Tổng quan tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản
Từ những năm đầu 1990, Việt Nam bắt đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thời kỳ này, thị trường bất động sản bắt đầu được hình thành. Hàng loạt các đạo luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đã được ban hành, gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Xây dựng…
Tiếp đó, đến năm 2005 - 2006, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Đây là những văn bản pháp luật quan trọng, tạo hành lang pháp lý và môi trường đầu tư thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Đến năm 2009, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm chính sách cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trong giai đoạn gần đây, các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã tiếp tục được sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện hơn. Cụ thể là Quốc hội đã ban hành các đạo luật mới, gồm: Luật Xây dựng 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014...
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng
Các đạo luật trên đã có nhiều nội dung mới bổ sung, cụ thể là: Điều chỉnh, bổ sung các quy định để phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của từng nhóm đối tượng, đặc biệt là chính sách phát triển nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp; mở rộng đối tượng và nới lỏng điều kiện cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam…
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định về: Kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh dịch vụ bất động sản; quản lý Nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản.
Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có những quy định mới được bổ sung: Bãi bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh không hợp lý, bỏ quy định bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản; Mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; quy định kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh khi bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai...
Theo đánh giá chung, hệ thống pháp luật quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam có nhiều nội dung đã được tiếp thu từ kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới. Theo đó, pháp luật của Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; được giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua...
Vinhomes Central Park
Tính đến ngày 20/11/2018, tồn kho các phân khúc bất động sản trên cả nước còn 22.949 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho 2.316 căn hộ chung cư (tương đương 3.392 tỷ đồng); 2.724 căn nhà thấp tầng (tương đương 6.446 tỷ đồng); 2.859.461 m2 đất nền nhà ở (tương đương 11.075 tỷ đồng); 507.270m2 đất nền thương mại (tương đương 2.036 tỷ đồng). Trên địa bàn TP. Hà Nội, tổng số bất động sản tồn kho còn khoảng 5.103 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm 11.957 tỷ đồng (giảm 70,09%); trên địa bàn TP.HCM còn khoảng 4.215 tỷ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013 đã giảm 24.527 tỷ đồng (giảm 85,34%).
Trong thời gian khoảng 30 năm thực hiện đường lối "Đổi mới", nền kinh tế Việt Nam đã có bước phát triển rất đáng khích lệ, tốc độ tăng trưởng GDP khá cao và ổn định với trung bình trên 7%/ năm trong nhiều năm qua. Bên cạnh nguồn lực nội tại (khoảng 350.000 tỷ đồng/năm), cùng với chính sách mở cửa, Việt Nam đã thu hút được nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) khá lớn trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, đứng thứ 2 trong 17 lĩnh vực về thu hút đầu tư nước ngoài và trung bình chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký.
Như vậy thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã có bước phát triển tích cực, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của nhân dân. Riêng lĩnh vực nhà ở, trong khoảng thời gian từ năm 1999 đến nay, mỗi năm đã xây dựng mới hơn 70 triệu mét vuông nhà ở. Đến nay cả nước đã có khoảng 2,1 tỷ mét vuông nhà ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 9,7m2/người năm 1999 đến nay đã đạt bình quân 23,7m2/người.
Trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản đã phục hồi và phát triển sau thời gian trầm lắng kéo dài do ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý theo hướng phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng thanh toán của đại đa số người mua, trọng tâm là phải tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo, người thu nhập thấp.
Trên cơ sở đó, Chính phủ đã thống nhất chỉ đạo một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu, cùng với việc ban hành các đạo luật mới. Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản không có biến động lớn, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý, sản phẩm tồn kho giảm.
Những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển
Theo dự báo, Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn để đầu tư kinh doanh bất động sản, do nhu cầu về sản phẩm hàng hóa bất động sản như: Nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, công trình văn phòng - thương mại - dịch vụ, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng... của Việt Nam vẫn còn rất lớn. Đến năm 2030, Việt Nam phấn đấu hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá; cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, quá trình đô thị hóa cũng sẽ diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… sẽ là những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh trong thời gian tới.
Về nhà ở, Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đã đề ra mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25m2 sàn/người, trong đó tại đô thị khoảng 29m2 sàn/người. Để đạt được mục tiêu này, hằng năm phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị (Hà Nội và TP.HCM mỗi năm nhu cầu xây mới khoảng 6,8 triệu và 8,3 triệu m2).
Mặt khác, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lich trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước.
JW Marriot Phu Quoc Emerald Bay
Do đó, việc thu hút, khuyến khích các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư phát triển các cơ sở lưu trú du lịch, bao gồm khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch... để đáp ứng nhu cầu trong thời gian tới thực sự là lĩnh vực tiềm năng về đầu tư bất động sản. Ngoài ra, nhu cầu về phát triển khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao cũng là một trong những lĩnh vực được Việt Nam quan tâm và ưu tiên phát triển trong thời gian tới.
Thực tế trên cho thấy, nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng bền vững, nhưng cũng luôn tiềm ẩn một số nguy cơ buộc chúng ta phải có những hành động và biện pháp ứng xử kịp thời để đảm bảo cho thị trường tiếp tục phát triển bền vững. Hiện tại, cần triển khai một số giải pháp cụ thể:
Thứ nhất, thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản.
Thứ hai, nới lỏng tín dụng, tăng hạn mức cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp.
Thứ ba, để bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng, phải xác định việc cho vay để mua nhà ở, bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ, nhất là các đối tượng mua bất động sản để đầu cơ.
Thứ tư, cần sớm ban hành chính sách thuế để chống đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản (sửa đổi, bổ sung Luật Thuế đất phi nông nghiệp hiện hành hoặc ban hành Luật Thuế tài sản) theo hướng đánh thuế cao đối với các trường hợp có nhiều nhà đất, các trường hợp mua bất động sản rồi bán trong thời gian ngắn. Đồng thời ủy quyền cho Chính phủ được điều chỉnh mức thuế giao dịch bất động sản để kịp thời bình ổn thị trường khi xảy ra diễn biến bất thường.
Ngoài ra, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện và đưa vào vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ để góp phần vào việc công khai, minh bạch thị trường và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.
Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, theo sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, cải cách các thủ tục hành chính, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam./.
Nguyễn Quân (ghi)
