Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi tiến hành số hóa mà chưa xác định rõ vai trò, giới hạn của doanh nghiệp
Báo cáo: "Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp" của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) mới đây cho biết việc minh bạch thông tin về thị trường bất động sản, số hóa dữ liệu được xem như là một giải pháp kỹ thuật để lưu trữ và quản lý thông tin. Từ góc độ thị trường, số hóa dữ liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản bởi quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản thực chất là giao dịch thông tin bất động sản.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, dữ liệu về thị trường bất động sản hiện đang không được thu thập, khai thác, quản lý và công bố một cách có hệ thống, dẫn đến việc thị trường phát triển thiếu minh bạch. Theo đó, thông tin về sở hữu tài sản hoặc bất động sản của cá nhân có thể bị đánh cắp bằng nhiều cách, như tin tặc tấn công, sự cố bảo mật hoặc mất thông tin từ các bên thứ ba không ngoại trừ khả năng là doanh nghiệp hoạt động trong hệ sinh thái bất động sản..
“Nếu thông tin cá nhân về sở hữu tài sản hoặc bất động sản bị đánh cắp, người dùng sẽ phải đối mặt với một số nguy cơ và hậu quả tiềm ẩn, bao gồm: Thông tin cá nhân bị đánh cắp được sử dụng để thực hiện các hành vi lừa đảo, như mạo danh hoặc gian lận tài chính; quyền riêng tư bị vi phạm; ảnh hưởng đến danh tiếng cá nhân hoặc doanh nghiệp; mất mát tài sản hoặc tiền bị trộm cắp do giao dịch giả mạo”, VIRES cho biết.
Theo VIRES, nếu doanh nghiệp không bị giới hạn, kiểm soát hoặc quản lý trong quá trình số hóa dữ liệu trên thị trường bất động sản, khách hàng và xã hội nói chung sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.
Mặc dù tiềm ẩn nhiều nguy cơ như vậy, thế nhưng cho đến nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố thông tin với công chúng; quy định về đảm bảo tính xác thực của thông tin và quy rõ trách nhiệm cho cơ quan nào kiểm chứng thông tin do doanh nghiệp công bố, đặc biệt là thông tin dưới dạng báo cáo nghiên cứu.
Theo phân tích, VIRES cho rằng hiện nay, doanh nghiệp có quyền khai thác thông tin được công bố công khai từ dữ liệu mở của cơ quan Nhà nước; thu thập thông tin, dữ liệu được chia sẻ của khách hàng dưới sự cho phép và thỏa thuận hợp pháp giữa 2 bên trong hoạt động kinh doanh nhưng không được mua bán trái phép dữ liệu cá nhân. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.
“Tuy nhiên, vì chưa có quy định cụ thể về khai thác, lưu trữ, công bố thông tin về thị trường bất động sản với đối tượng là doanh nghiệp, nên ranh giới giữa được phép và không được phép rất mong manh”, VIRES khẳng định.
Trong bối cảnh đó, đối với việc khai thác, lưu trữ, số hóa và công bố dữ liệu số về thị trường bất động sản, VIRES cho rằng cần vạch rõ những giới hạn của doanh nghiệp như sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp được phép khai thác thông tin về bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức khác với sự cho phép và thỏa thuận bình đẳng giữa 2 bên, với mục đích sử dụng đã được xác định từ trước. Trong đó, doanh nghiệp có thể được khai thác và lưu trữ thông tin với điều kiện bắt buộc là phải có sự cho phép của chủ thể cung cấp thông tin, sự cam kết về bảo mật thông tin và sự trao đổi, thỏa thuận đôi bên về mục đích sử dụng thông tin. Đồng thời, doanh nghiệp khai thác, lưu trữ thông tin cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu vi phạm quyền riêng tư, Luật An ninh mạng và các cam kết ban đầu với chủ thể cung cấp thông tin.
Thứ hai, trong khâu lưu trữ dữ liệu số, doanh nghiệp có thể lưu trữ thông tin được cung cấp trong thời gian nhất định với sự cho phép của chủ thể, nhưng không được lưu trữ lâu dài và biến dữ liệu thành tài sản tư hữu; đồng thời doanh nghiệp cũng có thể lưu trữ và thương mại hóa dữ liệu do chính mình kiến tạo.
Thứ ba, đối với việc khai thác dữ liệu đầu ra từ cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp cũng có những vai trò và giới hạn nhất định. Doanh nghiệp có thể khai thác dữ liệu mở từ cơ quan Nhà nước, như vậy giả sử có cổng thông tin về thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý (tương tự các cổng thông tin dạng data.gov.vn đã được vận hành), doanh nghiệp có thể khai thác thông tin từ nguồn này nhưng không được bán, sử dụng với mục đích thương mại (theo Nghị định 47/2020/NĐ-CP).
Thứ tư, đối với thông tin từ cơ sở dữ liệu do chính doanh nghiệp vận hành, doanh nghiệp có quyền được công bố, nhưng cần phải làm rõ phạm vi ảnh hưởng của thông tin này và đảm bảo về tính xác thực của thông tin. Vì thông tin trên thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng để điều tiết thị trường, do đó, doanh nghiệp cần phải có trách nhiệm với thông tin mà mình cung cấp. Tính xác thực của thông tin do doanh nghiệp cung cấp có thể được xác minh thông qua dữ liệu từ cơ sở dữ liệu do Nhà nước quản lý. Nghĩa là, với việc khai thác, công bố dữ liệu số về thị trường bất động sản, vai trò quản lý, định hướng thông tin cơ bản thuộc về Nhà nước, vai trò thông tin chuyên sâu hoặc mở rộng hơn thuộc về doanh nghiệp.
Cần luật hoá để minh bạch dữ liệu thị trường, làm tròn ý nghĩa thực sự của số hóa
Theo VIRES, vai trò và giới hạn của doanh nghiệp trong các khâu khai thác dữ liệu đầu vào, lưu trữ và công bố dữ liệu đầu ra trong vấn đề số hóa bất động sản đều cần được đặt trong sự ràng buộc với 2 chủ thể còn lại là Nhà nước và người dân. Tuy nhiên, trên thực tế, mối quan hệ này còn khá rời rạc. Hiện chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh, chính thống về thị trường bất động sản trong khi rất khó để kiểm soát và ngăn chặn việc doanh nghiệp cố tình công bố thông tin sai lệch về thị trường để cạnh tranh không lành mạnh, thậm chí là gây ra hiện tượng “sốt đất ảo” để nâng giá bất động sản lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.
Đồng thời, đối với bất động sản, do chưa có quy định cụ thể, quy rõ trách nhiệm cho từng chủ thể trong việc số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, chưa có cơ chế cho từng cơ quan, bộ phận, đối tượng khi tham gia khai thác, lưu trữ và công bố thông tin về thị trường, nên vẫn chưa hình thành được một kênh thông tin thống nhất, đủ xác thực, tin cậy, có tính cập nhật thường xuyên, thời sự tình hình của thị trường.
Theo đó, trong báo cáo, khi đưa ra khuyến nghị chính sách, Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.
“Việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở pháp lý để thuận lợi cho việc đầu tư hạ tầng số phục vụ việc thu thập, lưu trữ, khai thác và công bố thông tin”, VIRES nhận định.
Khi đó, nhà nước đóng vai trò quản lý, là đầu mối khai thác, tập hợp, lưu trữ và công bố thông tin đầu ra về thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý Nhà nước như Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì) cùng các bộ, ban ngành, chính quyền địa phương có trách nhiệm khai thác, xác minh thông tin đầu vào, số hóa dữ liệu đầu vào để đóng góp vào cơ sở dữ liệu chung. Cần có một cơ quan chuyên trách có đủ năng lực và chuyên nghiệp để tổng hợp, phân tích, thực hiện công bố và chịu trách nhiệm về thông tin được công bố về thị trường bất động sản trên các nền tảng do Nhà nước quản lý.
Đồng thời, doanh nghiệp phát triển bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản tham gia khai thác, số hóa dữ liệu và có trách nhiệm đóng góp dữ liệu về cơ sở dữ liệu chung do Nhà nước quản lý.
Bên cạnh đó, người dân cần có trách nhiệm cung cấp thông tin xác thực về giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trách nhiệm này cần gắn với hình sự để tránh tình trạng bất động sản “hai giá” đã diễn ra phổ biến trong thời gian vừa qua.
VIRES cũng cho rằng, song song với việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu, cần thẩm định, kiểm tra, giám sát thường xuyên thông tin về thị trường bất động sản do doanh nghiệp công bố đến công chúng để hạn chế những bất cập có thể xảy ra khi doanh nghiệp thực hiện thu thập dữ liệu và công bố thông tin.
“Doanh nghiệp không được mua bán dữ liệu cá nhân của khách hàng, cũng không được lưu trữ dữ liệu của khách hàng làm tài sản tư hữu. Mặt khác, doanh nghiệp có thể đầu tư hạ tầng, chất xám để kiến tạo nên các dữ liệu, thông tin tổng hợp về thị trường dựa trên nguồn dữ liệu đầu vào mà họ được cung cấp. Doanh nghiệp cũng có thể công bố dữ liệu này đến với công chúng, tuy nhiên cần được đặt trong sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ về tính xác thực của thông tin”, VIRES cho biết thêm.
Ngoài ra, những tiêu chí về tính xác thực của thông tin trên thị trường bất động sản được lưu trữ và công bố bởi các tổ chức, cá nhân ngoài Nhà nước cũng cần được áp dụng cho hoạt động của môi giới bất động sản.
Mới đây, luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII), tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được làm rõ.
Theo đó, VIRES cũng đề xuất Chính phủ nên quy định cụ thể điều này khi soạn thảo và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng làm rõ việc doanh nghiệp có được công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường.
VIRES nhận định nếu doanh nghiệp được phép công bố các báo cáo thông tin thì cần đặt ra những tiêu chí cụ thể để kiểm soát mức độ ảnh hưởng của thông tin, tính xác thực, khách quan, khoa học của thông tin, trách nhiệm của doanh nghiệp với nguồn tin sau khi thông tin được công bố. Cùng với những tiêu chí này, việc thẩm định, kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các thông tin thị trường mà doanh nghiệp công bố cũng cần được thực hiện thường xuyên, chặt chẽ, nhanh chóng, hiệu quả, tự động hóa nhờ vào ứng dụng khoa học công nghệ, tránh cách làm thủ công, rườm rà, nhiều thủ tục, giấy tờ bởi giá trị của thông tin còn phụ thuộc vào thời điểm công bố.
“Có thể đặt ra quy định bắt buộc ghi âm lại thông tin do môi giới tư vấn và có thể dùng các bản ghi âm này để đối chất nếu xuất hiện tình trạng dẫn dắt sai lệch để nâng khống giá, cố tình che giấu thông tin thực về sản phẩm. Tương tự, những hành vi tung tin lừa đảo, gây sốc, bịa đặt trên không gian mạng về thị trường bất động sản cũng cần được xử lý mạnh tay để răn đe và ngăn chặn hành vi thao túng thị trường bằng thông tin sai lệch”, VIRES cho biết.
Đồng thời, cũng cần tạo cơ chế cho người dân, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn tin chính thống, cập nhật, chính xác về thị trường bất động sản bởi việc cung cấp cho các chủ thể tham gia thị trường thông tin khách quan, trung thực cũng giúp cho họ có căn cứ để đánh giá giá trị thực của sản phẩm và có niềm tin tham gia đầu tư vào thị trường./.
