử lý vi phạm nghiêm theo quy định, đặc biệt kiên quyết ngăn chặn không để phát sinh vi phạm mới. Huyện chỉ đạo các phòng chuyên môn phối hợp với UBND xã Hưng Đạo tổng hợp báo cáo gửi Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương để báo cáo Tỉnh ủy, UBND tỉnh Hải Dương về vi phạm nêu trên.

Đến ngày 20/4/2023, Chủ tịch UBND huyện Tứ Kỳ ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông Nguyễn Văn Chiến số tiền 55 triệu đồng do vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Ngoài ra, theo quyết định, buộc hộ gia đình ông Chiến phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại.

Sau khi UBND huyện Tứ Kỳ ra quyết định xử phạt hành chính trên, hộ gia đình ông Chiến đã nộp tiền phạt theo quy định, nhưng chưa thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Sau đó, hộ gia đình ông Chiến có đơn đề nghị tặng toàn bộ diện tích 10.735m2 đất nông nghiệp mà gia đình ông mua lại của một số hộ dân cùng toàn bộ tài sản có trên đất cho cộng đồng dân cư thôn Ô Mễ sử dụng làm khu vui chơi du lịch sinh thái.

Xét thấy, một công trình vi phạm tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng không phép trên đất nông nghiệp diễn ra từ năm 2016 và đã được hoàn thiện, đưa vào sử dụng cho đến nay chính quyền vẫn lúng túng trong biện pháp xử lý. Mặc dù đã có những xử phạt vi phạm hành chính nhưng chưa triệt để.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - chia sẻ, việc để xảy ra tồn tại như vậy có thể xuất phát từ sự thiếu trách nhiệm, buông lỏng trong quản lý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cần kịp thời giải quyết triệt để tồn tại này.

"Đối với việc có nên giữ lại công trình được cho là sai phạm thì theo quan điểm cá nhân thì không nên giữ lại. Mặc dù có thể vấp phải sự phản đối của chủ sở hữu công trình cũng như người dân địa phương, nhưng nếu không phá dỡ công trình này thì rất có thể sẽ tạo tiền đề cho hàng loạt công trình sai phạm khác mọc lên, ảnh hưởng tới an ninh, trật tự an toàn xã hội. Từ đó dẫn đến việc nhờn luật, coi thường pháp luật và thậm chí sẽ phát sinh nhiều hệ lụy tiêu cực cho đất nước sau này", luật sư Diệp Năng Bình nêu quan điểm.

Chính vì vậy, theo luật sư Bình, việc phá dỡ công trình một cách triệt để là điều đúng đắn và cần thiết, vừa tạo sự răn đe cho người dân vừa đảm bảo thượng tôn pháp luật.

"Hiện nay, pháp luật về đất đai vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề giữ lại công trình liên quan đến hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Do đó, tổ chức, cá nhân thuộc diện buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước vi phạm (bao gồm cả phá dỡ công trình) theo quyết định xử phạt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử phạt đó", luật sư Bình nhấn mạnh, trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí liên quan đến việc phá dỡ.

Cũng theo luật sư Diệp Năng Bình, giả sử trường hợp công trình trên được cơ quan có thẩm quyền cho phép hợp thức hóa thì chủ sử dụng đất/chủ sở hữu công trình cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng, kiểm định an toàn kỹ thuật công trình.... theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cùng nhận định về vấn đề này, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng: Cần khẳng định việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình ông Chiến từ đất trồng màu sang đất phi nông nghiệp là sai với quy định của pháp luật đất đai về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép (Điều 36, luật Đất đai 2003; Điều 57, Luật Đất đai 2013, Điều 121 Luật Đất đai 2024).

Thời hạn tính từ khi hộ gia đình ông Chiến tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (năm 2016) đến tháng 4/2023 mới có văn bản của "Chủ tịch UBND huyện Tứ Kỳ ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông Nguyễn Văn Chiến số tiền 55 triệu đồng do vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Ngoài ra, theo quyết định, buộc ông Nguyễn Văn Chiến phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại" là quá chậm trễ vì trong thực tế việc vi phạm này diễn ra một cách "công khai" từ lâu.

Từ tháng 6/2021 đến tháng 9/2022, UBND xã Hưng Đạo đã có 5 báo cáo gửi đến các cấp có thẩm quyền đề cập trường hợp vi phạm đất đai của hộ ông Nguyễn Văn Chiến. Thời điểm năm 2016 xã cũng đã lập hồ sơ và xin ý kiến chỉ đạo của UBND huyện Tứ Kỳ và UBND tỉnh yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính công trình vi phạm.

Như vậy, theo chuyên gia này, cần xem xét trách nhiệm của UBND huyện đối với sai phạm nêu trên vì thông tin về sai phạm đã nhận được đầy đủ từ UBND xã, đồng thời trong "Quyết định 3734/QĐ-UBND ngày 18/12/2018, UBND huyện Tứ Kỳ cũng đã có quyết định về việc điều chỉnh cục bộ Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới, xã Hưng Đạo, huyện Tứ Kỳ, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2010 - 2020. Theo đó, UBND huyện Tứ Kỳ đã quy hoạch bổ sung diện tích đất lúa được chuyển đổi sang trồng cây ăn quả lâu năm tại khu xứ đồng Cửa Kho trên với diện tích 46.428m2". Đồng thời thẩm quyền quản lý sử dụng đất đối với đối tượng là cá nhân thuộc về UBND cấp huyện.

Về việc "hộ gia đình ông Chiến có đơn đề nghị tặng toàn bộ diện tích 10.735m2 đất nông nghiệp mà gia đình ông mua lại của một số hộ dân cùng toàn bộ tài sản có trên đất cho cộng đồng dân cư thôn Ô Mễ sử dụng làm khu vui chơi du lịch sinh thái", vị chuyên gia trên cho rằng, đây chỉ là nguyện vọng cá nhân không nên để trở thành "tiền lệ". UBND cấp huyện cần ra quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất, yêu cầu gia đình ông Chiến tháo dỡ toàn bộ các công trình đã xây dựng trái phép và trả lại mặt bằng như trước đây (thời điểm 2012).

Ngoài ra cũng cần cân nhắc, xem xét có nên cho tiếp tục cho sử dụng với mục đích là khu du lịch sinh thái hay không để tránh lãng phí. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được phê duyệt tại địa phương (Điều 116, Luật Đất đai 2024). Trong trường hợp phù hợp với QHSD đất của địa phương trong giai đoạn 2021-2030 thì có thể nghiên cứu phương án đấu giá quyền sử đất tìm kiếm doanh nghiệp lập dự án đầu tư, khai thác đưa khu du lịch vào hoạt động nhằm tăng ngân sách cho địa phương cũng như tạo điểm vui chơi, giải trí cho nhân dân trong vùng cũng như các khu vực lân cận theo đúng quy định hiện hành (trong trường hợp này thì chỉ yêu cầu ông Chiến tháo dỡ những hạng mục không phù hợp với mục đích là khu du lịch sinh thái).

Chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý, tổng diện tích đất của khu vực này là 13.228m2 nên cần phải xem xét thực hiện theo Điều 121, 122 và 123 Luật đất đai 2024 đối với "diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định" (khoản 2, Điều 123 Luật Đất đai 2024).

Cùng nhận định về vấn đề này, Thạc sĩ, Luật sư Đỗ Khắc Hiệp, Phó Giám đốc Công ty luật hợp danh Chấn Hưng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội - cho rằng:

Theo nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính được quy định tại Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính (LXLVPHC), có hiệu lực từ ngày 01/7/2013, thì: "Mọi vi phạm hành chính phải được phát hiện, ngăn chặn kịp thời và phải bị xử lý nghiêm minh, mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật". Theo Điều 58 Luật này, thì "khi phát hiện vi phạm hành chính thuộc lĩnh vực quản lý của mình, người có thẩm quyền đang thi hành công vụ phải kịp thời lập biên bản.

Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 208 Luật Đất đai năm 2013 (LĐĐ), có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, thì Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm".

Do vi phạm này được thực hiện trên diện tích hơn 1,3ha và mức phạt tiền được quy định tại điểm g, khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, ngày 19/11/2019 là: 80 triệu đồng đến 120 triệu đồng, nên thẩm quyền xử phạt không thuộc về Chủ tịch UBND xã. Vì vậy Chủ tịch UBND xã cần lập hồ sơ vi phạm hành chính và chuyển lên cấp có thẩm quyền xử phạt.

Như vậy, theo luật sư Hiệp, việc Chủ tịch UBND xã Hưng Đạo không kịp thời phát hiện vi phạm và không tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính đối với vi phạm nêu trên là đã không làm tròn trách nhiệm đối đấu tranh phòng, chống vi phạm hành chính quy định tại khoản 2 Điều 14 LXLVPHC, vi phạm nghĩa vụ của Công chức theo quy định của pháp luật.

Về thẩm quyền phạt tiền, luật sư Hưng cũng cho biết, Điều LXLVPHC quy định: Chủ tịch UBND cấp xã được phạt không quá 5.000.000 đồng; Chủ tịch UBND cấp huyện có quyền phạt không quá 50.000.000 đồng; Chủ tịch UBND cấp tỉnh phạt tiền đến mức tối đa đối với lĩnh vực tương ứng.

Trong vụ việc này, Quyết định xử phạt vi phạm hành chính Chủ tịch UBND huyện Tứ Kỳ đối với ông Nguyễn Văn Chiến là văn bản có rất nhiều sai phạm:

Thứ nhất, không đúng thẩm quyền, vì mức phạt mà pháp luật quy định đối với trường hợp này là 80 triệu đồng thì thẩm quyền xử lý thuộc Chủ tịch UBND cấp tỉnh;

Thứ hai, áp dụng hình thức phạt tiền khi đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính. Theo quy định tại Điều 6 LXLVPHC thì thời hiệu xử phạt đối vi phạm trong lĩnh vực đất đai là 02 năm (kể từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm, trong khi hành vi xây dựng của ông Chiến được kết thúc vào năm 2016 nhưng đến tháng 4/2023, Quyết định xử phạt mới được ban hành.

Do đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính nên ông Chiến không bị phạt tiền nhưng UBND tỉnh vẫn có quyền áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu; buộc tháo dỡ công trình xây dựng không có giấy phép theo quy định tại các điều 29 và 30 LXLVPHC.

Điều 29 quy định: "Cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính của mình gây ra; nếu cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện".

Điều 30 quy định: "Cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép; nếu cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện".

Theo luật sư Hiệp, đối với các công trình xây dựng trái phép nhưng đã được hộ gia đình ông Chiến tự nguyện tặng cho khu dân cư làm khu vui chơi, du lịch sinh thái, nếu được giữ lại thì sẽ là công trình phúc lợi có ý nghĩa xã hội đối với địa phương, thì việc xử lý công trình sai phạm cần được được cân nhắc kỹ lưỡng.

Cũng theo luật sư Hiệp, về nguyên tắc chung thì những công trình xây dựng trái phép đều cần bị buộc tháo dỡ. Tuy nhiên, xét từ phương diện xã hội và kinh tế thì nên để công trình này tồn tại, nếu không làm phá vỡ quy hoạch tỉnh về phân bố dân cư nông thôn, kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, để giữ lại các công trình xây dựng này làm khu vui chơi, du lịch sinh thái thì cần điều chỉnh quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch. Do việc điều chỉnh quy hoạch rất phức tạp, cần có sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành, thường mất rất nhiều thời gian, công sức nên trên thực tiễn các cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính thường áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, buộc khôi phục tình trạng ban đầu mà không điều chỉnh quy hoạch để giữ lại công trình vi phạm.