Đâu là kênh dẫn vốn quan trọng cho doanh nghiệp bất động sản?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án thì nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Và trong hệ thống vay ngoài số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản,... ứng từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm đến khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp niêm yết trong thời gian nhiều năm qua.
Theo Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định rõ, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn sở hữu không thấp hơn 20%v tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, con số này không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Mặc dù vậy thì pháp luật hiện hành lại không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hoặc nhiều dự án. Cũng như chưa có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Cũng theo đó, dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc”. cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động được một số lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi đó chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án. Đối với chủ sở hữu mỏng vốn, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau và không có liên quan đến dự án khiến cho nhiều dự án bị đình trệ. Hay thậm chí không biết bao giờ xong khi mà chính sách tín dụng và thị trường có biến động.
Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư cùng với người mua nhà. Trong đó thì phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Từ đó làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai và làm ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.
Thực tế ở trên thế giới, có rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang được xây dựng thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Mặc dù vậy ở Việt Nam, với đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm đến hơn 50% trên toàn thị trường rất khác so với những thị trường khác.
Bên cạnh đó, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn thấp, doanh nghiệp cần thiết phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi mà dự án đang xây dựng dang dở.
Chính vì thế cần phải có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để có thể kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của người mua bất động sản hình thành trong tương lai để cho kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”.
Theo đó, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi mà dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.
Song song với đó, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hay phải lập tài khoản riêng ở ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà.
Chính điều này sẽ giúp cho người mua nhà cảm thấy yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về mặt tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân.
Hơn thế, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng cao đã chứng tỏ được sức hấp dẫn của các dự án đối với thị trường. Ngân hàng hoàn toàn có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi đưa ra quyết định vay và tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án tốt, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Ngoài ra, cũng cần phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra đó là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai có thể khiến cho giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển vào giá thành cuối cùng. Mặc dù vậy thì tác động đó nếu chỉ có trong thời gian ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.
Giao dịch qua sàn giúp kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng
Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: Thông tin về dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, tiến độ triển khai dự án, chủ đầu tư dự án,...
Mặc dù vậy, có rất ít khách hàng có khả năng kiểm chứng thông tin nói trên có thật hay là không, pháp lý dự án mà họ đang quan tâm có hợp lý hay là không. Và nhà ở hình thành trong tương lai cũng chính là dòng sản phẩm làm cho thị trường rất nóng, hấp dẫn bởi khi mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì khách hàng sẽ được trả số tiền ít hơn, trong khoảng thời gian dài hơn. Mặc dù chưa hoàn thành tuy nhiên số lượt giao dịch là rất cao, sôi động lên đến 5 - 7 lượt trao đổi trước khi bàn giao.
Chính vì thế, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Thông qua sàn thì khách hàng sẽ được cung cấp thông tin chính xác, nhận được đầy đủ lời khuyên trong việc đưa ra quyết định mua bán với những môi giới được đào tạo chuyên nghiệp.
Lúc này, sàn giao dịch được gắn trách nhiệm cụ thể, sẽ phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán cũng như chịu trách nhiệm trước khách hàng trong việc kiểm soát thông tin.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định: "Các chủ đầu tư đều muốn phối hợp cùng sàn để có thể tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm cũng như dữ liệu khách hàng của sàn phân phối từ đó mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt sản phẩm còn lại. Vì thế, Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” là cần thiết, hợp lý".
