Từ vùng vệ tinh đến cực tăng trưởng mới: Khi mô hình đại đô thị trở thành động lực phát triển bền vững

Trong bối cảnh các đô thị lớn ngày càng đối mặt với áp lực quá tải về dân số, hạ tầng và không gian phát triển, đồng thời, nhu cầu tìm kiếm môi trường sống đầy đủ tiện ích, thuận tiện kết nối và có chất lượng sống cao của người dân đô thị cũng ngày càng gia tăng, bài toán mở rộng đô thị không còn dừng ở việc giãn dân ra vùng ven, mà là kiến tạo những cực tăng trưởng mới có khả năng chia sẻ chức năng với đô thị lõi và đủ sức kích thích làn sóng dịch chuyển dân cư.

Mô hình đại đô thị tích hợp (all-in-one) trên thị trường đang tái định nghĩa lại cách thức kiến tạo không gian đô thị, khi không chỉ cung cấp nơi an cư mà còn đồng thời hình thành hệ sinh thái việc làm, thương mại, dịch vụ, giáo dục, du lịch và giải trí đồng bộ. Từ những "vùng vệ tinh", nhiều khu vực đang từng bước chuyển mình thành những trung tâm phát triển mới, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng cân bằng và bền vững. Xu hướng này đang mở ra lời giải cho nhiều bài toán phát triển đô thị, đồng thời đặt ra những yêu cầu mới về quy hoạch, kết nối hạ tầng và năng lực tạo động lực tăng trưởng của từng địa phương.

Trên tất cả, những nhà phát triển bất động sản tiên phong đang chứng minh rằng, một đô thị vệ tinh được quy hoạch đồng bộ không chỉ thực hiện sứ mệnh giãn dân cho đô thị lõi, mà còn có thể tự tạo lập động lực phát triển, thu hút dân cư, việc làm, dịch vụ và dòng vốn đầu tư để từng bước vươn lên trở thành một cực tăng trưởng mới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của cả khu vực.

Sau nhiều thập kỷ đóng vai trò đầu tàu của cả nước, Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn mới với những sứ mệnh lớn hơn trong việc dẫn dắt tăng trưởng quốc gia nhưng đồng thời phải đối diện với không ít thách thức. 

Tốc độ đô thị hóa nhanh, quy mô dân số liên tục gia tăng kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế và các dịch vụ đô thị chất lượng cao. Tuy nhiên, quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp, trong khi chi phí đầu tư gia tăng khiến dư địa mở rộng theo cách truyền thống không còn nhiều và không đủ sức đáp ứng nhu cầu phát triển. Tình trạng thiếu không gian công cộng, ùn tắc giao thông, ngập úng, áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã trở thành những bài toán khó của các đô thị lõi.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia cho rằng, động lực tăng trưởng cần được tái phân bổ sang các khu vực vệ tinh - nơi vẫn còn quỹ đất phát triển, có điều kiện kết nối ngày càng thuận lợi và sở hữu những lợi thế riêng về công nghiệp, dịch vụ, du lịch hoặc logistics.

“Đây là quy luật phát triển của hầu hết các siêu đô thị trên thế giới”, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam khẳng định với Reatimes. Ông phân tích, khi đô thị trung tâm đạt đến ngưỡng chịu tải nhất định, việc tiếp tục dồn nguồn lực vào khu vực lõi sẽ làm gia tăng chi phí phát triển nhưng hiệu quả mang lại ngày càng giảm.

“Thay vì chỉ mở rộng địa giới đô thị, tư duy phát triển của các siêu đô thị đều hướng đến xây dựng mạng lưới các trung tâm mới có khả năng chia sẻ chức năng với đô thị lõi, từ đó tạo nên cấu trúc phát triển đa cực và bền vững hơn”, KTS. Trần Ngọc Chính nhấn mạnh.

Mặt khác, xu hướng dịch chuyển dân cư cũng đang phản ánh rõ sự thay đổi trong nhu cầu sống. Nếu trước đây, lựa chọn ra vùng ven chủ yếu xuất phát từ bài toán tài chính và mong muốn sở hữu một căn nhà với mức giá phù hợp hơn, thì hiện nay, yếu tố được nhiều gia đình quan tâm hơn cả là chất lượng sống.

Anh Nguyễn Hữu Quyết (phường Đại Mỗ, Hà Nội) chia sẻ, gia đình anh sẽ chuyển về Ninh Bình sinh sống sau một thời gian dài bám trụ ở nội đô Hà Nội nếu tìm được việc làm và quan trọng hơn là tìm được nơi an cư đáp ứng trọn vẹn mọi nhu cầu sống của cả gia đình ở quê nhà.

“Từ khi có con, vợ chồng tôi bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng không gian sống, nhất là khi tình trạng ô nhiễm không khí, ùn tắc, ngập úng ở nội đô Hà Nội ngày càng tăng. Chúng tôi mong muốn có một nơi an cư ở gần chỗ làm, thuận tiện cho con đi học, khám chữa bệnh và có không gian xanh, khu vực thể thao, vui chơi - giải trí tích hợp để không mất thời gian di chuyển. Ở nội đô Hà Nội, dường như không thể tìm kiếm được một nơi như vậy trong điều kiện tài chính cơ bản của gia đình”, anh Quyết cho hay.

Ở góc độ đầu tư, nhiều đơn vị tư vấn, môi giới cũng cho rằng thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển về “khẩu vị”. Thay vì tập trung vào các sản phẩm nằm trong khu vực nội đô vốn đã khan hiếm nguồn cung và có mặt bằng giá cao, dòng tiền của các nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những khu vực vệ tinh được đầu tư hạ tầng đồng bộ, có quy hoạch bài bản và hội tụ các động lực phát triển kinh tế mới.

“Giá trị của bất động sản không còn chỉ được quyết định bởi vị trí gần trung tâm, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng hình thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh với việc làm, thương mại, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí và các không gian cộng đồng đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sống”, chị Nguyễn Thu Anh, một môi giới bất động sản khu vực phía Bắc nhìn nhận.

Khi người dân không còn chỉ tìm kiếm một nơi để ở, nhà đầu tư cũng không chỉ tìm kiếm một sản phẩm bất động sản, còn địa phương không chỉ cần thêm những khu dân cư mới mà thay vào đó là những không gian phát triển có khả năng thu hút dân cư, các dòng vốn đầu tư và thúc đẩy dịch vụ, du lịch… từ đó tạo ra sức sống kinh tế mới cho cả khu vực, bài toán phát triển đô thị cũng cần những lời giải mới.

Không phải đến bây giờ, câu chuyện phát triển đô thị vệ tinh mới được đặt ra. Trên thực tế, từ nhiều thập niên trước, áp lực quá tải hạ tầng khu vực lõi đã rất hiện hữu và đòi hỏi Hà Nội, TP.HCM phải giãn dân khỏi trung tâm.

Nhưng nghịch lý là, nhiều khu vực được quy hoạch làm vệ tinh sau một thời gian dài vẫn vắng bóng người. Không ít khu đô thị, khu dân cư trở thành “đô thị ma” bỏ hoang trong khi khu vực nội đô ngày càng “kẹt cứng”. Cơ chế “trong đẩy ngoài hút” dường như đi theo chiều ngược lại. Mặt khác tình trạng đô thị hóa theo vết dầu loang từ trung tâm trở ra với việc xây dựng theo hướng “bê tông hóa” tràn lan khiến cho nhiều khu vực mới mở rộng cũng lặp lại tình trạng quá tải cũ: Phát triển đô thị đến đâu thì tình trạng ngập, tắc càng gia tăng đến đó. Điều này cho thấy, câu chuyện giãn dân hay phát triển đô thị vệ tinh không nằm ở việc muốn hay không, cần thiết hay không, mà là có mô hình phù hợp, đủ sức tụ dân hay không.

Khi hạ tầng kết nối giữa các khu vực được đầu tư đồng bộ hơn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi trong tư duy kiến tạo đô thị nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của giai đoạn mới. Mô hình đại đô thị tích hợp (all-in-one) được triển khai tại nhiều khu vực trên thực tế đang từng bước thay đổi quan niệm về phát triển đô thị: Từ việc đáp ứng nhu cầu ở sang tạo lập môi trường sống và trải nghiệm toàn diện; từ tư duy dự án sang tư duy kiến tạo điểm đến.

Nếu các dự án nhà ở truyền thống chủ yếu tập trung vào việc cung cấp sản phẩm bất động sản, thì đại đô thị tích hợp hướng tới kiến tạo một hệ sinh thái hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể học tập, làm việc, chăm sóc sức khỏe, vui chơi, mua sắm và tận hưởng các hoạt động văn hóa, giải trí ngay tại nơi sinh sống. Chính khả năng tạo ra nhịp sống liên tục thay vì “một nơi để ngủ” đang trở thành yếu tố quyết định sức hấp dẫn của các đại đô thị thế hệ mới.

Buổi tối cuối tuần tại Sun Urban City (phường Hà Nam, tỉnh Ninh Bình), khu vực đại lộ lễ hội dài 1,5km rực sáng trong ánh đèn và dòng người tản bộ. Trên quảng trường trung tâm, những màn trình diễn nhạc nước kết hợp pháo hoa thu hút không chỉ cư dân mà còn đông đảo du khách từ Hà Nội và các địa phương lân cận. Các quán cà phê, nhà hàng dọc tuyến phố luôn nhộn nhịp, trong khi công viên nước Sun World Hà Nam trở thành điểm hẹn “giải nhiệt mùa hè” của nhiều gia đình.

Một không gian ở đang dần vận hành như một điểm đến, khi các hoạt động thương mại, giải trí và cộng đồng diễn ra liên tục từ sáng đến tối. Đó cũng là những hình ảnh phản ánh rõ nét cách một đại đô thị tích hợp từng bước tạo nên sức sống cho một khu vực vốn được xem là vệ tinh của Thủ đô với vị trí kết nối thuận lợi thông qua cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ.

Được phát triển trên quy mô khoảng 420ha, Sun Urban City được quy hoạch không chỉ để đáp ứng nhu cầu an cư của cư dân khu vực cửa ngõ phía Nam Vùng Thủ đô, mà hướng tới hình thành một hệ sinh thái đô thị đa chức năng. Đại lộ lễ hội trở thành trục liên kết các không gian văn hóa, thương mại và sự kiện; hồ cảnh quan rộng hơn 16ha cùng đại lộ hoa tạo nên "lá phổi xanh" điều hòa vi khí hậu; công viên thể thao rộng 22ha với 58 sân tập nhiều bộ môn, nhà thi đấu đa năng và đường chạy bộ đáp ứng nhu cầu rèn luyện thể chất mỗi ngày.

Ngày 30/5, tại tỉnh Ninh Bình, Tập đoàn Sun Group khai trương Sun Sports City Ninh Bình trong khuôn viên đại đô thị Sun Urban City. Đây là công viên thể thao đa năng quy mô hàng đầu Việt Nam được đầu tư xây dựng, mở ra một điểm đến mới dành cho cộng đồng yêu thể thao, vui chơi giải trí và trải nghiệm phong cách sống hiện đại.

Một năm trước, Công viên nước Sun World Ha Nam cũng đã mở cửa đón khách, tạo nên những mùa hè tấp nập du khách cho người dân phía Nam Hà Nội và du khách trong khu vực.

Khi 5 đại công viên cùng đi vào vận hành, gồm công viên nước Sun World, công viên thể thao, công viên sinh thái, công viên văn hóa và công viên lễ hội, khu đô thị sẽ hình thành một chuỗi không gian công cộng quy mô lớn, tạo nên nhịp sống sôi động xuyên suốt. Trong khi đó, hệ thống trường học, Học viện Sun Group, khu Đại học Nam Cao cùng các bệnh viện lớn như Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 nằm ở khu vực kế cận, tạo nên nền tảng để khu đô thị có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu học tập, chăm sóc sức khỏe.

Khi hệ sinh thái dịch vụ, giáo dục, y tế, thương mại và giải trí được đầu tư đồng bộ, đại đô thị bắt đầu tạo ra sức hút đối với cư dân, doanh nghiệp và các hoạt động kinh tế. Những cửa hàng, quán cà phê, dịch vụ bán lẻ hay hoạt động văn hóa, kinh tế đêm có điều kiện phát triển nhờ lượng khách ổn định, qua đó hình thành một chu trình kinh tế nội tại.

Hiệu quả của mô hình đại đô thị này bắt đầu được phản ánh từ chính sự thay đổi trong lựa chọn của cư dân. Theo ghi nhận tại dự án, nhóm cư dân đến sinh sống bên cạnh người dân địa phương còn có các chuyên gia, kỹ sư đang làm việc tại các khu công nghiệp như Đồng Văn, Châu Sơn…; các bác sĩ, giảng viên và chuyên gia nước ngoài làm việc trong khu vực. Với họ, yếu tố hấp dẫn của khu đô thị này không chỉ là khoảng cách di chuyển ngắn đến nơi làm việc mà còn là khả năng tận hưởng một nhịp sống chất lượng sau giờ làm. Những buổi sáng đạp xe dưới hàng cây xanh, chiều dạo bộ bên hồ nước hay tối cùng gia đình xem nhạc nước, pháo hoa ngay trong khu đô thị đã trở thành một phần của đời sống thường nhật.

Một chuyên gia đang làm việc tại khu công nghiệp Đồng Văn cho biết, anh lựa chọn mua căn hộ tại Sun Urban City bởi thời gian di chuyển tới nơi làm việc chỉ khoảng 10 - 15 phút, trong khi buổi tối vẫn có thể cùng gia đình đi dạo, thưởng thức các chương trình nhạc nước hoặc đưa con tới công viên mà không cần di chuyển xa đến khu vực khác.

Với một số chuyên gia nước ngoài đang sinh sống tại đây cũng vậy. Sức hút của các căn hộ cho thuê tại dự án không đến từ chính căn hộ mà là môi trường sống xanh, nhiều tiện ích và cộng đồng cư dân ngày càng hình thành rõ nét.

Đặc biệt, việc Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2 chính thức khai trương và tiếp đón bệnh nhân đã đưa dịch vụ y tế chất lượng cao của bệnh viện tuyến Trung ương đến gần hơn với người dân khu vực phía Nam Hà Nội và các tỉnh lân cận. Cùng với hệ thống hạ tầng giáo dục, thương mại và dịch vụ đang phát triển, đây là yếu tố góp phần gia tăng sức hấp dẫn của khu vực Hà Nam - Ninh Bình đối với đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao.

Theo định hướng phát triển, khu vực cửa ngõ Nam Thủ đô được kỳ vọng hình thành trung tâm đô thị dịch vụ - y tế - giáo dục chất lượng cao, văn minh và hiện đại. Việc các công trình hạ tầng trọng điểm, trong đó có Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2, lần lượt đi vào hoạt động cùng sự hình thành của các đại đô thị với hệ sinh thái tiện ích, dịch vụ đồng bộ như Sun Urban City đang góp phần kiến tạo động lực mới để thúc đẩy tăng trưởng GRDP, nâng cao năng lực cạnh tranh và mở rộng dư địa phát triển kinh tế - xã hội cho toàn vùng cửa ngõ phía Nam Thủ đô trong những năm tới.

Chiều muộn một ngày cuối tuần, sau khi vui chơi tại công viên nước Sun World Vũng Tàu, gia đình chị Minh Anh - một nhân viên tài chính đang sinh sống và làm việc tại khu vực trung tâm cũ của TP.HCM, không vội trở về như những lần trước. Cả gia đình dành thêm vài giờ dạo bộ trên tuyến phố ven biển, ghé một quán cà phê ngắm hoàng hôn rồi tiếp tục hòa vào không khí lễ hội khi những màn trình diễn nghệ thuật và pháo hoa bắt đầu. "Điều khiến tôi bất ngờ là cảm giác những người có mặt tại đây dù là cư dân hay du khách đều thực sự đang hưởng thụ cuộc sống. Tôi chợt nghĩ, nếu có một căn hộ ở đây thì sau mỗi cuối tuần sẽ không còn là chuyến đi vội vã, mà là trở về một nơi mình muốn gắn bó", chị kể.

Chị Thanh Hằng, một doanh nhân trẻ cũng ở lại khá lâu trên tuyến dạo bộ ven biển trước khi cùng chồng và hai con về khách sạn. "Mỗi lần xuống Vũng Tàu, gia đình tôi đều phải tính toán lịch trình rất kỹ vì chỉ ở được một vài ngày. Hôm nay, khi vui chơi xong, con trai bất ngờ hỏi: 'Sao mình không ở đây luôn hả mẹ?'. Chính câu hỏi đó khiến vợ chồng tôi bắt đầu nghĩ đến việc sở hữu một căn hộ tại đây", chị kể.

Anh Nguyễn Trọng An (phường Tân Phú, TP.HCM) đã quyết định sở hữu một căn hộ tại Beacon Tower thuộc đại đô thị Blanca City (Vũng Tàu, TP.HCM) sau khi trải nghiệm “bữa tiệc giải trí” tại tiện tích Công viên nước Sun World của dự án.

Điều khiến anh đưa ra quyết định không đơn thuần là một bất động sản ven biển, mà là cảm giác những trải nghiệm vừa tận hưởng sẽ trở thành một phần trong cuộc sống hằng ngày. "Tôi mong đến ngày căn hộ hoàn thiện để cả gia đình có thể tận hưởng cuộc sống ở đây", anh chia sẻ.

Những câu chuyện trên cho thấy đô thị biển Vũng Tàu đang được thay đổi cách nhìn khi không còn chỉ là điểm đến cho những kỳ nghỉ ngắn cuối tuần, mà đang dần trở thành lựa chọn an cư của những người mong muốn tìm kiếm một môi trường sống gần thiên nhiên nhưng vẫn đầy đủ tiện ích và trải nghiệm. Bên cạnh khách du lịch ngắn ngày, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm khách tìm kiếm second home, cư trú dài hạn hoặc lưu trú phục vụ chuyên gia làm việc tại khu vực cảng biển, logistics và các trung tâm công nghiệp. Điều này phản ánh sự dịch chuyển từ nhu cầu sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng đơn thuần sang nhu cầu sống, làm việc và trải nghiệm trong cùng một không gian đô thị.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh khu vực Vũng Tàu đang bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ hàng loạt công trình hạ tầng liên vùng. Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải cùng các tuyến giao thông kết nối đang từng bước rút ngắn khoảng cách giữa Vũng Tàu với khu vực lõi TP.HCM và các trung tâm kinh tế lớn của vùng Đông Nam Bộ. Khi thời gian di chuyển ngày càng được rút ngắn, khoảng cách địa lý không còn là rào cản đối với quyết định an cư hay đầu tư.

Theo ghi nhận từ các đơn vị phân phối, sau khi hệ sinh thái vui chơi, giải trí đầu tiên tại Blanca City đi vào vận hành, ngày càng nhiều khách hàng lựa chọn Blanca City không chỉ vì vị trí ven biển hay tiềm năng đầu tư, mà bởi mô hình đại đô thị tích hợp có thể đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, nghỉ dưỡng, vui chơi và tận hưởng cuộc sống mỗi ngày. Với nhiều người, lựa chọn một căn hộ tại Blanca City cũng đồng nghĩa với việc lựa chọn một phong cách sống mới - “resort living" - nghỉ dưỡng tại nơi an cư.

Được phát triển theo mô hình đại đô thị "all-in-one", tại Blanca City, nhà ở chỉ là một phần trong bức tranh đô thị. Nếu những tòa tháp Blanca vươn cao như những cánh buồm hướng ra đại dương hay dãy nhà phố Casa mang cảm hứng kiến trúc Iberia là biểu tượng cho diện mạo đô thị hòa quyện cùng bản sắc văn hóa Nam Bộ thì hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước và không gian công cộng là động lực tạo nên nhịp sống của đại đô thị. Giữa quỹ đất ven biển Bãi Sau được xem là đắt giá bậc nhất Vũng Tàu, thay vì tối đa hóa diện tích dành cho nhà ở, chủ đầu tư dành tới hàng chục héc-ta để phát triển hệ thống công viên cảnh quan và vui chơi, giải trí.

Mỗi công viên được thiết kế như một mảnh ghép trải nghiệm khác nhau, lấy cảm hứng từ truyền thuyết cá Ông và văn hóa biển phương Nam. Công viên ven biển mở ra không gian đi bộ đón gió đại dương, nơi cư dân có thể bắt đầu ngày mới bằng bình minh trên biển hoặc kết thúc một ngày bằng những buổi biểu diễn nghệ thuật bên bờ sóng. Central Park trở thành "trái tim" của toàn khu đô thị với quảng trường, hồ cảnh quan, sân khấu ngoài trời và các trục lễ hội - nơi các sự kiện văn hóa, âm nhạc và hoạt động cộng đồng được tổ chức xuyên suốt trong năm. Sea Soul Park mang đến một khoảng lặng với vườn thiền, lối dạo lát gỗ, mê cung rong biển và những chòi nghỉ dưới tán cây, còn Whale Park hay Sport Park lại là không gian dành cho các hoạt động thể thao, vui chơi gia đình và những buổi gặp gỡ ngoài trời.

Điểm nhấn của dự án là Tổ hợp giải trí nước Sun World rộng 15ha. Không đơn thuần là một công viên nước, công trình được phát triển như một động lực hút khách cho cả đại đô thị với khoảng 20 trò chơi theo chủ đề, chuỗi nhà hàng, dịch vụ ẩm thực và các hoạt động giải trí kéo dài đến đêm. Bốn phân khu chủ đề tái hiện nét đặc trưng của văn hóa sông nước Nam Bộ giúp Sun World Vũng Tàu không chỉ là nơi vui chơi mà còn trở thành điểm đến trải nghiệm văn hóa.

Đó là cách Blanca City tạo nên sự khác biệt so với nhiều đô thị biển trước đây. Thay vì xây dựng những khu nghỉ dưỡng chỉ sáng đèn vào mùa cao điểm hay những dự án nhà ở đơn thuần, đại đô thị này được định hướng như một điểm đến có thể vận hành quanh năm. Trung tâm thương mại mặt biển, chuỗi khách sạn quốc tế, hệ thống công viên, quảng trường, các tuyến phố thương mại và tổ hợp Sun World được quy hoạch để tạo ra dòng khách liên tục, giúp các hoạt động dịch vụ, bán lẻ và kinh tế đêm phát triển bền vững.

Khi biển không chỉ là phông nền để ngắm nhìn từ ban công, mà trở thành một phần trong đời sống hằng ngày của cư dân, giá trị của đô thị cũng không còn được đo bằng số lượng căn hộ hay biệt thự, mà bằng sức sống của cộng đồng cư dân và khả năng tạo ra những trải nghiệm đủ hấp dẫn. Khi du khách có lý do để ở lại lâu hơn, các hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch cũng có điều kiện phát triển bền vững hơn, thay vì chỉ phụ thuộc vào những mùa cao điểm. Cùng với đó, sự hiện diện của đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao làm việc tại khu vực được kỳ vọng sẽ tạo thêm nhu cầu lưu trú và sử dụng dịch vụ lâu dài, thay vì chỉ dòng khách du lịch ngắn ngày.

Nhìn từ Blanca City có thể thấy, giá trị lớn nhất của mô hình đại đô thị tích hợp không nằm ở việc đưa thêm nhiều tiện ích vào một dự án, mà ở khả năng biến những trải nghiệm vốn chỉ thuộc về kỳ nghỉ thành một phần của cuộc sống thường nhật. Khi cư dân không còn phải rời khỏi nơi mình sống để tìm kiếm không gian giải trí, mua sắm, thư giãn hay kết nối cộng đồng, đại đô thị không chỉ giải quyết bài toán an cư mà còn từng bước trở thành một điểm đến thực sự. Đó cũng là cách các đô thị vệ tinh đang chuyển mình, từ những vùng phát triển bổ trợ trở thành những cực tăng trưởng mới với sức hút riêng về dân cư, du lịch và đầu tư.

“Khả năng tụ dân và sức sống của các khu đô thị này đang cho thấy mô hình đại đô thị đang góp phần nâng cấp chất lượng sống, tạo sức hút cư trú lâu dài và từng bước đưa các khu vực đô thị vệ tinh chuyển từ “nơi ở thay thế” thành “lựa chọn sống chủ động” trong xu hướng giãn dân và phát triển đa cực tại vùng Thủ đô và TP.HCM. Đó là mô hình phát triển đô thị bền vững, góp phần hóa giải các thách thức đô thị ở khu vực trung tâm như ngập úng, tắc đường, quá tải hạ tầng…, đồng thời tạo động lực hình thành các cực tăng trưởng mới", KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, tác động của các đại đô thị tích hợp không dừng lại trong phạm vi dự án mà đang từng bước lan tỏa ra toàn bộ khu vực xung quanh. Cùng với sự xuất hiện của các tổ hợp vui chơi, công viên chủ đề, trung tâm thương mại, không gian lễ hội hay chuỗi dịch vụ nghỉ dưỡng, nhiều địa phương vốn chỉ được biết đến như điểm trung chuyển, thành phố công nghiệp hay điểm du lịch ngắn ngày đang bắt đầu hình thành những dòng khách mới. Đó không chỉ là khách du lịch, mà còn là đội ngũ chuyên gia, lao động chất lượng cao, các doanh nghiệp dịch vụ, bán lẻ và thương mại. Khi lượng người lưu trú tăng lên, thời gian ở lại dài hơn và mức chi tiêu cũng lớn hơn, hàng loạt lĩnh vực từ lưu trú, ẩm thực, vận tải, bán lẻ đến tổ chức sự kiện, kinh tế đêm hay dịch vụ địa phương đều có cơ hội phát triển.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, trong giai đoạn phát triển mới, bất động sản không còn chỉ mang chức năng tạo lập tài sản hay cung cấp nơi ở, mà cần trở thành hạ tầng thực chất cho các hoạt động kinh tế. Một đại đô thị chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có khả năng thu hút dòng người đến sinh sống, làm việc, tiêu dùng và trải nghiệm, từ đó hình thành nguồn cầu đủ lớn để nuôi dưỡng hệ sinh thái thương mại và dịch vụ.

“Bản chất của tăng trưởng kinh tế luôn gắn với sự dịch chuyển của con người. Nơi nào tập trung được cư dân, chuyên gia, khách du lịch và các hoạt động kinh doanh, nơi đó sẽ hình thành nhu cầu mới đối với bán lẻ, lưu trú, giáo dục, y tế, logistics, văn hóa và giải trí. Khi các nhu cầu này phát triển đồng thời, giá trị gia tăng không chỉ nằm trong phạm vi dự án mà còn lan sang các doanh nghiệp địa phương, tạo thêm việc làm, mở rộng nguồn thu ngân sách và nâng cao sức cạnh tranh của cả vùng. Đó là lý do nhiều quốc gia không còn xem các đại đô thị là những khu dân cư quy mô lớn, mà coi đây là một hạ tầng tăng trưởng có khả năng kích hoạt nhiều ngành kinh tế cùng phát triển”, GS. TS. Hoàng Văn Cường phân tích.

Chuyên gia nhấn mạnh thêm, Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà lợi thế tăng trưởng không còn đến từ việc tiếp tục dồn nguồn lực vào các đô thị lõi vốn đã chịu nhiều áp lực về dân số và hạ tầng. Thay vào đó, việc hình thành các đại đô thị tích hợp tại những khu vực có lợi thế về quỹ đất, kết nối giao thông, công nghiệp hay du lịch sẽ tạo ra những trung tâm kinh tế - đô thị mới, góp phần phân bổ lại dân cư và các nguồn lực phát triển theo hướng cân bằng hơn. “Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút dân cư và nguồn lực đầu tư ngày càng mạnh, các đô thị có khả năng tích hợp nhiều chức năng sẽ tạo ra sức chống chịu và dư địa tăng trưởng bền vững hơn những khu đô thị chỉ phát triển bất động sản thuần túy”, GS. TS. Hoàng Văn Cường nói.

Ở góc độ quy hoạch, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam bổ sung thêm, việc hình thành các đại đô thị ở khu vực vệ tinh là phù hợp với định hướng phát triển đô thị đa cực mà Hà Nội hay TP.HCM đang theo đuổi. Theo ông, một đô thị hiện đại không thể tiếp tục phát triển theo mô hình "đơn cực", khi mọi hoạt động kinh tế, hành chính, thương mại và dịch vụ đều tập trung vào một lõi trung tâm duy nhất. Điều đó không chỉ làm gia tăng áp lực lên hạ tầng mà còn khiến các khu vực vệ tinh khó phát huy được tiềm năng sẵn có.

KTS. Trần Ngọc Chính cũng cho rằng, các đại đô thị tích hợp có vai trò như những "hạt nhân" để hình thành các trung tâm phát triển mới. Khi được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng, dịch vụ và các điểm đến giải trí, những khu vực này sẽ có khả năng tự tạo ra sức hút đối với cư dân và doanh nghiệp thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào đô thị lõi. Đây cũng là điều kiện để các địa phương khai thác hiệu quả hơn lợi thế riêng về công nghiệp, du lịch, logistics hay dịch vụ.

Ở tầm nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng, sự xuất hiện của các đại đô thị tích hợp không chỉ góp phần giải bài toán quá tải của các đô thị trung tâm, mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển của cả vùng. 

Từ những khu vực từng chủ yếu dựa vào công nghiệp hoặc du lịch đơn ngành, nhiều địa phương đang có điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới với cơ cấu kinh tế đa dạng hơn, sức chống chịu tốt hơn và khả năng tạo giá trị gia tăng cao hơn. 

Đây cũng là nền tảng để quá trình đô thị hóa trong giai đoạn tới không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn nâng cao chất lượng tăng trưởng theo hướng cân bằng và bền vững.

Vai trò quan trọng đã được nhận diện, nhưng một đại đô thị chỉ có thể phát huy đầy đủ vai trò khi được đặt đúng vị trí trong cấu trúc phát triển vùng, được kết nối bằng hệ thống hạ tầng đồng bộ và được hỗ trợ bởi những cơ chế đủ thuận lợi để thu hút nguồn lực đầu tư.

Trong bối cảnh cạnh tranh giữa các địa phương ngày càng mạnh mẽ, những khu vực có quy hoạch rõ ràng, định hướng phát triển nhất quán và môi trường đầu tư minh bạch sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút các nhà đầu tư chiến lược, qua đó tạo động lực hình thành những trung tâm phát triển mới.

“Mô hình đại đô thị tích hợp chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được phát triển trên nền tảng quy hoạch dài hạn và gắn với định hướng phát triển của từng địa phương. Quy hoạch không chỉ xác định vị trí của một khu đô thị, mà còn phải tính toán mối liên kết với hệ thống giao thông, công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ và mạng lưới đô thị trong toàn vùng. Chỉ khi đại đô thị trở thành một mắt xích trong chiến lược phát triển tổng thể, thay vì một dự án phát triển đơn lẻ, mô hình này mới có thể tạo ra sức lan tỏa đủ lớn để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội”, KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khẳng định.

Ở chiều ngược lại, quy hoạch dù có tầm nhìn đến đâu cũng khó hiện thực hóa nếu thiếu những doanh nghiệp đủ năng lực để đồng hành. Theo KTS. Trần Ngọc Chính, thực tế cho thấy, vai trò của doanh nghiệp đã không chỉ dừng ở việc phát triển dự án bất động sản mà ngày càng mở rộng sang kiến tạo hệ sinh thái dịch vụ, du lịch, giải trí và các tiện ích đa dạng. Chính những hệ sinh thái này tạo nên sức sống cho đô thị, giúp thu hút cư dân, chuyên gia, doanh nghiệp và du khách, từ đó tạo ra nguồn cầu mới cho nhiều ngành kinh tế và nâng cao sức cạnh tranh của địa phương. Sự tham gia của các doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển đô thị và tầm nhìn dài hạn cần được xem là yếu tố quan trọng để hiện thực hóa các mục tiêu phát triển vùng.

“Chỉ khi quy hoạch của chính quyền và năng lực kiến tạo của doanh nghiệp tạo được sự cộng hưởng, các đại đô thị mới có thể phát huy đầy đủ vai trò là hạt nhân của những cực tăng trưởng mới. Đây cũng là hướng đi quan trọng để các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM không chỉ mở rộng không gian đô thị, mà còn từng bước hình thành những trung tâm phát triển mới, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển đa cực, đa trung tâm, tăng trưởng kinh tế bền vững và các chiến lược phát triển tầm quốc gia”.

Có thể khẳng định, trong giai đoạn phát triển mới, các đại đô thị tích hợp tại vùng vệ tinh không chỉ là lời giải cho những thách thức trong quá trình đô thị hóa, mà còn là công cụ quan trọng để mở rộng không gian phát triển, kích hoạt các động lực tăng trưởng kinh tế mới và nâng cao năng lực cạnh tranh của địa phương trong dài hạn.

 Khi một đại đô thị có thể thay đổi bản đồ kinh tế - du lịch địa phương, cũng đồng nghĩa với việc, khát vọng, năng lực kiến tạo của doanh nghiệp bất động sản cũng đang trở thành bệ phóng quan trọng đối với các mục tiêu phát triển đất nước./.