Khó khăn chồng chất
Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh từ lâu đã được coi là phần sáng trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc này hiện tại đang đối diện với nhiều khó khăn.
Bối cảnh kinh tế không thuận lợi đã gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường văn phòng cho thuê. Theo Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội quý 2/2023 đạt 2,14 triệu m2, giảm 2% theo quý và 1% theo năm, sau khi một dự án hạng A, hai dự án hạng C ngừng cho thuê.
Ngoài ra, việc nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29%/năm, đạt mức cao kỷ lục; cùng số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên sụt giảm kể từ năm 2020; nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với khó khăn liên quan đến tài chính… Điều này đã tác động không nhỏ tới công suất thuê. Theo đó, ước tính nửa đầu năm 2023, diện tích cho thuê giảm thêm 33.400m2 so cùng kỳ. Trong đó, hạng B ghi nhận mức giảm nhiều nhất là 26.500m2.
Chia sẻ thêm về diễn biến của thị trường, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội nêu, thực tế hiện nay phân khúc khách thuê trả trên 40 USD/m2 có xu hướng chậm lại, trong khi hợp đồng giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Mặt khác, những công ty về mảng công nghệ thông tin, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ phát triển nóng. Thậm chí, một số doanh nghiệp tại Hà Nội còn buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn.
Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam bà Từ Thị Hồng An nêu quan điểm: “Theo quan sát của chúng tôi, thị trường cũng được định hình nhiều bởi nhu cầu đến từ các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn như công nghệ thông tin, logistics, tài chính bảo hiểm, sản xuất và bất động sản. Đây cũng là những ngành có nhiều biến động và nhạy cảm với tình hình kinh tế chung. Do đó, có thể nói, những xu hướng diễn ra trong các ngành này thường cũng là xu hướng chung của thị trường văn phòng”.
Thời điểm 2021 – 2022, doanh nghiệp công nghệ thông tin gần như dẫn đầu nguồn cầu thị trường văn phòng nhưng sang năm 2023, khi tình hình kinh tế chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào công ty khởi nghiệp, những công ty này cũng bắt đầu xem xét, cân đối lại diện tích thuê. Nếu 6 tháng đầu năm 2022, số lượng giao dịch cho thuê với khách hàng doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm 32% thì đến năm nay, tỷ lệ này chỉ còn một nửa.
Nhìn nhận tình hình trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét, bất động sản văn phòng đang thực sự đối mặt với “khủng hoảng thừa”, bởi nhu cầu giảm do nhiều doanh nghiệp lâm vào khó khăn, phải giảm quy mô, trả mặt bằng, đóng bớt chi nhánh…
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield đánh giá, khó khăn vẫn bủa vây doanh nghiệp bất động sản, bao gồm cả giới chủ cho thuê văn phòng bởi làn sóng dịch chuyển ra vùng ven, thu hẹp diện tích văn phòng trở nên khá phổ biến.
Xu hướng mới giúp thay đổi thị trường
Với hơn 20 năm đồng hành cùng thị trường Việt Nam, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Thương mại Savills Việt Nam ghi nhận 4 xu hướng nổi bật của phân khúc văn phòng trong năm 2023 và thời gian tới.
Thứ nhất, xu hướng làm việc linh hoạt đang trở nên phổ biến do sự ảnh hưởng của Covid-19 và sự tiến bộ trong công nghệ thông tin. Nó tạo sự linh hoạt cho công nhân và định hình thị trường văn phòng. Mô hình này giúp giảm chi phí thuê văn phòng, cho phép thuê không gian theo nhu cầu và tiết kiệm tài nguyên.
Thứ hai, các doanh nghiệp đang di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Các tòa nhà mới như Phú Mỹ Hưng Tower, CII Tower và The Hallmark (TP.Thủ Đức) đáp ứng nhu cầu này với tiện ích cao cấp và chứng chỉ văn phòng xanh. Hơn 75% nguồn cung văn phòng từ quý III/2023 đến hết 2025 tại TP.Hồ Chí Minh dự kiến đạt chứng chỉ xanh. Điều này đồng nghĩa với việc cung cấp không gian làm việc tốt cho sức khỏe và an lành của nhân viên.
Thứ ba, văn phòng hiện nay tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích để đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể phải chứa đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có nhu cầu riêng biệt. Khảo sát của Savills về 4 thế hệ lao động (Baby Boomer, thế hệ X, Millennial và thế hệ Z) cho thấy sự khác biệt trong mong muốn. Việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp gia tăng hiệu suất làm việc mà còn tạo cơ hội tương tác và sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty.
Cuối cùng, thị trường văn phòng TP.Hồ Chí Minh thể hiện tính thích ứng nhanh chóng với biến động cung - cầu. Savills ghi nhận sự giảm giá nhẹ trong giá thuê trong giai đoạn 2022-2023, khi chủ nhà linh hoạt điều chỉnh giá để duy trì khách thuê và thu hút khách mới. Sự linh hoạt trong điều chỉnh giá thể hiện sự nhạy bén trong thích nghi với biến động thị trường.
“Các doanh nghiệp đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng, tập trung vào giảm chi phí và đáp ứng nhu cầu của họ. Tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa và tìm kiếm giải pháp linh hoạt khác là những cách họ tiếp cận hiệu quả”, bà Từ Thị Hồng An nhận định.
