M3 là khoản nộp thêm ngân sách Nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó được tính theo công thức m3 = S x ΔG x k, trong đó, S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án; ΔG: Là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất; k: Là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).
Tại điểm k, Khoản 2, Điều 47, Nghị định số 25 hướng dẫn chi tiết Luật Đấu thầu, giá trị m3 được tính toán bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án…
Còn theo Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại. Hai cách tính này cho giá trị m3 khác nhau, thậm chí gây nhiều tranh cãi.
Bất cập
Tại hội thảo trực tuyến về tháo gỡ vướng mắc trong việc thực hiện thông tư số 06 do Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI Việt Nam) phối hợp với Cục Đấu thầu - Bộ Kế hoạch và Đầu tư tổ chức vào sáng 3/8, các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp đã có nhiều ý kiến đóng góp, phản biện trên tinh thần xây dựng, đồng thời đề xuất sửa đổi Thông tư 06 cho phù hợp với thực tiễn.
Tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Đệ, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam thẳng thắn chỉ rõ những bất cập trong việc áp dụng Phụ lục V, Thông tư 06 trong việc tính giá trị m3: “Tôi lấy ví dụ, một dự án đấu thầu 20ha đất, khi tính theo Nghị định 25 thì giá trị m3 phải nộp là 200 triệu đồng. Nhưng khi áp dụng cách tính theo phụ lục V, thông tư 06 thì giá trị m3 phải nộp là hơn 100 tỷ đồng. Có thể thấy việc đưa ra hai phương án tính toán giá trị m3 chẳng khác nào đánh đố địa phương.
Ở Thanh Hóa hiện nay, một số dự án chưa triển khai được vì “vướng” quy định trong việc xác định giá trị m3. Bởi lẽ, nếu thực hiện theo cách tính cũ (Nghị định 25) thì sẽ giải thích như thế nào với kiểm toán Nhà nước khi họ thực hiện kiểm tra? Còn nếu tính theo Phụ lục V, Thông tư 06 thì giá trị m3 quá cao, doanh nghiệp không thể nào làm được và không phù hợp với thị trường. Thiết nghĩ, cơ quan quản lý, nhà làm luật nên nhìn thấy những bất cập này để điều chỉnh cho phù hợp”, ông Đệ nói.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, chuyên gia chính sách đầu tư phân tích rõ hơn những điểm chưa phù hợp trong việc áp dụng quy định trong việc tính giá trị m3: “Cách thức xác định khu đất tham chiếu để tính giá đất theo quy định pháp luật về đất đai và các khu đất để tham chiếu để tính giá trị m3 theo quy định pháp luật về đấu thầu có sự khác biệt, dẫn đến kết quả tính toán giá trị m3 chưa đảm bảo phù hợp thực tế.
Mặt khác, theo cách tính giá trị m3, thì tỷ lệ m3, bằng giá trị tăng qua trúng đấu giá. Tuy nhiên, các quỹ đất đưa ra tham chiếu là quỹ đất đã giải phóng mặt bằng và thường đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, các quỹ đất áp dụng cho đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là khu đất, quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng.
Như vậy, m3 bằng tỷ lệ tăng qua đấu giá không phù hợp ở chỗ, khi đấu giá xong nhà đầu tư có thể thực hiện ngay dự án. Nhưng nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì họ phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính. Như vậy, lãi vay, chi phí cơ hội của nhà đầu tư sẽ rất lớn, cho nên giá đất đến tay người sử dụng sẽ cao hơn mặt bằng chung các lô đất áp dụng đấu giá. Điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản”, vị luật sư cho hay.
Đồng quan điểm trên, luật sư Trần Thị Thanh Huyền, Văn phòng Luật sư NH Quang và cộng sự cho rằng: "Cách xác định giá trị m3 theo Thông tư 06 và Nghị định 25 có sự khác nhau. Bởi khi chúng ta lấy tiêu chí là các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng sẽ khác với việc lấy tất cả các dự án đã đấu giá thành công trên địa bàn huyện trong vòng 2 năm.
Thông tư 06 cũng đưa ra phương án xác định m3 theo Phụ lục V, hoặc địa phương có thể tự đánh giá và chịu trách nhiệm khi xác định m3. Nhưng nếu xét ở tính thực tiễn, rõ ràng sẽ không có địa phương nào dám tự tính. Nếu tính thấp hơn, sau này ai sẽ chịu trách nhiệm? Cho nên chúng ta nên thống nhất 1 cách tính m3".
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế, VCCI Việt Nam cho hay: “Có thể thấy, một văn bản pháp luật (quy định cách tính giá trị m3) mà có hai cách hiểu khác nhau. Mặc dù cơ quan trung ương thì nói địa phương tùy điều kiện mà áp dụng, nhưng tôi biết rằng, trên thực tế nó rất rủi ro. Bởi, nếu áp dụng một trong các cách tính m3 thì rất khó ăn nói với kiểm toán. Ngân sách nếu để thất thoát dù chỉ 1 đồng thôi thì cũng là rủi ro rất lớn”.
Sẽ sửa quy định cho phù hợp
Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, để đảm bảo xác định giá trị m3 phù hợp với quy định tại Nghị định số 25, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đặc biệt trong thời điểm dịch bệnh, cần sửa đổi Phụ lục V, Thông tư 06 theo hướng cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để xác định m3.
Ông Nguyễn Văn Đệ - Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đề xuất: “Cần bỏ phụ lục V, của Thông tư 06. Nếu để phụ lục V, sẽ chỉ có thu cao hơn chứ không thu thấp hơn. Chúng ta nên nhìn thẳng vấn đề, nhìn rõ bất cập của Thông tư này để sửa trong thời gian sớm nhất. Tôi đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư sớm tiếp thu ý kiến để sửa đổi Phụ lục V, Thông tư 06 một cách nhanh nhất để gỡ vướng cho doanh nghiệp và địa phương, đồng thời cần thống nhất phương pháp tính toán giá trị m3”.
Luật sư Trần Thị Thanh Huyền cho rằng, nên để địa phương tự xác định giá trị m3 và chịu trách nhiệm trên cơ sở Nghị định 25, hoặc có thể tính dựa trên tỷ lệ phần trăm tiền sử dụng đất nhất định và sẽ thu luôn khoản tiền này: “Nên thống nhất áp dụng 1 phương pháp tính m3. Hãy để các địa phương tự chịu trách nhiệm về việc này”, luật sư Huyền nói.
Cũng tại hội thảo, bà Vũ Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã tiếp thu các ý kiến đóng góp, phản biện của các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp, đồng thời cho biết cơ quan có thẩm quyền sẽ có những điều chỉnh phù hợp trong việc xác định giá trị m3: “Đến giữa tháng 8, chúng tôi sẽ có văn bản gửi cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương để lấy ý kiến về việc này. Đến tháng 9, Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ ban hành quy định cụ thể (tính giá trị m3)”.
