Tại buổi công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2020 có thể không suy giảm so với năm 2019, bởi một vài dự án lớn vẫn còn lượng hàng khá nhiều chưa được tung ra thị trường.
Số dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh, bởi ở cả hai địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án bất động sản mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng, nhưng lực tăng sẽ không mạnh.
Theo ông Đính, trong năm 2020 có nhiều điểm đáng chú ý. Thứ nhất là động thái siết chặt hơn tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản nhỏ và vừa, bởi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.
Thứ hai, mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020, nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội tiếp tục khan hiếm.
Thứ ba, đầu tư đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường các địa phương mới phát triển.
Thứ tư, sự thanh lọc thị trường sẽ diễn ra rất mạnh, thị trường chỉ còn tồn tại những doanh nghiệp bất động sản lớn mạnh, có tiềm năng thực sự.
Năm 2020, nguồn cung khan hiếm sẽ tạo ra cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản. Có thể sẽ có nhiều doanh nghiệp và môi giới bất động sản không thể trụ lại với nghề.
Ông Đính đặc biệt nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản năm 2020 nhìn chung tiếp tục có sự giảm tốc, nhưng thực chất hơn, không xuất hiện khủng hoảng thị trường ảo hay bong bóng. Nghịch lý duy nhất của thị trường năm 2020 là dù nhu cầu mua vẫn ở mức cao mà không thể đẩy mạnh đầu tư phát triển”.
Báo cáo của VARs cũng phân tích và dự báo về các thị trường tỉnh lẻ. Theo đó, thời gian qua ghi nhận Quảng Ninh và Hải Phòng là 2 địa phương chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, giao thông và đô thị.
Trong đó, Quảng Ninh đã có gần 1.000 dự án bất động sản trên địa bàn toàn tỉnh. Từ Móng Cái đến Vân Đồn, Cẩm Phả, Hạ Long, Uông Bí, Quảng Yên…, đều đang có sự phát triển rất mạnh về hạ tầng khiến cho thị trường bất động sản tại đây tăng tốc rất mạnh.
Theo ông Đính, việc kiểm soát của tỉnh Quảng Ninh là hợp lý trong bối cảnh thị trường phát triển mạnh, số lượng dự án lớn, các nhà đầu tư và đội ngũ môi giới đổ về rất đông.
Còn tại Thanh Hóa và Nghệ An, đây là 2 thị trường đi sau nhưng được đánh giá phát triển sôi động nhất cả nước trong năm 2019. Năm qua, 2 tỉnh này xuất hiện rất nhiều dự án mới, trong đó có rất nhiều các dự án đấu giá đất nền. Các dự án này ra đến đâu hết hàng đến đấy, tỉ lệ hấp thụ cao, khoảng 70%.
Tuy nhiên, VARs ghi nhận khách mua chủ yếu là nhà đầu cơ và nhà đầu tư nhỏ lẻ, không có nhiều nhu cầu thực. Các nhà đầu cơ sau khi mua được các lô đất đấu giá thì sẽ nhanh chóng đẩy giá lên cao để bán sinh lời. Ngay khi giá được đẩy lên cao thì thị trường có dấu hiệu sốt ảo, những người có nhu cầu thực không chấp nhận mức giá này, do đó làm giảm nhịp thị trường trong quý IV/2019.
Ông Đính cho hay: "Giá của bất động sản luôn luôn tỉ lệ thuận với việc đầu tư thực tế vào hạ tầng, giao thông đô thị của khu vực đó. Nếu không có sự đầu tư thì giá sẽ không thể tăng dựng đứng được. Đây là một hiện tượng bất thường, dễ xảy ra bong bóng".
Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng và Nha Trang, là hai thị trường có tốc độ phát triển khá giống nhau. Tuy nhiên, thị trường đang bộc lộ nhiều vấn đề. Cụ thể, giá nhà đất ở hai thị trường này đều đang được bình ổn ở mức hợp lý.
Tại Đà Nẵng, có những dự án được đầu tư bài bản nhưng giá đất chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Nha Trang còn thấp hơn, có những dự án đất nền được đầu tư mạnh cũng chỉ có giá hơn 10 triệu đến hơn 20 triệu/m2.
"Đây là mức giá theo đánh giá của tôi là hợp lý nhưng tại sao vẫn không có giao dịch? Các dự án được chào bán tại Đà Nẵng và Nha Trang chỉ có tỉ lệ hấp thụ khoảng 20 - 25%. Nguyên nhân là các dự án tại 2 thành phố này đều có vấn đề về pháp lý, làm mất niềm tin của các khách hàng và nhà đầu tư. Chẳng hạn như tại Đà Nẵng có rất nhiều dự án chưa nộp hết thuế", Phó Chủ tịch VARs cho hay.
Ngoài ra, đối với Quảng Nam và Quảng Ngãi, theo đánh giá của VARs, đây cũng là hai thị trường được đầu tư khá mạnh về cơ sở hạ tầng trong những năm gần đây. Do đó đã kéo theo hàng nghìn các nhà đầu tư trên cả nước đổ về.
Tuy nhiên, khi có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ và môi giới, giá đất tại 2 thị trường này bị đẩy lên cao, tăng phi mã. Giai đoạn 2017, giá đất chỉ từ vài triệu đồng/m2 thì trong năm 2018 đã tăng vọt lên khoảng 25 triệu đồng/m2. Sang năm 2019, 2 thị trường này bắt đầu sụt giảm, giá đất đã bình ổn trở lại, giảm khoảng 50% (chỉ còn 13 - 15 triệu đồng/m2) so với năm 2018.
Đối với khu vực phía Nam, cụ thể là các tỉnh miền Đông Nam Bộ như Bình Dương, Đồng Nai, Biên Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu…, thì thị trường bất động sản đang tận dụng rất tốt sự sụt giảm mạnh về nguồn cung của TP.HCM.
Đây là những vùng có sự kết nối rất tốt với TP.HCM, do đó, khi thị trường bất động sản tại TP.HCM chững lại thì ngay lập tức, làn sóng đầu tư bắt đầu có sự dịch chuyển.
Mặc dù vậy, theo ông Đính, thị trường tại các tỉnh này phát triển nhanh trong khi chính quyền địa phương yếu trong công tác quản lý đã dẫn đến sự xuất hiện hiện hàng loạt dự án không phù hợp với quy định của pháp luật như các dự án "ma" của địa ốc Alibaba… Sau khi xảy ra nhiều vấn đề bất cập, hiện tại, các địa phương này đang bị siết chặt hoạt động đầu tư, làm cho thị trường bị chững lại từ giai đoạn cuối năm 2019.
Tại các khu vực khác như Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Lâm Đồng…, lượng cung và giao dịch cũng có sự sụt giảm mạnh mẽ, tỉ lệ hấp thụ thấp bởi các vấn đề về tín dụng, thanh tra, kiểm tra việc cấp phép phát triển dự án. Đặc biệt là tâm ý e ngại từ khách hàng sau hàng loạt những sai phạm trong quá trình cấp phép đầu tư phát triển dự án.
