Từ đứa con lai
Cùng với sự ấm lại của thị trường vào năm 2014, loại hình officetel được giới đầu tư tự “đặt tên” đã ra đời. Căn hộ officetel (office + hotel) được hiểu là mô hình văn phòng đa năng hiện đại, vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm.
Khi Luật Nhà ở 2014 quy định cấm kinh doanh trong căn hộ ở, thì loại hình căn hộ officetel được dịp lên ngôi. Thời điểm đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã nhận định rằng, các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp. Với tiềm năng đó, loại hình này sẽ hứa hẹn bùng nổ trong tương lai vì nhu cầu thực tế đang tăng mạnh.
Một báo cáo được Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam công bố cũng cho thấy, loại hình căn hộ văn phòng - officetel đã tăng trưởng mạnh mẽ, được giới đầu tư ưa chuộng và không ngừng bứt phá trong những năm tới.
Nếu như năm 2014, nguồn cung officetel mới chỉ ở mức dưới 600 căn thì đến năm 2015 đã tăng lên 3.000 sản phẩm. Năm 2016 là thời điểm căn hộ văn phòng nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017, Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với cột mốc 2014.
(Ảnh minh họa)
Căn hộ officetel được các nhà phát triển bất động sản đánh giá là đứa con lai giàu tiềm năng tại thị trường Việt Nam khi sở hữu diện tích nhỏ nhất là 25m2 và lớn nhất khoảng 200m2, với mức giá chào bán dao động từ 900 triệu đồng đến vài tỷ đồng một căn hộ.
Tuy nhiên, thực tế, khái niệm về loại hình officetel không hề có trong các quy định của pháp luật. Điều này dẫn tới sự chững lại của dòng sản phẩm này trước những vướng mắc về mặt pháp lý còn tồn đọng.
Điển hình là năm 2018, việc UBND TP.HCM chấp thuận cho Sở Quy hoạch - Kiến trúc xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel (văn phòng kết hợp lưu trú) sang các chức năng khác (không có chức năng ở) tại các dự án trên địa bàn TP đã đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào tình trạng vô cùng khó khăn.
Động thái này của cơ quan Nhà nước đã tiếp tục đẩy loại hình officetel vào tình trạng ách tắc khi lượng hàng về sản phẩm này trên thị trường này khá nhiều.
Tương lai officetel đi về đâu?
Trước chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tạo sự thông thoáng, minh bạch cho thị trường bất động sản vào tháng 4/2019 vừa qua, mới đây, Bộ Xây dựng đã có báo cáo về một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình nghiên cứu, xây dựng Quy chế quản lý vận hành officetel phát sinh.
Cụ thể, Bộ Xây dựng cho rằng hiện chưa có đủ cơ sở pháp lý để cơ quan này xây dựng Thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng.
Để tìm phương án giải quyết những vướng mắc này, Bộ Xây dựng đã xin ý kiến Bộ Tư pháp, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, trên cơ sở đó thấy rằng việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức Thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.
Từ đó, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đề xuất Thủ tướng cho phép Bộ Xây dựng thực hiện theo hướng: Nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quản lý vận hành loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn officetel.
Tuy nhiên, theo nhận định của luật sư Trương Anh Tú, việc xây dựng Nghị định cho loại hình officetel chưa có cơ sở vì bản chất Nghị định là các văn bản hướng dẫn luật. Trong khi đó, khái niệm officetel không nằm trong hệ thống pháp luật. “Bộ Xây dựng nên có đề án về quản lý vận hành loại hình này”, luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Trên góc độ về luật pháp, luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, tên gọi officetel là cách gọi “ngoa ngôn” của các nhà đầu tư để dẫn dẵt thị trường. “Chúng ta có Luật Nhà ở để điều chỉnh thị trường về nhà ở, có Luật Đất đai để điều chỉnh các vấn đề về đất. Luật Du lịch điều chỉnh phân khúc khách sạn. Trong khi đó, officetel là loại hình không tồn tại tên trong luật pháp.
Tương tự như condotel, officetel đang vướng vào vấn đề quy hoạch và góc độ của cư trú. Quy hoạch của Nhà nước xác định đâu là văn phòng, đâu là nhà ở và có sự tính toán kỹ lưỡng về mặt hạ tầng, giao thông, chức năng của đất.
Việc ghép “văn phòng” với “nhà ở” đã khiến loại hình này gặp vướng mắc về mặt cư trú dân cư vì thực tế người ta chỉ làm việc 8 tiếng ban ngày rồi trở về. Trên góc độ của chủ đầu tư, rõ ràng, họ cần lợi nhuận vì việc chào bán một officetel có giá trị hơn so với thuê.
Tuy nhiên, trước đó, đã có những đề xuất về việc nên tạo ra khung pháp lý mới cho loại hình officetel để đảm bảo lợi ích cho khách hàng và nhà đầu tư. Bởi đây là loại hình mới, nhiều tiềm năng và đã không ít các chủ đầu tư bỏ vốn phát triển mô hình này.
Trong một hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nên cấp quyền sử dung vĩnh viễn cho những mô hình này không phân biệt để ở hay thương mại và nên mở rộng cho cả người nước ngoài được mua officetel./.
