Mới đây, dữ liệu từ báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất trên thị trường trong năm qua do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Cụ thể, trong quý 3/2021, mức độ quan tâm chung cư ghi nhận dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua và tìm thuê lần lượt tăng 1% và 6% so với quý trước. Đáng chú ý, những căn hộ có mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.
Bên cạnh đó, giá rao bán chung cư trong năm 2023 cũng không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1% - 5% tại Hà Nội, trong khi ở TP. Hồ Chí Minh gần như đi ngang. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt 56% và 82%, trong khi đó, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.
Nhận định về vấn đề này, ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên”.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản cho thấy, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang có xu hướng chuyển sang đi thuê hoặc tìm cách vay để mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay vì họ còn quan ngại về lãi suất.
Do giá chung cư không ngừng tăng cùng với nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao đã kéo theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây được đánh giá là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền hay gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp, phân tích và so sánh với số liệu kể từ năm 2015 đến nay.
Theo ông Long, chứng khoán có lúc tăng mạnh nhưng cũng có lúc giảm rất mạnh. Nếu so sánh về tỷ suất lợi nhuận đầu tư trong 8 năm qua thì chứng khoán cũng chỉ đạt mức ngang chung cư. Do đó, dù mặt bằng giá tăng cao nhưng khả năng sinh lời của chung cư đã được chứng minh trong những năm qua. Vị chuyên gia Batdongsan.com dự báo, thị trường căn hộ chung cư có khả năng sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến thời điểm đảo chiều có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024.
Chuyên gia dự báo “điểm đảo chiều” của thị trường bất động sản
Ngoài ra, tại sự kiện Báo cáo quý III/2023, Batdongsan.com.vn cho biết, 3 chỉ báo cơ bản của thị trường bất động sản đã diễn ra phù hợp với xu hướng mà đơn vị này đã dự báo.
Thứ nhất là về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn cho rằng, ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến khi thị trường bất động sản bắt đầu đảo chiều phải mất 1,5 năm. Nếu như thị trường trong giai đoạn 2008 - 2012 phải mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm lãi suất điều hành ngay từ quý 1/2023, tiếp theo là các đợt giảm nhiều loại lãi suất.
Thứ hai là về tăng trưởng tín dụng. Nhìn lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7% cùng với lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Thị trường bất động sản có tín hiệu đảo chiều ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng. Trong khi đó, ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 - 15%, đây là một tín hiệu tích cực so với mức 14% của năm 2022.
Thứ ba là về chính sách bất động sản. Năm 2008, thanh khoản thị trường lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ cùng việc ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Đến năm 2022, thị trường bất động sản lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên, ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tục đưa ra các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể kể đến như: Gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông thị trường bất động sản, hay Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền,....
Dựa trên những phân tích trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo thị trường bất động sản có thể phục hồi vào khoảng quý 2 đến quý 4/2023, “điểm đảo chiều” rơi vào quý 2 đến quý 4/2024 trong điều kiện các chỉ báo quan trọng của thị trường diễn biến theo chiều hướng tích cực.
Trong khi đó, đưa ra dự báo về thời điểm thị trường bất động sản hồi phục, TS. Phạm Anh Khôi cho rằng cần xem xét nhiều yếu tố. Về vĩ mô, lãi suất phải giảm về mức thấp, đầu tư công và tư đều tăng, niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại,... Về vi mô, sản phẩm được chào bán ra thị trường trong năm tới là những sản phẩm như thế nào, có nằm trong phân khúc đáp ứng được nhu cầu không. Đây là yếu tố còn phải chờ và cũng là mấu chốt để đánh giá thị trường có thể phục hồi hay không.
