Ngày 9/6, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức Đại hội nhiệm kỳ V (2022 - 2027). Tại đại hội, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã chia sẻ góc nhìn về tác động của việc siết dòng vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản. Dưới đây, là bài ghi nhận quan điểm và chia sẻ của TS. Cấn Văn Lực tại đại hội.
Triển vọng các dòng vốn tại thị trường bất động sản Việt Nam
Chia sẻ đầu tiên về tiên về tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam và diễn biến các kênh vốn vào bất động sản, TS. Cấn Văn Lực nêu 2 nội dung chính:
Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam tiềm năng và triển vọng so với quốc tế. Trước đại dịch Covid-19, cụ thể là năm 2019, riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản và xây dựng đóng góp khoảng 10% GDP. Nếu so với quốc tế, hai lĩnh vực này tại Việt Nam vẫn đóng góp thấp hơn tại Ấn Độ, Trung Quốc. Điều đó cho thấy vẫn còn rất nhiều dư địa để tiếp tục phát triển hai lĩnh vực này.
Về yếu tố lan tỏa, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã công bố, lĩnh vực bất động sản đã lan tỏa tới ít nhất 35 ngành nghề khác nhau. Điển hình là các ngành như xây dựng, du lịch, tài chính vốn.
Thứ hai, khi nói về vốn bất động sản phải nói về tứ giác: bất động sản - ngân hàng - chứng khoán - bảo hiểm. Ví dụ như câu chuyện ngân hàng với bất động sản, 20% tổng dư nợ của ngân hàng hiện nay là cho vay bất động sản, tài sản thế chấp cho ngân hàng thì 60 - 65% là bất động sản, liên quan đến thị trường trái phiếu cũng có cả ngân hàng.
Hay với bất động sản, chứng khoán, ngân hàng đều liên quan mật thiết với nhau. Doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đứng thứ 2 về mức độ vốn hoá, chiếm khoảng 17% thị trường vốn hoá của Việt Nam sau khối tài chính ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản là nhóm phát hành trái phiếu lớn nhất (hoặc thứ hai) trên thị trường trong vòng 3 năm trở lại đây.
Như vậy, có thể thấy rất rõ rằng, hiện nay khi tác động tới một thị trường trong 4 trụ cột thì đều có tác động đến các trụ cột khác. Do đó, cần xem xét rủi ro của hệ thống này mỗi khi muốn phát triển hoặc kiểm soát rủi ro.
Về dòng vốn vào thị trường bất động sản, thống kê 5 tháng vừa qua cho thấy, về cơ bản dòng vốn vẫn tích cực. Tất nhiên vẫn chậm hơn bởi một số lý do về việc ngân hàng cho vay như thế nào. Cũng cần ần lưu ý rằng, trong 20% tổng dư nợ của ngân hàng cho bất động sản thì có đến 65% là cho vay mua nhà ở, còn lại 35% là cho vay kinh doanh bất động sản. Và thời gian vừa qua có sự kiểm soát chặt chẽ hơn về dòng vốn cho vay bất động sản của ngân hàng.
Ở các nước trong khu vực, vốn tín dụng vào bất động sản cao hơn Việt Nam nhiều, tính trung bình cao hơn khoảng 1,5 lần. Như vậy, có nghĩa là Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa cho kênh tín dụng vào bất động sản, bao gồm cả tín dụng vào nhà ở xã hội.
Mặt khác, dòng vốn FDI, vốn trái phiếu đóng vai trò rất quan trọng với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong 2 tháng vừa qua, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất ít, chứng tỏ thị trường đã thận trọng hơn, đâu đó có những tác động từ chính sách, từ các vụ việc. Quốc hội cũng đã nhắc đến ý này để làm sao có thể kiểm soát rủi ro cho phù hợp. Ngoài ra, thu hút vốn của bất động sản rất lớn, minh chứng là ngành này luôn đứng thứ hai về thu hút vốn FDI.
Hệ lụy từ siết dòng vốn tín dụng và giải pháp
TS. Cấn Văn Lực cho hay, câu chuyện vốn thị trường bất động sản đang được bàn luận và gây ra không ít tranh cãi. Đặc biệt, hiện nay Chính phủ đang rất quan tâm về mối quan hệ giữa ngân hàng và tài chính bất động sản.
Theo ý kiến của TS. Lực, việc siết tín dụng vào bất động sản có thể dẫn tới 4 hệ luỵ:
Thứ nhất, có một chút tác động làm giảm nhiệt thị trường, ví dụ như "sốt" đất.
Thứ hai, siết tín dụng thì doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn do không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Kéo theo đó là làm mất cân đối cung cầu, khiến giá nhà ở tăng cao và các bất động sản khác cũng tăng theo. Do đó, vai trò của Bộ Xây dựng lúc này rất quan trọng là cần điều tiết cung cầu của thị trường.
Thứ ba, nhiều dự án bị gián đoạn, nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên. Nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng họ khó có niềm tin về sự tăng trưởng trở lại của ngành bất động sản khi các hoạt động siết chặt vốn đang diễn ra.
Thứ tư, siết chặt dòng vốn một cách thái quá thì doanh nghiệp sẽ lo lắng và rất khó triển khai những dự án mới. Trong khi đó đây là nhu cầu phục hồi trước mắt cũng như lâu dài của doanh nghiệp.
Từ những rủi ro trên, TS. Cấn Văn lực nhấn mạnh rằng cần siết vốn tính dụng sao cho lành mạnh hoá, phù hợp, không nên kiểm soát ghê gớm làm nghẽn, làm tắc thị trường bất động sản.
“Câu chuyện ứng xử sao cho phù hợp là điều quan trọng trong bối cảnh hiện nay”, TS. Lực nhấn mạnh.
8 điểm nghẽn của thị trường bất động sản
Bên cạnh những hệ lụy của việc siết tín dụng, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang phải đối mặt với 8 điểm nghẽn.
Thứ nhất, hệ thống pháp luật còn bất cập, chồng chéo, không rõ ràng, phức tạp, ví như condotel đã nói cách đây 5 năm nhưng vẫn chưa có nhiều biến chuyển.
Thứ hai, những chính sách về phát triển bất động sản dường như chưa phù hợp. Đặc biệt là câu chuyện công khai minh bạch của thị trường còn rất yếu và thiếu. Thông tin hiện nay về thị trường bất động sản khó tìm hiểu, khó minh bạch nên khó khăn trong thu thuế hay quản lý.
Thứ ba, công tác quy hoạch là vấn đề nan giải. Tôi cho rằng cần phải chú trọng hơn nữa nhất là tại các đô thị mới, các khu trung tâm kinh tế mới, đặc thù nếu không quy hoạch tốt sẽ khó làm tốt được.
Thứ tư, tài chính bất động sản bao gồm cả thuế, phí và các kênh dẫn vốn khác nhau từ vốn tư nhân, vốn Nhà nước, vốn FDI đều còn nhiều bất cập. Như câu chuyện thuế, vẫn đang tranh cãi có đánh thuế bất động sản hay không, đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 như thế nào? Cuối cùng vẫn chưa có một lộ trình rõ ràng hay một phương án khả thi.
Thứ năm, năng lực tư duy của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản vẫn chưa chuyên nghiệp, dài hơn.
Thứ sáu, thủ tục hành chính còn khá phức tạp, đặc biệt liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đất đai còn vô cùng phức tạp.
Thứ bảy, những thị trường mang tính hỗ trợ cho thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển tốt như thị trường tài chính, thị trường lao động, vật liệu xây dựng, chuyển đổi số, vẫn chưa đồng hành sát sao với thị trường bất động sản.
Thứ tám, thông tin dữ liệu và chuyển đổi số trong bất động sản tương đối chậm so với ngân hàng, tài chính.
Theo đó, TS. Cấn Văn Lực cũng có 5 mong muốn đối với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam như sau:
Thứ nhất, Hiệp hội nên có tiếng nói kịp thời và chất lượng hơn nữa để đảm bảo quyền lợi của các hội viên. Nếu như chậm trễ và lạc hậu thì tiếng nói của Hiệp hội sẽ giảm đi.
Thứ hai, chuyện tư vấn góp ý phản biện xây dựng thể chế và thực thi pháp luật, ai là người giám sát theo dõi? Hiệp hội cần làm tốt công tác này như Bộ Xây dựng đã đề ra.
Thứ ba là câu chuyện dữ liệu. Thị trường bất động sản rất khan hiếm thông tin dữ liệu. Ví như muốn tìm hiểu tổng vốn đầu tư vào bất động sản hiện nay là bao nhiêu và có xứng với đóng góp của ngành vào GDP hay không thì tính sơ bộ chưa ra.
Thứ tư là câu chuyện chuẩn hoá. Những ngành nghề liên quan đến kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản cần phải được chuẩn hoá về bằng cấp.
Thứ năm, để góp phần thúc đẩy thị trường bền vững, tôi cho rằng thị trường bất động sản cần làm tốt việc “công khai, minh bạch, chuyên nghiệp, chuyển đổi số”./.
