Vì sao doanh nghiệp bất động sản “thiệt kép” từ áp trần lãi vay 20%?

Xu hướng “cây mẹ đẻ cây con”

Những năm trở lại đây, xu hướng “cây mẹ đẻ cây con” đang ngày càng lan rộng trong các doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, các công ty lớn khi thực hiện các dự án có xu hướng thành lập công ty con theo hình thức góp vốn thành lập 100% hoặc cùng hợp tác kinh doanh với các tổ chức, cá nhân khác để thực hiện. Sau khi thành lập, các công ty con này sẽ là chủ đầu tư trực tiếp thực hiện và phát triển dự án. Hình thức này giống như mô hình một cây lớn sinh ra nhiều cây con chung rễ.

Cũng theo nhiều chuyên gia, việc cây mẹ đẻ cây con còn thể hiện sự lớn mạnh của doanh nghiệp phát triển bất động sản. Mô hình này cũng sẽ trở thành lợi thế để doanh nghiệp tiếp cận với quỹ tài chính quốc tế.

Mô hình công ty mẹ - con là xu hướng mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thực hiện. (Ảnh: Internet)

Nhắc đến mô hình này, không thể không kể tới Tập đoàn Novaland khi thành lập hàng chục công ty con và công ty liên kết. Tính đến năm 2017, doanh nghiệp này sở hữu 39 công ty con và 3 công ty liên kết. Tương tự, tại Đất Xanh Group, doanh nghiệp này cũng có tới 13 công ty con trực tiếp và 5 công ty con gián tiếp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng - bất động sản...

Lẽ ra, việc phát triển mô hình mẹ - con sẽ giúp doanh nghiệp tiếp tục mở rộng quy mô, phát triển hoạt động kinh doanh, đặc biệt tạo lợi thế cạnh tranh, huy động vốn từ các tổ chức tín dụng nước ngoài. Song, kể từ khi Nghị định 20 ra đời, không ít doanh nghiệp bất động sản càng trở nên “khó thở” trước những quy định đáng lẽ “sinh ra để dành cho doanh nghiệp FDI”. Những rào cản ngày càng trở nên chất chồng hơn đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời điểm tín dụng đang bị thắt chặt.

Gặp khó từ Nghị định 20

Một trong những quy định đang tạo ra nhiều bất cập của Nghị định 20 là khoản 3, điều 8. Với việc khống chế lãi vay không vượt quá 20%, quy định này được đặt ra nhằm khiến doanh nghiệp FDI không thể sắp đặt việc tăng lãi vay dẫn tới tăng chi phí giảm lợi nhuận nhằm trốn thuế. Tuy nhiên, thực tế, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với tình trạng tiền thuế tăng đột biến. Bởi lẽ, điều khoản này khống chế các doanh nghiệp không thể tăng chi phí lãi vay lên. Và khi bị khống chế như thế, doanh nghiệp sẽ bị cắt giảm chi phí lãi vay, đồng nghĩa với việc thuế phải nộp sẽ tăng lên theo.

Bên cạnh đó, khi hạch toán thuế theo Nghị định 20, chi phí lãi vay của doanh nghiệp bất động sản sẽ bị tính thành 2 lần. Có thể hiểu đơn giản như sau, doanh nghiệp mẹ vay vốn từ ngân hàng thương mại với lãi suất x%. Sau đó, doanh nghiệp mẹ chuyển lại cho công ty con vay với lãi suất x’%. Với quy định từ Nghị định 20, phần chi phí lãi vay vượt trần sẽ bị tính thuế 2 lần tại 2 công ty trong khi thực tế chỉ có công ty con đang sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động kinh doanh.

Nhìn nhận khách quan, để phát triển dự án, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ việc vay vốn các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại. Đặc thù của lĩnh vực này còn là giá trị vốn hóa cao nên khoản chi phí lãi vay rất lớn, chiếm tới 70% vốn vay ngân hàng/dự án. Cộng thêm việc thắt chặt tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước, lãi suất tăng cao dẫn tới doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với tình trạng “khó chồng khó”.

(Ảnh: Internet)

Ngoài ra, Nghị định 20 áp dụng cho các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Như vậy, các doanh nghiệp hoạt động độc lập (không hình thành công ty con hoặc là công ty mẹ - con độc lập) lại không nằm trong danh sách chịu áp lực từ các quy định này. Điều này vô tình tạo ra một sân chơi thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp.

Đáng nói hơn, ở thời điểm khi các doanh nghiệp nước ngoài đang đổ bộ vào Việt Nam hình thành một cuộc chơi mà sức cạnh tranh vô cùng gay gắt thì Nghị định 20 đã trở thành rào cản “trói chân” doanh nghiệp bất động sản trước ngưỡng cửa mở rộng và phát triển.

Lý giải điều này, theo nhiều chuyên gia, khi Nhà nước thắt chắt vốn vay tín dụng, doanh nghiệp bất động sản buộc phải huy động nguồn vốn bên ngoài. Khi vay vốn từ các đối tác nước ngoài, các quỹ tài chính quốc tế sẽ đánh giá tiềm lực tài chính của cả tập đoàn và thực hiện cho vay vốn đối với công ty mẹ thay vì cho vay trực tiếp vào công ty con. Nhưng việc đánh thuế trùng các khoản “cho vay lại” từ khoản 3, điều 8 sẽ khiến doanh nghiệp hạn chế tìm kiếm nguồn vốn từ bên ngoài, đặc biệt sẽ giảm khả năng điều tiết sức mạnh chung của một tập đoàn.

Mặc dù Nghị định 20 ra đời được kỳ vọng sẽ là bước chuyển trong việc chống chuyển giá ở doanh nghiệp FDI nhưng thực tế cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản vô tình bị “vạ lây”. Áp lực chi phí gia tăng từ Nghị định 20 đã trở thành rào cản làm hạn chế sự phát triển của các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong khi đó, đây là một lĩnh vực được đánh giá sẽ tạo động lực cho sự phát triển của cả nền kinh tế./.