Ngày 25/11, được sự chỉ đạo và bảo trợ của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo: “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay".
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị tổ chức Hội thảo. Đơn vị đồng hành là Công ty CP Tập đoàn Meey Land, HD Mon.
Hội thảo có sự tham dự của ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng; đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện Bộ Tài nguyên Môi trường và lãnh đạo các cơ quan Trung ương và địa phương; lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; trên 50 chuyên gia, nhà khoa học và đại diện hàng trăm doanh nghiệp bất động sản.
Pháp lý cho bất động sản còn nhiều “điểm mờ”, “điểm tối”, “điểm trống”
Phát biểu tại Hội thảo, TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, pháp lý có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là điểm nghẽn về mặt pháp lý. Chính từ pháp lý mà đã làm nảy sinh nhiều vấn đề khác. Ngay cả năng lực thực thi vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập và chưa được minh bạch cũng đều xuất phát từ khung pháp lý.
Nhìn nhận thẳng thắn, ông Lộc cho biết, thời gian qua đã có nhiều kiến nghị của cộng đồng doanh nghiệp và các cấp chính quyền địa phương. Mặc dù đã được các bộ, ban, ngành sửa đổi, bổ sung trong văn bản pháp luật hiện hành, tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm chồng chéo, xung đột, điểm mờ, điểm tối, điểm trống. Đây được coi là vấn đề lớn nhất mà chúng ta đang phải đối mặt.
“Như Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc từng nói nhiều lần: Thể chế, thể chế và thể chế sẽ quyết định sự phát triển chúng ta. Từ đó, chúng ta cũng nên nhìn vấn đề theo hướng: Thể chế, thể chế và thể chế sẽ quyết định thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Lộc nói.
Cũng theo TS. Vũ Tiến Lộc, thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Ở các nước phát triển, yêu cầu và định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng và bền vững của thị trường bất động sản là một ưu tiên chính sách. Chính vì thế, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước phát triển thường chiếm ít nhất trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Các hoạt động trên thị trường bất động sản chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Kinh nghiệm cho thấy, chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới phát triển nhanh và bền vững, có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia, mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác và giải quyết vấn đề việc làm, an sinh xã hội...
“Bất kể cái gì cũng phải đứng trên đất và có công trình xây dựng. Bất động sản là một thị trường nền tảng của một nền kinh tế và là thị trường tài nguyên cơ bản của một quốc gia. Tính ổn định dài hạn của thị trường bất động sản có liên quan trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định xã hội. Do đó, cần coi bất động sản là động lực, nếu biết khơi dậy động lực này, nó sẽ trở thành động lực quan trọng nhất, có tính chất dẫn dắt sự phát triển của nền kinh tế quốc dân”, ông Lộc khẳng định.
Ông Lộc cho biết thêm, trong giai đoạn kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường bất động sản chưa có điều kiện phát triển. Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản ở nước ta mới từng bước hình thành và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành, hệ thống pháp luật, về cơ cấu hàng hóa, về thông tin, về các chủ thể tham gia trị trường, về quản lý… Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ là tác nhân cơ bản gây ra suy thoái kinh tế tại nhiều nước trên thế giới. Điều đó chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế.
Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với nguồn cung khan hiếm, các chi phí đầu vào bị đẩy lên, đầu cơ tăng, giá cả bất hợp lý,... làm cung - cầu mất cân bằng cho nên rất cần các giải pháp để phát triển bền vững, lành mạnh thị trường này.
Cần có chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản
Theo Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam, đến tận giờ, Việt Nam vẫn chưa xây dựng được đề án cụ thể phát triển tầm nhìn quốc gia về phát triển thị trường bất động sản, chưa xác định chính xác vai trò của lĩnh vực này để thúc đẩy phát triển nền kinh tế Việt Nam.
Ông Lộc cho rằng, trách nhiệm thuộc về các cơ quan chính phủ, trong đó, Bộ Xây dựng là đầu mối phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để chủ trì đề án về chiến lược tổng thể phát triển thị trường bất động sản trong quá trình hiện đại hóa, công nghiệp hóa. Từ đó làm nền tảng đưa ra những ý kiến, góp ý về hệ thống pháp luật và chính sách về bất động sản Việt Nam.
Hiện Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, 10 luật về đầu tư kinh doanh,..., song ngoài việc sửa đổi này, theo ông Lộc, cần có một nền tảng đề án tổng thể trên cơ sở đó mới đưa ra kiến nghị về khung pháp lý để phát triển thị trường bất động sản.
"Cho nên, điều cấp thiết là cần đổi mới nhận thức và tư duy trong việc phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản, mà cốt lõi là đổi mới nhận thức về nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách kinh tế và phương thức trao quyền cho chủ thể sử dụng đất kinh doanh", ông Lộc khẳng định.
Song song với đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp lý bất động sản phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế thị trường, đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai 2013 và xây dựng, thực thi chính sách gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế theo đúng nghĩa của nó.
Theo ông Lộc, trong bối cảnh hiện nay không nên đưa thêm chính sách gì tăng chi phí cho doanh nghiệp, hết sức cẩn thận với các thuế, phí. Chúng ta đang xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm (2022 - 2023) nên cần phải thực hiện các thủ tục hành chính đơn giản nhất cho mọi lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Quan trọng nhất là cởi trói về mặt thể chế để huy động các nguồn lực phát triển
Ông Lộc cũng đánh giá, hiện nay, tình trạng áp lực lạm phát, nợ xấu đang gia tăng, để Nhà nước có thể “bơm” tiền là rất hạn chế, mà chúng ta chỉ có thể trông chờ vào gói hỗ trợ về mặt thể chế. Hiện nay Quốc hội đang bàn các cơ chế đặc thù cho các địa phương, vì vậy trong 2 năm phục hồi, tại sao chúng ta không xây dựng cơ chế đặc thù sao cho thuận lợi nhất, rút gọn nhất để đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư để phục hồi thị trường, gia tăng nguồn cung.
Qua tham khảo mô hình một số nước đã làm, ông Lộc cho hay, chúng ta cần các giải pháp tài chính về thuế và phí theo hướng gia tăng vai trò của thuế, phí bất động sản để trở thành công cụ hiệu quả trong điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó giảm thiểu các chính sách can thiệp hành chính, đồng thời góp phần gia tăng đáng kể nguồn thu ngân sách quốc gia.
Bên cạnh đó, cần xây dựng chính sách giá đất thấp, hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, không thúc đẩy xu hướng đầu cơ, đẩy giá thị trường lên cao và duy trì được giá bất động sản làm chỗ dựa cho phát triển kinh tế.
"Thực tế, ở Việt Nam, bất kể là ai đều có chung tâm lý thích có tài sản riêng, có nhà, có đất chứ không ai muốn đi thuê cả. Ngay cả đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thì bất động sản chính là tài sản lớn nhất. Cho thấy bất động sản luôn nắm giữ vị trí quan trọng trong đời sống. Nếu giá đất đai tăng quá cao sẽ đẩy toàn bộ chi phí xã hội lên gây ra nhiều khó khăn, bất lợi cho nên Chính phủ cần có những biện pháp điều chỉnh sao cho phù hợp", vị Đại biểu nhấn mạnh.
Tiếp theo, ông Lộc cũng cho biết công tác quản lý, điều tiết thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều “lỗ hổng” và chưa được quản lý tốt. Vì vậy, cần phát triển hệ thống thống kê thông tin, dữ liệu bất động sản theo hướng đảm bảo tính công khai, minh bạch và giảm thiểu tính bất đối xứng hay méo mó thông tin thị trường bất động sản.
Ông Lộc nhìn nhận, bất động sản có liên quan trực tiếp, có tác động lan tỏa đến 2 trong 3 ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam là du lịch và nông nghiệp. Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho người có thu nhập thấp. Do đó, cần tập trung một số ưu tiên chính sách:
Thứ nhất, cần xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển của nền kinh tế nói chung.
Thứ hai, tháo gỡ các điểm nghẽn và có chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nông nghiệp, góp phần thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ về phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.
Thứ ba, nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội.
"Thời gian qua đã cho chúng ta cái nhìn rõ nét thông qua những người lao động hồi hương, cơ cấu nội ngành công nghiệp tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP.HCM đã làm quá tải về hạ tầng, cơ sở vật chất. Chính vì thế, cần xây dựng phát triển bất động sản có tính chất lan tỏa thành các trung tâm đô thị để “chia lửa” với Hà Nội, TP.HCM phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững", ông Lộc cho hay.
Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển, có thu nhập cao, việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia - coi du lịch, công nghiệp chế biến chế tạo là những mũi nhọn và chú trọng nâng cao chất lượng, năng suất ngành nông nghiệp thông qua công nghệ cao và sản xuất quy mô lớn - điều kiện, mục tiêu và phương thức để bất động sản nông nghiệp phát triển.
"Vì vậy, Chính phủ cần xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn và có chính sách cụ thể được thể chế hóa nhằm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn, chống độc quyền, lợi ích nhóm và đầu cơ lũng đoạn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an sinh và công bằng xã hội; tránh việc không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước", TS. Vũ Tiến Lộc khẳng định.
Kết lại, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam đề xuất, trong bối cảnh thị trường biến động, hệ thống pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có nhiều điểm chồng chéo, mâu thuẫn lên nhau. "Chúng tôi với tư cách là cơ quan trọng tài, bất cứ lúc nào cũng sẵn sàng hợp tác với Bộ Xây Dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để nâng cao năng lực pháp lý cho các doanh nghiệp, quản lý rủi ro về mặt chính sách, luật pháp và xử lý tốt các tranh chấp. Đây sẽ là biện pháp bảo vệ an toàn cho thị trường bất động sản"./.
