Theo báo cáo của nhóm chuyên gia thuộc Diễn đàn mua bán, sáp nhập Việt Nam (MAF), trong 6 tháng đầu năm 2018, ngành bất động sản đang dẫn đầu về tỷ trọng giá trị mua bán và sáp nhập (M&A), đạt 66,75%. Hầu hết các giao dịch này hướng tới các dự án bất động sản ở khu vực thành thị lớn hoặc đô thị mới phát triển, nơi tập trung dân cư, các dự án nghỉ dưỡng, khách sạn ở vị trí trung tâm.
Trong đó có nhiều thương vụ điển hình, khởi đầu là thương vụ An Gia Investment bắt tay Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) để hoàn tất việc mua 5 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng hồi tháng 3/2017. Theo đó, An Gia phát triển một dự án mới có quy mô 6ha với 2.000 căn hộ, bao gồm cả officetel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng.
Tiếp theo là thương vụ hai nhà đầu tư đến từ Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long góp vốn theo tỷ lệ 50 - 50 để thực hiện 26ha dự án Mizuki Park (huyện Bình Chánh, TP.HCM). Đây là một trong những dự án quan trọng nhất của Nam Long trong giai đoạn 2017 - 2024. Được biết, giá trị thương vụ này là 8.000 tỷ đồng, thực hiện theo hình thức góp vốn.
Bên cạnh đó, Berjaya Land Berhad của Malaysia công bố công ty con của họ đã thoái toàn bộ 32,5% số vốn góp vào Berjaya Việt Nam Financial Center Limited cho Công ty Cổ phần Vinhomes và Tổng công ty Du lịch Cần Giờ với khoảng chi phí được cân nhắc là 884,9 tỷ đồng (tương đương 38,4 triệu USD).
Vẫn thiếu vắng thương vụ bất động sản đến từ Châu Âu, châu Mỹ
Cũng theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 8 tháng đầu năm 2018, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài là 24,35 tỷ USD, tăng 4,2% so với cùng kỳ 2017. Cụ thể, tổng vốn đầu tư lĩnh vực bất động sản đạt 5,9 tỷ USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư đăng ký, đứng thứ 2 trong 17 ngành, lĩnh vực. Trong đó, Hà Nội là địa phương thu hút nhiều vốn nhất với tổng số vốn đăng ký 5,93 tỷ USD, chiếm 24,4% tổng vốn đầu tư.
Một trong số các dự án hút nguồn vốn ngoại lớn tại Thủ đô là Dự án Thành phố thông minh tại xã Hải Bối và Vĩnh Ngọc (huyện Đông Anh) do một doanh nghiệp Nhật Bản phối hợp cùng với đối tác Việt Nam đầu tư xây dựng. Dự án có tổng vốn đầu tư lên tới 4,138 tỷ USD, dự kiến sẽ được khởi công vào tháng 10/2018. Đây được xem là một trong những dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất nửa đầu năm 2018.
Còn rất nhiều những thương vụ khác nhưng tìm "đỏ mắt" mới thấy từ đầu năm đến nay nổi bật có thương vụ Quỹ tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
GS. Nguyễn Mại
Theo bà Khanh Nguyễn, Giám đốc thị trường Vốn tại Việt Nam của Công ty Jones Lang Lasalle nhận định: “Hình thức liên doanh đang dần phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài vốn dĩ có lợi thế về khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm, với cộng đồng doanh nghiệp địa phương, những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Hiện, tham gia mạnh nhất trong các thương vụ này là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, ngoài ra còn có sự tăng trưởng nhất định của các nhóm đến từ Trung Quốc. Đồng thời với sự gia tăng của nhà đầu tư nước ngoài, ngày càng có nhiều giao dịch thâu tóm bất động sản đến từ nhà đầu tư trong nước”.
Giới chuyên gia dự báo, xu hướng M&A sẽ còn tiếp tục trong lĩnh vực bất động sản, thậm chí kỳ vọng lập kỷ lục trong năm 2018. Tuy nhiên, sự thiếu vắng các nhà đầu tư từ châu Mỹ, châu Âu vào thị trường bất động sản Việt Nam như khẳng định rằng thì trường thực sự chưa phát triển được như mong đợi, nhất là trong cách quản trị, vận hành và phong cách dịch vụ.
Lý giải từ Savills Việt Nam, hoạt động của các nhà đầu tư Âu Mỹ có vẻ “khiêm tốn” hơn các đơn vị đến từ châu Á. Trước hết, có thể xét đến nhiều yếu tố, như sự khác biệt văn hóa dẫn đến khác biệt thị trường, cũng như gần nhất là vấn đề địa lý. Hơn nữa, bản chất đầu tư bất động sản liên quan rất nhiều đến luật lệ địa phương, nhất là vấn đề pháp lý sở tại. Đây có thể là những rào cản đối với các nhà đầu tư Âu Mỹ.
Kênh đầu tư tập trung rất nhiều đơn vị Âu Mỹ hiện tại là tài chính chứng khoán, với việc niêm yết trên sàn giao dịch ở danh mục bất động sản. Theo đó, tính thanh khoản là điều các nhà đầu tư Âu Mỹ quan tâm và họ ít tham gia với cấp độ dự án hay công ty mà chọn lựa công ty niêm yết với tư cách nhà đầu tư tài chính. Và chính vì lẽ này, nếu chú ý kỹ hơn thì có thể thấy rằng, số lượng các công ty Âu Mỹ tham gia chứng khoán bất động sản không ít hơn những nhà đầu tư Châu Á, thông qua các quỹ đầu tư, tổ chức định chế tài chính.
Ngoài ra, dù không tham gia đầu tư vào xây dựng dự án, nhưng các nhà đầu tư Châu Âu, Mỹ lại tập trung vào việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Những thương hiệu quản lý vận hành văn phòng, resort, khách sạn, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, tư vấn đầu tư, nghiên cứu thị trường, kết nối khu công nghiệp… đều là những đơn vị nổi bật đến từ Châu Âu, Châu Mỹ. Có thể nói, bằng những hình thái khác nhau thì họ vẫn tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Giới tài phiệt ở những lục địa này với mũi nhọn về tài chính, ngân hàng, bất động sản đều không thể để một thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng như Việt Nam ra khỏi bản đồ đầu tư của họ.
Còn theo GS. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài: "Câu hỏi vì sao Việt Nam vẫn chỉ hấp dẫn nhà đầu tư châu Á cần phải đặt ra cho các nhà làm chính sách. Việt Nam chưa đáp ứng được ba yêu cầu của các tập đoàn lớn ở những nước muốn vào Việt Nam.
Cụ thể, về công khai minh bạch để chống tham nhũng, điểm khác biệt giữa Mỹ và các nước EU với các nước châu Á ở chỗ là người ta rất quan tâm đến tham nhũng. Với Mỹ hay EU, chuyện lót tay hầu như không có. Cùng với đó, vấn đề thương hiệu, bản quyền và tình trạng hàng nhái, hàng giả của Việt Nam đang là vấn đề nan giải.
Không riêng bất động sản mà các ngành nghề khác cũng đều khó hút vốn từ Mỹ, EU hơn so với từ các nước trong khu vực. Chỉ nói trọng điểm hiện nay là thủ tục hành chính rắc rối, nhiêu khê, nhất là thời gian hoàn thành các thủ tục, quá dài khiến họ nản lòng. Bởi doanh nghiệp nước ngoài họ rất coi trọng thời gian. Mỗi phút với họ là vàng là bạc mà đợi thủ tục của chúng ta như hiện nay thực sự không thể khiến nhà đầu tư nước ngoài hài lòng".
