Từ vùng đất công nghiệp, Đông Bắc TP.HCM vươn mình thành 'tâm điểm mới' đầu tư và an cư

Theo báo cáo thị trường được công bố mới đây của CBRE Vietnam, hiện nay, dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng/m2 dần trở nên phổ biến ở các đô thị lớn. Số liệu mới đây của Bộ Xây Dựng cũng chỉ ra, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 89 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Các dự án mở bán mới có giá 108 – 131 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Mức giá quá cao khiến số căn bán được trong quý 3 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn. Tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%). Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, trong vòng 9 tháng đầu năm, khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá 50 – 70 triệu đồng/m2, trở thành "vùng đệm" cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực, khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.

Theo bà Dung, khu vực TP.HCM mở rộng như Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn, với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ). Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp. Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.

Trong bối cảnh thị trường TP.HCM phục hồi, khu vực Đông Bắc TP.HCM được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ trở thành trung tâm kết nối mới nhờ chiến lược sáp nhập vùng, thu hút mạnh dòng vốn, dân cư và tạo đột phá cho thị trường bất động sản tại đây.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng sát cạnh - nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Trong đó, Đông Bắc TP.HCM nổi lên như "ngôi sao sáng" khi đứng đầu với chỉ số mức độ quan tâm toàn miền Nam.

Trong quý 3/2025, khu vực Đông Bắc TP.HCM chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.

"Thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, trong đó các khu vực sở hữu hạ tầng kết nối tốt và dự án có pháp lý minh bạch sẽ trở thành tâm điểm hút vốn. Đây được xem là nền móng để TP. HCM không chỉ tăng trưởng trong ngắn hạn mà còn tiến tới một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong những năm tới", ông Tuấn nhận định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, sau sáp nhập, Đông Bắc TP.HCM là khu vực có nền tảng tốt nhất để đón sóng đầu tư, nhờ yếu tố "kiềng ba chân": kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ và dòng dân cư ổn định. Sự hiện diện của lực lượng lao động trẻ, ổn định và đông đảo, trong đó 1/5 là người nhập cư, đang tạo ra nhu cầu nhà ở ở mức cao và thực chất. Đây cũng là lý do khiến phân khúc căn hộ trung, cao cấp tại khu vực này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng rõ nét, với tỷ lệ hấp thụ cao và lợi suất cho thuê hấp dẫn.

Mức giá sơ cấp trung bình tại Đông Bắc TP.HCM dao động trên dưới 50 triệu đồng/m², thấp hơn từ 30% - 40% so với khu Đông TP.HCM, dù chất lượng sản phẩm tương đương. Sự chênh lệch giá này chính là biên lợi nhuận đáng kể cho các nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn từ khu vực phía Bắc đang tìm kiếm điểm đến mới sau giai đoạn thị trường Hà Nội chững lại và biên sinh lời co hẹp.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng nhìn nhận, những khu vực có sẵn nền công nghiệp và quỹ đất phát triển như Đông Bắc TP.HCM sẽ là đầu mối quan trọng trong mạng lưới phát triển của siêu đô thị TP.HCM. Nhiều dự án trọng điểm đang được đẩy mạnh tại khu Đông Bắc như mở rộng Quốc lộ 13 lên 8-10 làn xe, xây dựng tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến metro số 2 (Bình Dương)… đều có vai trò kết nối trung tâm TP.HCM với các đô thị sát cạnh.

Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa đánh giá, thị trường Đông Bắc TP.HCM hiện nay có sự thay đổi rất lớn. Trước khi sáp nhập, khu vực này được xem là điểm đến bất động sản của TP.HCM nhờ lợi thế vị trí và hạ tầng. Sau sáp nhập, Đông Bắc TP.HCM càng hưởng lợi hơn khi đã được quy hoạch sẵn thành thành phố mới Bình Dương, tạo tiền đề phát triển lâu dài.

Ông Quang nói rằng, Đông Bắc TP.HCM có lợi thế khá lớn khi phát triển sôi động nhờ đô thị hóa lan tỏa trực tiếp từ TP.HCM, nên tốc độ tăng trưởng sẽ rất cao. Do vậy, đây là cơ hội rất lớn cho nhà đầu tư quan tâm bất động sản TP.HCM, đặc biệt là vùng Đông Bắc. Bởi lẽ, thị trường này vẫn còn tiềm năng lớn để phát triển dài hạn, mở rộng thêm đa dạng sản phẩm và quan trọng nhất là mức giá vẫn còn dễ tiếp cận. Giai đoạn này là cơ hội tốt để đón đầu xu hướng, chờ đợi sự tăng trưởng mạnh trong vài năm nữa. Hiện nay, xu hướng rõ rệt tại Đông Bắc TP.HCM là phát triển căn hộ, nhất là các khu vực giáp TP.HCM.

Với sự phát triển của hạ tầng khu Đông Bắc, các chuyên gia nhận định, bất động sản nằm gần các trục hạ tầng như Quốc lộ 13, metro số 2 (Bình Dương)… đặc biệt tại phường Bình Hòa, sẽ là những tài sản hưởng lợi trực tiếp, là "đất vàng" cho dòng vốn đón đầu hạ tầng và thu hút nhà đầu tư.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, khi người mua ở thực dần "cầm trịch" cuộc chơi. Sau thời gian dài "sốt nóng" với những cơn sóng tăng giá chóng mặt, thị trường đang dần hạ nhiệt và trở về với giá trị thực. Giờ đây, chính người mua có nhu cầu ở thực mới là người quyết định "sức nóng" của thị trường. Nhóm khách hàng này đang tìm kiếm những sản phẩm thực sự chất lượng, đáp ứng đúng nhu cầu an cư và đầu tư bền vững.

Hiện tại, trong bối cảnh thị trường đang sàng lọc rõ rệt, người mua ở thực ưu tiên lựa chọn những dự án hội tụ đủ các yếu tố: pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, vị trí kết nối thuận tiện, sản phẩm có tính thanh khoản và cho thuê cao. Đồng thời, được quy hoạch theo xu hướng hiện đại, xanh, thông minh, tích hợp tiện ích sống bền vững. Những dự án gắn với triết lý "dưỡng lành", đề cao không gian sống hòa hợp với thiên nhiên, đang dần trở thành dòng sản phẩm được người mua ở thực quan tâm.

Ghi nhận thực tế cho thấy, La Pura là một trong số ít dự án tại khu Đông Bắc TP.HCM hội tụ đầy đủ các tiêu chí nổi bật về pháp lý, hạ tầng và giá trị sống. Hiện Nhà phát triển Phát Đạt đang triển khai phân khu Risa by La Pura – toà tháp được thiết kế chuyên biệt cho trẻ em. Với định hướng phát triển sản phẩm từ giá trị cốt lõi, Risa La Pura đang mang đến làn gió mới cho thị trường bất động sản, nơi mỗi chi tiết kiến tạo đều hướng đến chất lượng sống đúng nghĩa. Dù là đầu tư cho thuê hay mua để an cư, đích đến sau cùng vẫn là một đô thị có sinh khí, phát triển bền vững và mang lại giá trị sống lâu dài. Đây được xem như "phần lời" đặc biệt dành cho nhóm nhà đầu tư chọn thành phố dưỡng lành trong giai đoạn này.

Bên cạnh đó, Risa thuộc La Pura nên tất yếu toà tháp này cũng sở hữu loạt lợi thế đặc biệt của đô thị "all-in-one" giáo dục - y tế - giải trí cao cấp bậc nhất trung tâm Đông Bắc TP.HCM với 100+ tiện ích hiện đại; sảnh đón kết nối cao 8m; 20.000m2 thương mại được quy hoạch thành phố Nhật, phố Hàn; trung tâm thương mại, rạp chiếu phim trong nhà…

Song song, vị trí siêu đắc địa khi sở hữu tới 300m mặt tiền quốc lộ 13, trong bán kính 5 phút lái xe có thể trải nghiệm Lotte Mart, AEON Mall Binh Duong Canary, sân Golf Sông Bé, di chuyển 15 phút đến ngã tư Hàng Xanh (sau khi quốc lộ 13 hoàn thành mở rộng dự kiến năm 2028).

Risa by La Pura cũng thừa hưởng tiềm năng tăng giá mạnh mẽ từ metro số 2 Bình Dương ngang nhà - một trong 10 dự án metro được TP.HCM ưu tiên đầu tư trước. Ghi nhận thực tế, tiến độ xây dựng dự án đang đẩy mạnh, thi công 24/7 cùng chất lượng công trình được bảo chứng bởi Tổng thầu xây dựng Central, giám sát xây dựng Artelia.

Với mặt bằng giá còn dư địa tăng, tiềm năng tăng trưởng dân số và nhu cầu ở thực cao, cùng hạ tầng đang bùng nổ, TP.HCM, đặc biệt là khu vực Đông Bắc, đang trở thành vùng đất hứa cho nhà đầu tư dài hạn./.