Từ năm 2026, nhiều điểm cần lưu ý về quyền sử dụng đất của cá nhân

Từ năm 2026, quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất tiếp tục được thực hiện theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024. So với trước đây, luật mới phân định rõ từng trường hợp sử dụng đất để xác định phạm vi quyền năng pháp lý tương ứng, bảo đảm thống nhất giữa quyền tài sản và nghĩa vụ với Nhà nước.

1. Cá nhân sử dụng đất được giao, được công nhận hoặc nhận chuyển quyền

Đối với cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được Nhà nước giao; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; đất được công nhận quyền sử dụng; hoặc đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, người sử dụng đất có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.

Bên cạnh đó, cá nhân có quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác theo quy định.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình.

- Cho tổ chức, cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Để thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được nhận quyền sử dụng đất; nếu không thuộc diện này thì được hưởng giá trị phần thừa kế.

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân cư phục vụ lợi ích chung; tặng cho để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; hoặc tặng cho cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất theo luật.

- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định.

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

2. Cá nhân thuê đất trả tiền hằng năm

Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cá nhân có quyền và nghĩa vụ chung theo luật, đồng thời được:

- Bán tài sản gắn liền với đất; hoặc bán cả tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 46 Luật Đất đai 2024. Người mua được tiếp tục thuê đất theo mục đích và thời hạn còn lại, đồng thời kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.

- Thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận được Nhà nước tiếp tục cho thuê theo mục đích đã xác định.

- Cho thuê tài sản gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

- Thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định.

- Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê; bên nhận góp vốn được tiếp tục thuê đất trong thời gian còn lại.

3. Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

Trường hợp thuê đất hoặc thuê lại đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cá nhân được hưởng quyền và nghĩa vụ tương tự nhóm sử dụng đất trả tiền một lần. Nếu trả tiền thuê đất hằng năm, quyền và nghĩa vụ được áp dụng theo nhóm thuê đất trả tiền hằng năm.

4. Trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất

Cá nhân được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính vẫn có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, giảm. Việc ưu đãi tài chính không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất.

5. Trường hợp thuê đất của tổ chức, cá nhân khác

Nếu cá nhân thuê đất của tổ chức, cá nhân ngoài các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024, quyền và nghĩa vụ được điều chỉnh theo pháp luật dân sự.