Đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài, từ chỗ bị coi là những thực thể ăn bám, nay bỗng trở thành các đầu tàu phát triển kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân số đô thị đã tăng từ 18% vào năm 1990, lên đến 38% năm 2015. Trong một phần tư thế kỷ qua, các xu thế phát triển đô thị Việt Nam đã được thể hiện trong sự thay đổi mạnh mẽ của các thành tố “mềm” về chính sách, quan niệm và sở thích, và sự chuyển đổi của các thành tố “cứng” bao gồm các công trình vật thể. Các thay đổi này có quan hệ tương hỗ với nhau và cùng tạo nên những tác động mạnh mẽ đối với các thị trường nhà ở/BĐS tại đô thị. Các thách thức trong việc đào tạo nhân lực quản lý thích hợp đã nảy sinh cùng với sự ra đời của các nền tảng kiến thức mới về đô thị cũng như hệ thống các công cụ quản lý đô thị hiện đại.
TS. Hoàng Hữu Phê
Vị trí của Việt Nam về đô thị đã có bước phát triển mạnh trong thập kỷ 2000-2010, từ vị trí thứ 7 về diện tích đất đô thị năm 2000 (2.200 km2) lên vị trí thứ 5 năm 2010 (2.900 km2) trong khu vực Đông Á, vượt qua cả Thái Lan và Hàn Quốc. Điểm nổi bật trong mở rộng đô thị ở Việt Nam là sự phát triển mạnh mẽ của Hà Nội và TP HCM. Tỷ lệ mở rộng tới 3,8% và 4,0% hàng năm đã vượt quá bất kỳ đô thị nào ở các nước Đông Á, ngoại trừ Trung Quốc (WB, 2015).
Tầm quan trọng gia tăng của đô thị Việt Nam trong thúc đẩy tăng trưởng không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hoá được coi là định hướng cho tăng năng suất và tăng trưởng, nếu quản lý tốt, thông qua hiệu ứng tích tụ như: thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch thấp và tận dụng tri thức (Trosenburg, 2015).
Các xu thế mới trong quá trình phát triển đô thị
Việt Nam đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều xu thế mới, trong phương thức cung cấp nhà ở; trong quan niệm nhà ở; trong phong cách sống và trong phát triển không gian đô thị.
Cụ thể, phương thức cung cấp nhà ở đã có sự thay đổi từ nhà ở dịch vụ xã hội sang hàng hóa trên thị trường. Giai đoạn từ trước 1989 đến năm 1993, nhà ở như dịch vụ xã hội. Các biện pháp chống lạm phát của năm 1989, bao gồm việc giảm thiểu chi phí nhà nước, giảm bao cấp hàng hóa sinh hoạt và nới lỏng kiểm soát giá cả, đã thành công trong mục đích của mình, nghĩa là làm cho giá cả trở thành một yếu tố quyết định cho sự lưu thông của nhiều lọai hàng hóa, kể cả nhà ở. Trước đó, nhà ở được coi như một dịch vụ xã hội, mà về lý thuyết là mọi thành viên xã hội đều được hưởng. Trong thực tế, nhà ở, trong dạng diện tích sinh hoạt cơ bản, được cấp cho công dân, phần lớn trong số đó là cán bộ CNV nhà nước, dựa trên cả nhu cầu diện tích lẫn thành tích lao động sản xuất. Số người nhận nhà của nhà nước, tuy nhiên, chưa bao giờ vượt quá 30% số cán bộ CNV tại bất cứ trung tâm đô thị nào.
Đến giữa những năm 1980, các giải pháp cục bộ đối với sự thiếu thốn diện tích nhà ở được tìm kiếm trong hình thức xây dựng nhà ở dựa trên vốn tự có của các cơ quan xí nghiệp. Việc các bộ và các công ty nhà nước lớn lập các quỹ tự có và xây dựng nhà ở, sau đó phân phối cho cán bộ công nhân viên theo các nguyên tắc dựa trên nhu cầu và thành tích lao động sản xuất, là một hiện tượng phổ biến vào thời gian này.
Giai đoạn này, một giải pháp trong chính sách nhà ở được đưa ra thử nghiệm, là hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”. Trong phương thức cung cấp nhà ở này, nhà nước hỗ trợ các hộ dân bằng cách đưa ra các biện pháp kích thích kinh tế và đầu tư vào cơ sở kỹ thuật hạ tầng tại các khu ở hiện trạng, trong khi các hộ dân tự lo xây dựng và và nâng cấp nhà ở của mình.
Cũng từ giai đoạn này đến khoảng năm 2000, xuất hiện các dự án chia lô nền và cung cấp hạ tầng. Hình thức cung cấp nhà này có các điểm chung với các dự án tương tự “site-and-services” ở một số nước đang phát triển đã được sử dụng rộng rãi. Trong hình thức này, các lô nền có hạ tầng kỹ thuật cơ bản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ dân có khả năng tài chính để họ tự xây nhà của mình.
Song song với đó đến nay, có các dự án án nhà ở phát triển trên cơ sở các dự án lớn. Trong hình thức này, việc cung cấp nhà ở được nhằm đến mục tiêu phát triển đồng bộ các khu đô thị mới bao gồm các cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Nhiệm vụ này được giao cho các Tổng công ty nhà nước lớn với các nguồn lực tài chính được cho rằng sẽ bảo đảm cho việc thực hiện thông suốt các dự án (Phe H. H., 2002).
Vào một thời điểm nào đó sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu được cho là bùng phát vào năm 2008, một sự biến đổi về chất đã diễn ra trên thị trường nhà ở/BĐS tại Việt Nam. Từ chỗ gần như hoàn toàn khống chế bởi người bán, thị trường nhà ở/BĐS Việt Nam đã hoàn tòan chuyển qua tình trạng phụ thuộc vào lựa chọn của người mua.
Cùng với xu thế mới trong phương thức cung cấp nhà ở, quan niệm của người dân Việt Nam cũng trải qua một sự biến đổi sâu sắc, từ nơi ở đến biểu tượng vị thế. Ở một đầu của continuum, đặc biệt đối với các nhóm thu nhập thấp, nhà ở chỉ thực hiện chức năng cơ bản của nó là để ở. Ở đầu kia của continuum, nhà ở là một biểu tượng của vị thế xã hội.
Sự thay đổi trong quan niệm của người dân về nhà ở đã dẫn đến sự phân khúc rõ nét trong thị trường, phù hợp với các nghiên cứu về thị trường nhà ở trên thế giới. Cuộc khảo sát giá nhà 2014 do chính tôi chịu trách nhiệm đã đưa ra các bằng chứng rõ nét của các phân khúc này. Giữa những người mua cũng có sự phân cực rõ ràng, dựa trên sở thích/nhu cầu đối với hai thành tố chính của giá trị nhà: vật thể và phi vật thể.
Để tối đa hóa lợi nhuận, các chủ đầu tư phát triển nhà đã chủ động khơi gợi các sở thích đa dạng nhằm tạo ra các thị trường nhánh, ngách nơi áp lực cạnh tranh giảm đi đáng kể, ví dụ các trào lưu kiến trúc nhà ở cổ điển hay cấp tiến, v.v…
Ảnh minh họa (Ảnh: Trần Kháng)
Trong phong cách sống của người dân Việt Nam cũng có sự thay đổi rõ rệt, từ phân tán thấp tầng sang môi trường ở cao tầng đa năng.
Nếu người dân các đô thị Việt nam vẫn quen thuôc với hình thức cơ trú phân tán, thấp tầng, với các khu làng mạc ven đô chuyển thành các khu ở đô thị nhưng vẫn mong muốn giữ được các quan hệ làng xóm/hàng xóm, thì một bộ phận có thu nhập cao hơn có xu hướng lựa chọn ccá khu khép kín, trong một số trường hợp gần với các khu gated communities ở Phương Tây, vốn bắt đầu từ Nam Phi vào năm 1974. Mọt trong số các khu đầu tiên như thế ở Hà Nội là khu Võng Thị.
Kiến trúc xanh trên nền triết lý phát triển bền vững đang ngày càng thuyết phục được những người có điều kiện kiểm soát điều kiện cư trú. Được các kiến trúc sư trẻ tiếp nhận một cách nhiệt tình vì tính chất thời hưiợng của nó, trào lưu này đang ngày càng trở nên phổ biến, tuy nhiên có thể hãy còn sớm để coi đây là một xu thế lâu dài vì các thiết kế xanh đang trở nên kỹ lưỡng, phức tạp và hiệu quả hơn về mặt vi khí hậu, đồng thời cũng làm tăng giá thành vì vậy cũng khó thực hiện hơn và không dễ phổ biến trong những cộng đồng thu nhập thấp. Muốn biến trào lưu này thành một xu thế lâu dài, chắc chắn hải có sự vào cuộc tích cực của cả chính quyền các cấp và cộng đồng, cả trên bình diện quy phạm cũng như cac sbiên pháp đòn bẩy kinh tế.
Ngoài ra, nhu cầu tiếp xúc trực diện cũng chính là lý do các khu vực đô thị của thế kỷ 21 vẫn phát triển mạnh mẽ bất kể các dự báo về công nghệ thông tin sẽ giải phóng con người khỏi sự cần thiết phải gặp nhau mặt đối mặt. Sự tiếp xúc trực diện là điều kiện tốt nhất của các hoạt động sáng tạo vốn là nên tảng của nền kinh tế tri thức chúng ta đang hướng tới. Thành công của khu đi bộ Hồ Gươm tại Hà Nội rõ ràng đã tạo ra các tiền đề phát triển về hướng này.
Không gian đô thị cũng có sự thay đổi từ cấu trúc đơn cực sang cấu trúc đa cực. Hà Nội vốn là một thành phố đơn cực với tâm điểm tại Hồ Gươm. Trong quá trình chuyển đổi thành một thành phố đa cực – Hành trình phổ biến của tất cả các đô thị đang phát triển nhanh trên thế giới, vai trò của các cực vị thế/trung tâm mới ngày càng trở nên quan trọng, như Mỹ Đình, Trung Hòa Nhân Chính, Hà Đông. Tại TP.HCM, các khu vực Thủ Thiêm và Củ Chi hứa hẹn sẽ trở nên ngày càng quan trọng như các cực phát triển của một thành phố đa tâm.
Cuộc tranh luận về vai trò áp đảo, hoặc của mức tiện ích đô thị, hoặc của khoảng cách đến trung tâm (đơn cực hay đa cực) trong việc hình thành và phát triển của các khu đô thị trên thế giới cũng như ở Việt Nam, vẫn chưa hoàn toàn ngã ngũ, với kết quả là các cố gắng để cải thiện chất lượng của cả hai yếu tố này đang xảy ra, mang lại lợi ích rõ ràng cho người dân đô thị.
Đồng thời không thể hạ thấp vai trò của các hệ thống hạ tầng kỹ thuật dối với các đô thị đang trở nên đa cực như Hà Nội hay TP.HCM, tuy nhiên thứ tự ưu tiên của các hệ thống này không phải lúc nào cũng hợp lý và mạch lạc. Cần đặc biệt nhấn mạnh vai trò của các hệ thống công nghệ thông tin trên con đường tiến đến đô thị thông minh.
Với một đất nước mà sự phát triển ở mức nhanh trên thế giới như Việt nam, vai trò chủ chốt của xuất khẩu và du lịch khiến giao thông hàng không và sự liên hệ của nó với các hệ thống đường sắt đô thị trở nên một lĩnh vực tối quan trọng. Các dự án TOD (Transit Oriented Development) nối các thành phố lớn với các sân bay chủ chốt sẽ nâng cao đáng kể hiệu quả kinh tế của chúng.
Vụ dụ về việc xuất khẩu smartphones quan sân bay Nội Bài chiếm vị trí cao nhất trong các loại hàng xuất khẩu của cả nước ( 32 tỷ USD vào năm 2015, trên cả dệt may), là một chứng chứng minh tuyệt vời cho các dự báo của chúng tôi năm 2004 về các biện pháp nâng cao tính cạnh tranh của một thành phố thủ đô hiếm hoi ở Đông Nam Á không có cảng biển (Phe, 2008).
Tác động của các xu thế mới lên sự hình thành và phát triển của thị trường nhà ở/BĐS
Tất cả 4 xu thế mới kể trên đều có sự tác động lên sự hình thành và phát triển của thị trường nhà ở/bất động sản tại các đô thị. Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn sẽ tiếp tục thu hút người nhập cư. Tuy nhiên, tiêu chí diện tích sàn sẽ không còn ở vị trí duy nhất và thống trị nhu cầu. Sự phân mảng của thị trường nhà ở theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp tạo nên các thị trường nhánh và ngách cần đến sự đáp ứng thông minh.
Sự chuyển đổi của thị trường trong các phân khúc nhà ở để lại những khoảng trống rất lớn trong việc cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở vừa mức thu nhập (afordable housing) cho các nhóm thu nhập thấp trong khi mức lợi nhuận đã liên tục kéo lệch việc phát triển nhà sang khu vực thu nhập cao. Việc giữ cân đối này trước hết phải thực hiện thông qua chính sách xã hội công bằng, minh bạchvà các hình thức kiểm soát ngặt nghèo về chất lượng thiết kế và thi công của các dự án xã hôi vốn nhận được các ưu đãi không nhỏ trên nhiều khía cạnh.
Ngoài ra, xu hướng xanh hóa môi trường nhà ở cũng phát triển mạnh mẽ. Dựa trên trào lưu có sẵn, việc xanh hóa một trường là tất yếu, tuy nhiên, phong trào xanh hóa cần được hỗ trợ bằng sự đồng thuận xã hội và các chính sách thích hợp.
Việc từ bỏ các nguyên tắc phân vùng (zoning) cứng nhắc tại các nền kinh tế phát triển đã bắt đầu được thực hiện tích cực taih Việt Nam. Nếu cách đây 20 năm khái niêm khu nhà cao tầng sử dụng hỗn hợp còn mới mẻ ở Hà Nội, thì nay kiếu công trình này trở nên phố biến bậc nhất trên khắp cả nước. Nguyên lý sử dung đa năng (mixed-use) từ các ngôi nhà riêng biêt đến các cụm công trình đã mang lại những yếu tố giá trị nhất của lối sống đô thị mà trước đây chỉ có ở một vài khu tai các thành phố lớn thực hiện được, cần ơphải tiếp tục nhân rộng.
Đòi hỏi tiếp xúc trực diện của cư dân cũng đạt được sự đồng thuận lớn của cộng đồng và trở thành một yếu tố tích cực trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống, nhất là ở các khu mới.
Việc sự dụng và tập hợp các không gian ngầm cũng đang trở thành xu thế. Hoạt động nghiên cứu nghiêm túc và công phu trong lĩnh vực các công trình ngầm thành phố đã nhận được sự quan tâm đúng mức. Điều cần thiết là phải có tính hệ thống và tính toàn cục trong việc phát triển công trình ngầm. Nếu các tầng hầm liên kết của các khối nhà cao tầng mà chúng tôi bắt đầu đề xuất đầu những năm 2000 là những ví dụ lẻ tẻ vào thời đó, thì hiên nay công trình ngầm đã khá phổ biến, tuy vẫn còn xa với yêu cầu và tiềm năng. Một xu thế mới về việc sử dụng phần ngầm của thành phố với các chức năng khác nhau cần được khởi xướng và khuyến khích bởi chính quyền thành phố, cộng với các đòn bẩy kinh tế thích hợp.
Tất cả những điều này đã đưa đô thị Việt Nam lên một tầm vóc khác hẳn so với một vài thập kỷ trước đây. Với mức độ phức tạp vượt hẳn những gì chúng ta đã biết và mức độ liên kết giữa các hoạt động của đô thị ngày một trở nên chặt chẽ và không thể thiếu, các phương thức quản lý đô thị truyền thống chắc chắn sẽ không thể đáp ứng được yêu cầu.
Nếu có một khái niệm nào có thể bao trùm được những các cố gắng khổng lồ nhằm nâng cao hoạt động hiệu quả của các đô thị, thì đó chính là khái niệm đô thị thông minh (intelligent city), và cao hơn nữa là đô thị khôn ngoan (smart city).
Đô thị thông minh dựa trên kiến thức các mặt và sự phổ biến của công nghệ thông tin, để chuyển tải các nội dung đa dạng phục vụ sự phối hợp giải quyết vấn đề của mọi tầng lớp dân cư đô thị.
Đô thị khôn ngoan dấn thêm một bước cao hơn, bằng cách dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đã xây dựng được, nhằm sử dụng một cách phổ biến và hiệu quả các hệ thống cảm biến (sensors) nhằm nâng cao hiệu quả với tốc độ nhanh nhất của các hoạt động vô cùng phức tạp và đa dạng của một đô thị hiện đại, với mục đích cao nhất là mang lại Chất lượng Cuộc sống (QoL) mong muốn cho toàn bộ cư dân đô thị.
