Viện trưởng Bùi Văn Doanh: ESG là “giấy thông hành” để đô thị Việt Nam bước vào kỷ nguyên phát triển mới

- Thưa ông, vì sao Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cùng Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Vinhomes quyết định tổ chức Tọa đàm “ESG - Tấm hộ chiếu cho đô thị của tương lai” vào thời điểm này?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Trước hết, có thể nói thời điểm tổ chức tọa đàm này là một thời điểm có tính “bước ngoặt”. Sau một giai đoạn dài tăng trưởng theo chiều rộng, thị trường bất động sản và đô thị Việt Nam đang đứng trước yêu cầu chuyển mình mạnh mẽ: Từ mô hình phát triển truyền thống sang mô hình phát triển xanh - bền vững - thông minh - thích ứng.

Chúng ta đang bước vào một giai đoạn mới, khi ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) không còn là một khẩu hiệu hay một bộ tiêu chuẩn dành riêng cho những quốc gia phát triển, mà đã trở thành “giấy thông hành” bắt buộc để đô thị, doanh nghiệp và quốc gia hội nhập vào dòng chảy phát triển toàn cầu. Đây là lý do vì sao chúng tôi lựa chọn ESG làm trung tâm của tọa đàm, không phải như một “chủ đề học thuật”, mà như một chiến lược hành động thiết thực.

Thứ hai, ESG không chỉ liên quan đến một lĩnh vực đơn lẻ. Nó là giao điểm giữa môi trường - xã hội - thị trường - quản trị, gắn chặt với những gì thiết thân nhất đối với một nền kinh tế mở và ngày càng hội nhập sâu như Việt Nam: Từ chính sách quy hoạch, huy động vốn, chiến lược phát triển doanh nghiệp, cho đến cách chúng ta kiến tạo không gian sống.

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, áp lực dân số và nhu cầu nâng cao chất lượng đô thị ngày càng tăng, ESG trở thành công cụ then chốt để đảm bảo sự phát triển mà không đánh đổi môi trường, không bỏ lại cộng đồng và nâng tầm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Thứ ba, Tọa đàm này không chỉ mang tính nhận thức mà còn hướng đến hành động cụ thể. Chúng tôi mong muốn tạo ra một không gian kết nối giữa giới hoạch định chính sách, chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư, để cùng chia sẻ tầm nhìn, kinh nghiệm và giải pháp thực thi ESG tại Việt Nam.

Sự kiện cũng gắn với những mô hình thực tiễn như dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, để minh chứng rằng ESG hoàn toàn có thể được hiện thực hóa bằng các dự án cụ thể, chứ không nằm trên giấy.

Như vậy, Tọa đàm được tổ chức vào lúc này vì đây là thời điểm ESG cần được đưa vào trung tâm tư duy phát triển đô thị và cũng là thời điểm thích hợp để doanh nghiệp tư nhân Việt Nam tiên phong khẳng định vai trò dẫn dắt trong tiến trình chuyển đổi này.

- Cụm từ “ESG - tấm hộ chiếu cho đô thị của tương lai” mang ý nghĩa gì trong tư duy phát triển đô thị Việt Nam hiện nay?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng, cụm từ “tấm hộ chiếu cho đô thị của tương lai” hàm chứa một tầng nghĩa rất sâu sắc. Một “tấm hộ chiếu” bao giờ cũng gắn với khả năng được công nhận, được kết nối và hội nhập. Trong bối cảnh phát triển hiện nay, ESG chính là “giấy thông hành” để các đô thị Việt Nam bước vào một kỷ nguyên phát triển mới, kỷ nguyên mà giá trị tăng trưởng không còn chỉ đo bằng quy mô hạ tầng, mà phải được đo bằng khả năng thích ứng, tái tạo và bền vững.

Nếu như trong những thập kỷ trước, mục tiêu chính của phát triển đô thị là mở rộng quy mô, tăng tốc hạ tầng, thu hút đầu tư, thì hiện nay, trong bối cảnh biến đổi khí hậu, áp lực dân số, suy giảm tài nguyên và yêu cầu hội nhập quốc tế, đô thị nào không đáp ứng được các tiêu chí ESG sẽ bị tụt lại phía sau. Các đô thị của tương lai buộc phải là những đô thị “xanh - thông minh - có khả năng thích ứng và tái sinh”.

ESG chính là “giấy thông hành” để các đô thị Việt Nam bước vào một kỷ nguyên phát triển mới, kỷ nguyên mà giá trị tăng trưởng không còn chỉ đo bằng quy mô hạ tầng, mà phải được đo bằng khả năng thích ứng, tái tạo và bền vững.

Ông Bùi Văn Doanh - Viện trưởng VIRES

Điều đáng nói là ESG không chỉ là một bộ tiêu chuẩn kỹ thuật. Nó thay đổi cả tư duy phát triển đô thị. Từ chỗ chạy theo tăng trưởng ngắn hạn, chúng ta phải chuyển sang mô hình phát triển dựa trên giá trị dài hạn, bền vững, nơi mỗi công trình, mỗi dự án, mỗi quyết định đầu tư đều phải được cân nhắc trên ba phương diện: Môi trường: Giảm phát thải, tăng khả năng thích ứng, phục hồi sinh thái; Xã hội: Lấy con người làm trung tâm, nâng cao chất lượng sống cộng đồng; Quản trị: Minh bạch, có trách nhiệm, hiệu quả và đồng bộ với chuẩn mực quốc tế.

Ở góc độ thị trường, ESG cũng chính là chìa khóa để thu hút dòng vốn quốc tế, đặc biệt là vốn xanh, vốn ESG. Các tổ chức tài chính toàn cầu hiện nay đều ưu tiên những dự án, khu đô thị và doanh nghiệp đáp ứng được tiêu chuẩn này. Nói cách khác, nếu không có “tấm hộ chiếu ESG”, các đô thị sẽ rất khó tham gia vào dòng chảy phát triển toàn cầu.

Chúng tôi cho rằng, ý nghĩa lớn nhất của “tấm hộ chiếu” này không chỉ mở cửa cho sự hội nhập về kinh tế, mà còn là cam kết trách nhiệm với tương lai, với môi trường, với thế hệ mai sau. Khi một đô thị vận hành theo chuẩn ESG, điều đó có nghĩa là đô thị đó đã đặt con người và hành tinh sống vào trung tâm của mọi quyết định phát triển.

Chính vì thế, cụm từ này không phải là một khẩu hiệu truyền thông. Nó là một định hướng chiến lược, một “cửa ngõ” để đô thị Việt Nam bước vào kỷ nguyên phát triển mới, văn minh và bền vững.

- Ông có nhắc đến việc dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ để minh chứng rằng, ESG hoàn toàn có thể được hiện thực hóa bằng các dự án cụ thể, chứ không chỉ nằm trên giấy. Vậy ông đánh giá như thế nào về việc gắn kết một diễn đàn chính sách với một dự án cụ thể theo tiêu chuẩn ESG++? Đây có thể coi là một hình thức lan tỏa mô hình “hành động chính sách từ thực tiễn” không?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng đây là một cách tiếp cận rất đúng đắn và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Trong nhiều năm qua, không ít diễn đàn chính sách ở nước ta vẫn mang nặng tính lý thuyết hoặc bàn luận ở tầm vĩ mô mà chưa có đủ điểm tựa từ thực tiễn để kiểm chứng, lan tỏa và thúc đẩy hành động cụ thể. Việc kết nối một tọa đàm chính sách về ESG với một dự án đô thị tiên phong áp dụng ESG++ như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ chính là một bước tiến về tư duy tổ chức sự kiện, và rộng hơn là về cách đưa chính sách đi vào đời sống.

ESG bản chất không phải là một “khẩu hiệu xanh” mà là một cách thức phát triển đô thị - đầu tư - quản trị rất cụ thể, có hệ thống tiêu chuẩn, cơ chế vận hành, chỉ số đánh giá và các cam kết gắn liền với nguồn lực. Khi chính sách và thực tiễn được đặt cạnh nhau trong cùng một diễn đàn, chúng ta sẽ nhìn thấy rõ ràng khoảng cách giữa ý tưởng và hành động và từ đó tìm ra cách lấp đầy khoảng cách ấy bằng thể chế, cơ chế tài chính, mô hình đầu tư và quản trị cụ thể.

Đặc biệt, dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ là một minh chứng sống động. Đây không chỉ là một dự án bất động sản quy mô lớn, mà còn là mô hình tiên phong về ESG++, bổ sung thêm hai trụ cột: Regeneration (tái sinh hệ sinh thái tự nhiên) và Resilience (thích ứng với biến đổi khí hậu). Khi những giá trị đó được trình bày song song với diễn đàn chính sách, nó sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách, giới đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp có hình dung cụ thể hơn về cách ESG có thể được triển khai tại Việt Nam chứ không chỉ là những mục tiêu xa vời.

Tôi tin rằng đây chính là mô hình tổ chức diễn đàn chính sách kiểu mới: Không chỉ “nói về tương lai”, mà cho thấy tương lai có thể hình thành ra sao từ hôm nay; Không chỉ thảo luận các giải pháp chung chung, mà minh họa bằng mô hình cụ thể, có khả năng nhân rộng; Không chỉ lan tỏa tư tưởng phát triển bền vững, mà còn kích hoạt hệ sinh thái hành động thực tế.

- Theo ông, doanh nghiệp bất động sản sẽ đóng vai trò ra sao trong quá trình chuyển đổi ESG?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi cho rằng, doanh nghiệp bất động sản chính là “đầu tàu” của quá trình chuyển đổi ESG. Bởi xét cho cùng, ESG không thể được thực hiện chỉ bằng các văn bản chính sách hay cam kết trên giấy. Chủ thể thực thi, người trực tiếp kiến tạo không gian sống, phát triển hạ tầng và định hình bộ mặt đô thị chính là doanh nghiệp.

Trước tiên, doanh nghiệp bất động sản là lực lượng tạo ra tác động trực tiếp lớn nhất đến cấu trúc đô thị. Mỗi khu đô thị, mỗi công trình, mỗi dự án đầu tư đều là một mắt xích quan trọng trong hệ sinh thái phát triển đô thị. Khi doanh nghiệp áp dụng ESG, điều đó không chỉ góp phần giảm phát thải hay tiết kiệm năng lượng, mà còn tạo ra những thay đổi hệ thống về cách quy hoạch - xây dựng - vận hành đô thị. Đây là điều mà chính sách dù quan trọng cũng khó đạt được nếu thiếu sự chủ động từ khu vực tư nhân.

Thứ hai, ESG cũng chính là một chiến lược nâng cao năng lực cạnh tranh và giá trị doanh nghiệp. Thực tế quốc tế đã chứng minh, những doanh nghiệp đi đầu trong ESG không chỉ tiếp cận được các nguồn vốn ưu đãi (vốn xanh, vốn ESG) mà còn có lợi thế về thương hiệu, niềm tin của nhà đầu tư và sức hấp dẫn thị trường. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh, đây chính là “tấm hộ chiếu” để doanh nghiệp Việt Nam vươn ra sân chơi toàn cầu, không chỉ ở góc độ sản phẩm mà cả mô hình phát triển.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn đóng vai trò “người dẫn đường”. Khi một hoặc một số doanh nghiệp tiên phong áp dụng ESG thành công, tạo ra sản phẩm tốt, lợi nhuận bền vững và hình ảnh tích cực thì các doanh nghiệp khác sẽ buộc phải chuyển mình để không bị bỏ lại phía sau. Quá trình này sẽ hình thành một làn sóng chuyển đổi tự thân trong toàn ngành, thay vì chỉ là yêu cầu mang tính áp đặt từ bên ngoài.

Song song với những điều đó, doanh nghiệp bất động sản cũng là cầu nối giữa chính sách và thị trường. ESG muốn thành công cần sự đồng hành giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Chính doanh nghiệp là người hiểu rõ nhất các “điểm nghẽn” trong quy định, trong cơ chế đầu tư, trong thủ tục phê duyệt… nên cũng là đối tượng có tiếng nói quan trọng để kiến tạo chính sách phù hợp, thực tiễn và hiệu quả.

Như vậy, trong quá trình chuyển đổi ESG, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo khung chính sách; xã hội và người dân là đối tượng thụ hưởng; nhưng doanh nghiệp bất động sản chính là lực lượng triển khai, dẫn dắt và quyết định tốc độ chuyển đổi. Nếu có một tầng lớp doanh nghiệp tư nhân đủ mạnh, có tầm nhìn và trách nhiệm, ESG sẽ không còn là một “cuộc chơi xa xỉ” mà trở thành một “quỹ đạo phát triển tất yếu” của thị trường bất động sản Việt Nam.

- Nhiều chuyên gia nói rằng ESG giúp tăng giá trị tài sản dài hạn. Ông có thể lý giải rõ hơn cơ chế này?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Đây là một nhận định hoàn toàn có cơ sở, bởi ESG không chỉ là một bộ tiêu chuẩn “xanh” mà còn là một mô hình phát triển tạo ra giá trị kinh tế thực chất. Khi một dự án hoặc một đô thị vận hành theo chuẩn ESG, có ít nhất 4 cơ chế quan trọng giúp tài sản gia tăng giá trị một cách bền vững và dài hạn.

Thứ nhất, ESG giúp gia tăng tính thanh khoản và khả năng thu hút đầu tư quốc tế.

Các nhà đầu tư, quỹ tài chính và tổ chức tín dụng toàn cầu hiện nay ngày càng ưu tiên các sản phẩm gắn với ESG. Điều này có nghĩa là những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn ESG có khả năng tiếp cận nguồn vốn rẻ hơn, nhanh hơn và ổn định hơn. Khi chi phí vốn giảm, hiệu quả tài chính của dự án tăng, đồng thời tính hấp dẫn trên thị trường quốc tế cũng cao hơn. Đây là động lực đầu tiên đẩy giá trị tài sản đi lên.

Thứ hai, ESG giúp giảm chi phí vận hành, kéo dài vòng đời tài sản.

Một dự án xây dựng theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, tái sử dụng nước, quản lý rác thải thông minh… sẽ có chi phí vận hành (OPEX) thấp hơn đáng kể so với mô hình truyền thống. Không chỉ vậy, các công trình “xanh” thường có tuổi thọ cao hơn, ít bị hao mòn chức năng, qua đó duy trì giá trị tài sản lâu dài. Đối với nhà đầu tư và người sử dụng, đây là yếu tố then chốt trong việc định giá lại tài sản ở mức cao hơn.

Thứ ba, ESG tạo ra lợi thế cạnh tranh và giá trị thương hiệu.

Khi một chủ đầu tư đi theo chuẩn ESG, họ không chỉ xây dựng một dự án, mà đang kiến tạo một hình ảnh và uy tín trên thị trường. Điều này giúp họ bán hàng dễ hơn, thu hút khách hàng trung thành, nhà đầu tư dài hạn và tạo ra mức giá giao dịch cao hơn so với các dự án tương tự không áp dụng ESG. Ở nhiều nước, bất động sản xanh có thể cao hơn thị trường từ 8 - 30% về giá bán và giá cho thuê và giá trị này có xu hướng tăng theo thời gian khi khung chính sách môi trường ngày càng siết chặt.

Thứ tư, ESG giúp giảm rủi ro pháp lý - môi trường - xã hội trong dài hạn.

Trong bối cảnh các quốc gia, trong đó có Việt Nam, đang tiến gần đến các cam kết khí hậu quốc tế (như Net Zero 2050), những dự án không đáp ứng chuẩn ESG sẽ sớm đối mặt với chi phí tuân thủ cao, thậm chí bị hạn chế tiếp cận thị trường. Ngược lại, các dự án đi theo quỹ đạo ESG sẽ có khả năng “miễn nhiễm” với các cú sốc chính sách, môi trường và thị trường, từ đó bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản dài hạn.

Ông Bùi Văn Doanh

ESG không làm tăng giá trị bằng cách “tô màu xanh”, mà bằng việc tạo ra giá trị thực, giảm chi phí, tăng niềm tin và mở rộng cơ hội đầu tư.

Nếu nói ngắn gọn, thì ESG không làm tăng giá trị bằng cách “tô màu xanh”, mà bằng việc tạo ra giá trị thực, giảm chi phí, tăng niềm tin và mở rộng cơ hội đầu tư. Đây cũng là lý do tại sao ngày càng nhiều quỹ đầu tư quốc tế ưu tiên rót vốn vào các dự án ESG và tại sao những dự án tiên phong như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đang được thị trường nhìn nhận như một loại tài sản chiến lược dài hạn, chứ không chỉ là một sản phẩm bất động sản thông thường.

- Đúng như ông phân tích, trên thế giới đã có nhiều mô hình đô thị ESG thành công, tạo ra mức “green premium” rất lớn cho bất động sản. Ông có thể chia sẻ rõ hơn về cơ chế này và cơ hội để Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đạt được hiệu ứng tương tự?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Đúng vậy, các mô hình đô thị ESG trên thế giới đã chứng minh một quy luật rất rõ: Khi đô thị được phát triển theo chuẩn ESG, không chỉ môi trường sống được cải thiện, mà giá trị bất động sản và thương hiệu đô thị cũng tăng vượt trội so với thị trường chung.

Ví dụ, King’s Cross (London), một khu tái thiết từ ga tàu cũ thành khu đô thị ESG đã giúp giá thuê văn phòng và căn hộ tại đây tăng 20 - 25% so với khu trung tâm cũ chỉ sau một thập kỷ, thu hút những “ông lớn” như Google, Meta, tăng lượng khách hơn 20 triệu lượt/năm. Tại Porta Nuova (Milan), sau khi đạt chuẩn LEED Gold, giá bất động sản tăng 35 - 40%, đất xung quanh tăng giá gấp đôi trong 10 năm. Hay Civita (San Diego), một khu đô thị tái sinh theo mô hình năng lượng sạch ghi nhận giá nhà tăng 15 - 20% cao hơn mức trung bình khu vực, với thanh khoản rất cao và giá trị tích lũy ổn định theo thời gian.

Điểm chung ở những mô hình này là ESG tạo ra giá trị thực, dài hạn thông qua: Giảm chi phí vận hành - kéo dài vòng đời tài sản; Nâng cao chất lượng sống, từ đó tăng sức hấp dẫn với cư dân và nhà đầu tư; Thu hút dòng vốn quốc tế rẻ hơn và ổn định hơn; Lan tỏa “halo effect” khiến cả vùng xung quanh cũng tăng giá trị.

Tôi cho rằng Vinhomes Green Paradise Cần Giờ có tiềm năng hội tụ đủ điều kiện để đạt được hiệu ứng “green premium” tương tự, thậm chí mạnh mẽ hơn. Cần Giờ có vị trí sinh thái đặc biệt, là khu dự trữ sinh quyển được UNESCO công nhận, kết hợp cùng một chiến lược phát triển bài bản theo tiêu chuẩn ESG++. Khi dự án này trở thành một điểm đến đô thị tái tạo mang tính biểu tượng, giá trị bất động sản không chỉ đến từ vị trí, mà còn từ niềm tin thị trường, uy tín quốc tế, hệ sinh thái bền vững mà nó kiến tạo.

Nếu làm tốt, đây có thể là một hình mẫu tiên phong của Việt Nam khi vừa nâng giá trị bất động sản, vừa nâng vị thế đô thị Việt Nam trong bản đồ phát triển xanh toàn cầu.

- Cuối cùng, ông có thể chia sẻ một vài thông điệp gửi tới các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp và giới đầu tư về tương lai của ESG tại Việt Nam?

Viện trưởng Bùi Văn Doanh: Tôi muốn nhấn mạnh rằng, ESG không còn là “một lựa chọn tốt”, mà đã trở thành một “điều kiện bắt buộc” nếu Việt Nam muốn phát triển bền vững và hội nhập sâu vào dòng chảy toàn cầu. Đây không chỉ là một xu hướng quốc tế, mà là một yêu cầu của thời đại.

Với các nhà hoạch định chính sách, hãy đi nhanh hơn và đi trước một bước. Chúng ta đang có cơ hội rất lớn để không đi lại những “đường vòng” như nhiều quốc gia đi trước, mà có thể chuyển đổi trực tiếp sang mô hình phát triển xanh - thông minh - bền vững.

Muốn vậy, chính sách phải đi đầu để: Xây dựng khung pháp lý đủ rõ, đủ mạnh và ổn định; Khuyến khích doanh nghiệp tiên phong, mở hành lang thể chế linh hoạt; Hình thành các công cụ tài chính xanh, cơ chế ưu đãi thực chất. Đặc biệt là tích hợp ESG vào quy hoạch và chiến lược phát triển đô thị quốc gia, thay vì xem nó như một “phụ lục tự nguyện”. Chính sách đi nhanh sẽ tạo ra “đường băng thể chế” cho doanh nghiệp và nhà đầu tư cất cánh.

Với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, hãy coi ESG không phải là chi phí, mà là một khoản đầu tư chiến lược.

Doanh nghiệp nào tiên phong chuyển đổi sẽ không chỉ trụ vững trước những biến động thị trường, mà còn nắm bắt cơ hội dẫn dắt cuộc chơi trong giai đoạn mới. ESG sẽ mở ra khả năng tiếp cận nguồn vốn rẻ, thu hút nhà đầu tư lớn, nâng cao giá trị thương hiệu, mở rộng thị trường. Đây là cơ hội để doanh nghiệp Việt khẳng định vị thế quốc gia, trở thành những “doanh nghiệp dân tộc thế hệ mới”, mạnh về nội lực, vững về chiến lược.

Với giới đầu tư, cũng cần nhìn nhận thấu đáo rằng, đầu tư vào ESG không chỉ là đầu tư vào một dự án, mà là đầu tư vào tương lai. Những dự án tuân thủ ESG là tài sản bền vững, có khả năng sinh lời ổn định, giá trị dài hạn và ít chịu rủi ro trước các biến động chính sách - môi trường - xã hội. Đây cũng là những dự án có khả năng hội nhập sâu với thị trường vốn quốc tế.

Tóm lại, ESG không chỉ là một bộ tiêu chuẩn kỹ thuật mà là một hệ giá trị phát triển mới, định hình nên bộ mặt của các đô thị Việt Nam trong 20 - 30 năm tới. Chính vì vậy, đây là lúc các bên cần bắt tay nhau để hành động, không phải ngày mai, mà là ngay từ hôm nay.

Nếu coi đô thị Việt Nam như một cánh cửa để bước ra thế giới, thì ESG chính là “tấm hộ chiếu” mở cửa tương lai.

- Trân trọng cảm ơn ông đã dành thời gian chia sẻ!