Từ Seoul, Thượng Hải đến Hà Nội, TP. HCM: Vì sao các siêu đô thị đều phải quy hoạch lại?

Điểm chung giữa Seoul, Thượng Hải và các đô thị lớn của Việt Nam không phải là tốc độ tăng trưởng, mà là cùng đối mặt với bài toán quá tải của khu vực lõi. Theo Batdongsan.com.vn, xu hướng quy hoạch đa cực đang trở thành lời giải để mở rộng không gian phát triển, phân bổ lại dân cư và tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản.

Xu hướng phát triển đô thị mới

Trong nhiều năm, các đô thị lớn trên thế giới thường phát triển theo mô hình "một trung tâm". Toàn bộ hoạt động kinh tế, hành chính, thương mại và dịch vụ tập trung vào khu vực lõi, kéo theo dân cư, việc làm và hạ tầng cùng dồn về một điểm.

Mô hình này từng tạo động lực tăng trưởng rất mạnh trong giai đoạn đầu. Tuy nhiên, khi quy mô đô thị ngày càng lớn, chính khu vực trung tâm lại trở thành nơi chịu áp lực lớn nhất về dân số, giao thông, môi trường và quỹ đất phát triển.

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa dự báo những thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo báo cáo "Xu hướng quy hoạch ở những thành phố lớn" do Batdongsan.com.vn công bố, đây là lý do khiến nhiều siêu đô thị như Seoul (Hàn Quốc) và Thượng Hải (Trung Quốc) đều lựa chọn tái quy hoạch theo hướng đa cực thay vì tiếp tục mở rộng theo mô hình truyền thống.

Báo cáo cũng cho rằng Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển với nhiều đặc điểm tương đồng các đô thị này.

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, ba động lực chính khiến các siêu đô thị phải tái quy hoạch gồm: Khu vực trung tâm xuống cấp và suy giảm sức hút; áp lực dân số, môi trường và chất lượng sống; nhu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh kinh tế toàn cầu.

Điều này đồng nghĩa quy hoạch mới không đơn thuần là mở thêm đường hay xây thêm khu đô thị.

Mục tiêu lớn hơn là tái cấu trúc lại toàn bộ không gian phát triển của thành phố, hình thành nhiều cực tăng trưởng mới, đồng thời phân bổ lại dân cư và chức năng đô thị. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy quá trình này thường diễn ra trong nhiều thập kỷ.

Thượng Hải: Từ một trung tâm trở thành mạng lưới nhiều cực tăng trưởng

Thượng Hải là một trong những ví dụ điển hình được báo cáo sử dụng. Thay vì tiếp tục dồn nguồn lực vào khu vực Phố Tây cũ, thành phố này triển khai chiến lược cải tạo khu vực lõi, đồng thời phát triển các trung tâm mới như Phố Đông và Hồng Kiều.

Song song với đó là chương trình di dời dân cư, phát triển các đô thị vệ tinh, xây dựng mạng lưới metro, đường sắt tốc độ cao và hệ thống sân bay nhằm tạo sự liên kết giữa các cực phát triển.

Sau nhiều thập kỷ, quá trình tái cấu trúc này mang lại những thay đổi đáng kể. Theo số liệu tổng hợp trong báo cáo, GDP của Thượng Hải tăng từ khoảng 11,5 tỷ USD năm 1990 lên hơn 612 tỷ USD năm 2020; vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên khoảng 16,05 tỷ USD, trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng hơn 11 lần.

Đáng chú ý, khu vực Tân Thiên Địa sau khi cải tạo từ khu dân cư cũ đã trở thành một trong những tổ hợp thương mại, văn phòng và bất động sản cao cấp nổi tiếng nhất Trung Quốc.

Seoul mở rộng bằng cách "phân vai" cho từng cực kinh tế

Nếu Thượng Hải nổi bật với chiến lược cải tạo đô thị lõi, thì Seoul lại phát triển theo mô hình siêu đô thị đa cực (Seoul Metropolitan Area). Theo đó, Seoul giữ vai trò trung tâm tài chính, hành chính và nghiên cứu phát triển.

Gyeonggi trở thành trung tâm công nghiệp công nghệ cao với các chuỗi sản xuất điện tử. Trong khi Incheon đảm nhận vai trò logistics, cảng biển và cửa ngõ giao thương quốc tế.

Sự chuyên môn hóa này được hỗ trợ bởi hệ thống metro, cao tốc và các tuyến vành đai liên vùng, tạo điều kiện để dân cư và doanh nghiệp dịch chuyển khỏi khu vực lõi nhưng vẫn duy trì khả năng kết nối. Theo Batdongsan.com.vn, đây là một trong những yếu tố giúp Seoul giảm áp lực nội đô và duy trì tăng trưởng kinh tế trong thời gian dài.

Hà Nội và TP. HCM đang đi theo xu hướng tương tự

Báo cáo nhận định Hà Nội và TP. HCM đều xuất hiện nhiều đặc điểm giống các đô thị quốc tế trước khi bước vào giai đoạn tái quy hoạch.

Đối với Hà Nội, khu vực nội đô đang chịu áp lực lớn về mật độ dân cư, trong khi thành phố có khoảng 2.160 chung cư và nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960-1980. Thành phố đang thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, phát triển mô hình đa cực với 9 cực phát triển, mở rộng không gian về Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD dọc metro.

Với TP. HCM, sau khi mở rộng không gian đô thị, định hướng quy hoạch chuyển sang mô hình "tập hợp đô thị", trong đó TP. HCM cũ tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính và đổi mới sáng tạo; Bình Dương phát triển công nghiệp chế biến, chế tạo; còn Bà Rịa - Vũng Tàu được định vị là trung tâm kinh tế biển, năng lượng và cảng biển quốc tế.

Theo báo cáo, hệ thống hạ tầng như sân bay Long Thành, các tuyến vành đai, metro cùng mạng lưới cao tốc liên vùng sẽ đóng vai trò kết nối các cực tăng trưởng này thành một hệ sinh thái thống nhất thay vì phát triển rời rạc.

Quy hoạch sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản

Một trong những kết luận đáng chú ý của báo cáo là quy hoạch không chỉ tác động đến diện mạo đô thị mà còn định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 96% người tiêu dùng cho rằng quy hoạch có ảnh hưởng đến quyết định mua bán bất động sản, trong khi 67% môi giới đánh giá tác động của tái quy hoạch ở mức lớn hoặc rất lớn đối với thị trường.

Theo đơn vị nghiên cứu, khi các đô thị chuyển từ mô hình phát triển đơn tâm sang đa cực, giá trị bất động sản sẽ không còn tập trung tuyệt đối ở khu vực lõi mà có xu hướng lan tỏa theo các trung tâm mới, các hành lang giao thông và những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ. Đó cũng là xu hướng từng diễn ra tại Seoul và Thượng Hải, và được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng định hình thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn phát triển tiếp theo.