Cụ thể, Cơ quan CSĐT Bộ Công an vừa ban hành các thông báo về kết luận của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự cấp Bộ về một số dự án tại Phan Thiết (Bình Thuận). Qua đó cho thấy số tiền sử dụng đất mà cơ quan chức năng tỉnh Bình Thuận đã tổ chức định giá đối với các dự án này thấp hơn hàng nghìn tỷ đồng so với kết luận định giá.
Điển hình là tại dự án Khu đô thị Du lịch biển Phan Thiết (Ocean Dunes), của Công ty TNHH Khu đô thị du lịch biển Phan Thiết, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã có thông báo số 2384/TB-VPCQCSĐT về kết luận giám định tài sản.
Theo thông báo nêu trên, kết quả định giá quyền sử dụng đất dự án này, tại thời điểm 10/4/2015 và 25/11/2015 là hơn 2.863 tỷ đồng. Số tiền này được tính cho phần diện tích 363.523,6 m2 đất ở đô thị được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trong tổng số 620.656 m2 của dự án.
Trong khi trước đó, UBND tỉnh Bình Thuận có quyết định phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m2 nêu trên là 936,8 tỷ đồng.
Như vậy, số tiền mà tỉnh Bình Thuận đã áp thu đối với dự án nêu trên thấp hơn khoảng 1.900 tỷ đồng so với kết luận của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng hình sự cấp Bộ.
Thất thoát tiền sử dụng đất khi lựa chọn chủ đầu tư dự án không qua đấu thầu như Ocean Dunes, vẫn luôn là vấn đề nóng. Theo các chuyên gia, việc lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu tại dự án Thiên Quân Marina Plaza (Cần Thơ) cũng có thể kéo theo nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất.
Câu chuyện này cũng đã được Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) từng cảnh báo. HoREA cho rằng, có tình trạng thỏa thuận ngầm giữa cán bộ nhà nước và doanh nghiệp để "cưa đôi, cưa ba" tiền sử dụng đất dự án bất động sản, dẫn đến vừa thất thu ngân sách, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.
Tại buổi làm việc với Đoàn công tác của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên – Môi Trường (TN-MT) gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết, trước khi triển khai một dự án, doanh nghiệp phải đối mặt hàng loạt khó khăn về thủ tục. Cụ thể, mất từ 2-3 năm để làm giải quyết hồ sơ ở Sở TN-MT và Sở Tài chính cho việc xác định giá đất và thẩm định giá đất.
Theo đó, bước đầu tiên nộp hồ sơ đến Sở TN-MT để nhờ tính tiền sử dụng đất. Sau đó, được sở này chi ngân sách chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất thông qua hình thức đấu thầu trực tuyến. Do chi phí thực hiện lấy từ ngân sách nhà nước nên thường chọn đơn vị bỏ thầu rẻ nhất. Gần đây có trường hợp trúng thầu với giá 100.000 đồng.
Sau khi nhận tư vấn đánh giá dự án, để có tiền hoạt động, đơn vị trúng thấu chuyển sang làm khó chủ đầu tư và dẫn đến hiện tượng thương lượng "cưa đôi, cưa ba giá thẩm định đất".
“Vừa rồi, có một dự án chưa đến 1 ha nằm ở khu Nam Sài Gòn bị đơn vị tư vấn đó gây khó khăn và đòi xác định giá đất lên đến 80 tỉ đồng. Sau một hồi thương lượng cưa đôi, cưa ba thì đơn vị tư vấn hạ giá xuống còn hơn 10 tỉ đồng. Phần chênh lệch mỗi bên tự hưởng với nhau”, ông Châu dẫn chứng.
Gần đây, một dự án điển hình cho thấy dấu hiệu thất thoát tiền sử dụng đất là King Crown Infinity. Dự án này được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu, giá bán căn hộ thẩm định chỉ khoảng 1/3 so với giá bán thực tế.
Từ những bài học thực tế đã diễn ra ở TP.HCM, Cần Thơ hoàn toàn có thể tham khảo khi định giá đất cụ thể tại dự án Thiên Quân Marina Plaza, đặc biệt là khi dự án này đã chào bán ra thị trường. Khi có giá bán thực tế thì doanh thu giả định của dự án sẽ có con số tham chiếu để dễ dàng so sánh. Đây là cơ sở để đánh giá nguy cơ thất thoát tiền sử dụng đất.
Được biết, môi giới dự án Thiên Quân Marina Plaza chào bán căn hộ giá khoảng trên dưới 30 triệu/m2. Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài: Đại gia Thiên Quân đề nghị Công an và UBND thành phố Cần Thơ vào cuộc, công ty Thiên Quân đã nộp nghĩa vụ tài chính tiền bảo vệ, phát triển trồng lúa nước. "Riêng nghĩa vụ tài chính chuyển mục đích sử dụng đất thì Công ty đang mong kết quả thẩm định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Công văn số 2109/STNMT-KHTC, ngày 5/7/2022; Quyết định số 446/QĐ-STNMT, ngày 3/8/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường”, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Quân - Marina Plaza Cần Thơ cho biết.
Dự án Thiên Quân Marina Plaza có nhiều Quyết định lạ
Việc Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ Dương Tấn Hiển thay đổi Quyết định, làm “biến mất” đất giao thông tại dự án Thiên Quân Marina Plaza, đã nhận được ý kiến phản biện từ chuyên gia pháp lý.
Cụ thể, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, UBND TP Cần Thơ đã 2 lần thay đổi mục đích sử dụng 1.860,5 m2 đất tại dự án Thiên Quân Marina Plaza, sai lệch với Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư.
Theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư số 504/QĐ-UBND, ngày 4/3/2021, đối với dự án Căn hộ chung cư Cao cấp Thiên Quân - Marina Plaza, do Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ Nguyễn Thực Hiện ký, dự án có quy mô 4.486,5m2. Trong đó, gồm 1 toà tháp đôi (với 2 khối nhà gồm 23 tầng nổi và 1 tầng hầm) có diện tích đất là 2.337 m2; 1 khối nhà thương mại - dịch vụ (cao 5 tầng) là 289 m2. Còn lại 1.860,5 m2 là đất giao thông nội bộ, sân vườn và hàng rào quanh dự án.
Đến ngày 15/3/2022, UBND TP Cần Thơ có quyết định số 988/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Quân - Marina Plaza chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án căn hộ chung cư cao cấp Thiên Quân - Marina Plaza. Quyết định do Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ Dương Tấn Hiển ký.
Tại quyết định này, UBND TP Cần Thơ cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Quân - Marina Plaza được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất chuyên trồng lúa nước) sang đất phi nông nghiệp với diện tích: 4.197,5m2.
Trong đó, phần đất ở tại đô thị diện tích là 2.337m2, còn lại diện tích: 1.860,5m2 là đất giao thông và đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sau khi xây dựng hoàn thành theo quy hoạch được duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho UBND quận Ninh Kiều quản lý theo quy định.
Như vậy, 1.860,5 m2 là đất giao thông nội bộ, sân vườn và hàng rào quanh dự án, đã thay đổi, ngoài đất giao thông thì một phần được chuyển thành đất khu vui chơi, giải trí công cộng.
Sau đó, ngày 5/5/2022, UBND TP Cần Thơ tiếp tục có quyết định số 1443/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Thiên Quân - Marina Plaza chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án căn hộ chung cư cao cấp Thiên Quân - Marina Plaza. Quyết định này cũng do Phó Chủ tịch UBND TP Cần Thơ Dương Tấn Hiển ký, thay thế quyết định số 988/QĐ-UBND, do chính ông Hiển ký trước đó.
Tại quyết định 1443/QĐ-UBND, UBND TP Cần Thơ cho phép Công ty Thiên Quân Marina Plaza được chuyển mục đích sử dụng đất tại phường An Khánh, quận Ninh Kiều từ đất nông nghiệp (đất trồng lúa nước) sang đất phi nông nghiệp (đất ở tại đô thị) với diện tích: 4.486,5m2 để đầu tư dự án Căn hộ Chung cư cao cấp Thiên Quân - Marina Plaza.
Như vậy, tại Quyết định số 1443/QĐ-UBND, phần đất giao thông và đất khu vui chơi, giải trí công cộng đã hoàn toàn "biến mất" và chuyển thành đất ở đô thị. Trách nhiệm của chủ đầu tư bàn giao 1.860,5m2 đất, sau khi xây dựng hoàn thành theo quy hoạch được duyệt, cho UBND quận Ninh Kiều quản lý theo quy định, cũng không được nhắc đến.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, UBND TP Cần Thơ cần kiểm tra, xem xét Quyết định số 1443/QĐ-UBND và điều chỉnh trả lại đúng 1.860,5 m2 đất giao thông nội bộ, sân vườn và hàng rào quanh dự án, theo Quyết định Chấp thuận chủ trương đầu tư.
