Giá nhà tăng cao, khan hiếm căn hộ giá rẻ - Giải mã nguyên nhân từ “nút thắt” VLXD

Đầu năm 2021, nhà đầu tư cả nước chứng kiến cơn sốt đất nền từ thành thị đến nông thôn. Đến hết quý I, khi giá đất nền dần được kiểm soát thì phân khúc căn hộ chung cư lại “ngoi lên” rơi vào cơn “bão giá” bất chấp dịch bệnh. 

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, thống kê giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân trong quý II/2021 tại Hà Nội và TP.HCM tăng từ 5 - 7% so với quý trước.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng... có 29.949 giao dịch bất động sản thành công. Tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18% so với quý trước và nhỉnh hơn khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2020.

Cụ thể, tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng khoảng 5,9%, Xuân Mai Complex tăng khoảng 4,5%, Hòa Bình Green City tăng khoảng 5,1%... Hay tại TP.HCM, dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier tăng khoảng 7,1%, Opal Riverside tăng khoảng 6,3%, Sunview Town tăng khoảng 5,5%...

Phần lớn sản phẩm chủ đạo được mở bán trên thị trường trong thời gian qua vẫn là phân khúc căn hộ trung cấp. Giá căn hộ chung cư trung cấp dao động khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến sự ra đời của nhiều dự bán cao cấp, đặc biệt là các thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Theo đó, các dự án có giá chào bán trên thị trường từ khoảng 110 triệu đồng đến 700 triệu đồng/m2.

Riêng phân khúc căn hộ bình dân có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2 tại khu vực trung tâm đô thị hầu như không có. Căn hộ với mức giá này chỉ còn lại một số ít các dự án khu vực xa trung tâm.

Như vậy, bài toán “an cư lập nghiệp” của người lao động tại các thành phố lớn gần như rơi vào bế tắc. Đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến phức tạp thì vấn đề tìm chốn an cư lại cấp thiết hơn bao giờ hết.

Lý giải nguyên nhân, nhiều chuyên gia cho rằng, bên cạnh nguồn cung khan hiếm từ nhiều năm nay, VLXD tăng giá thời gian gần đây cũng là một trong những “nút thắt” dẫn đến thực trạng này.

Để có những nhìn nhận chính xác, PV Reatimes đã có cuộc phỏng vấn với chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong và ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.

PV: Từ cuối quý IV năm 2020 đến nay, câu chuyện VLXD tăng cao, nổi bật là giá thép tăng đột biến, trong đó một số chủng loại tăng từ 30 - 40%, khiến không ít doanh nghiệp nhà thầu lao đao, rơi vào tình cảnh “tiến thoái lưỡng nan”. Từ đó, tác động dây chuyền đến thị trường bất động sản. Ông nghĩ sao về điều này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp khó khăn từ hai hướng: Thứ nhất là ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19, đặc biệt là các đợt giãn cách xã hội; thứ hai là những khó khăn liên quan đến tình trạng đầu vào, cụ thể là tình trạng giá sắt thép tăng cao từ đầu 2021 đến nay. Đây là những yếu tố mang tính khách quan nhưng có quy mô toàn cầu và sức ảnh hưởng không hề nhỏ.

Đơn cử như giá sắt thép tăng là gắn liền với việc giảm thiểu quy mô sản xuất ngành thép của những ông “đầu tàu” như Trung Quốc, Anh. Từ đó tạo ra sự khan hiếm nhất định về nguồn cung khiến cung cầu chênh lệch, ảnh hưởng đến yếu tố đầu vào ngành sắt thép – với tư cách là một trong những nguyên liệu quan trọng nhất của lĩnh vực xây dựng. Để rồi, ngành xây dựng bị chậm lại, khó phát triển như chi phí đầu vào của các công trình Nhà nước lẫn tư nhân, trong nước lẫn nước ngoài đều tăng cao và hoạt động đầu tư bị thu hẹp về quy mô. 

Hậu quả thứ 2 là chậm tiến độ. Nhất là các dự án triển khai trực tiếp theo hợp đồng cũ mà không có sự điều chỉnh mềm. Các chủ đầu tư, đặc biệt là nhà thầu ở trường hợp này dễ gặp lúng túng trong việc xử lý phần chi phí bị đội. Đặc biệt, hiện nay cơ chế để giải quyết lợi ích của hai bên đang ở mức tự phát, chưa có những quy định phù hợp, nhất là các công trình “chìa khoá trao tay” –  tức là những công trình phải bàn giao đúng thời hạn bất chấp các yếu tố ảnh hưởng từ bên ngoài. Ngoài ra, ở Việt Nam, những công trình đầu tư công hiện nay cũng đang chậm tiến độ. Nguyên nhân một phần đến từ chi phí xây dựng tăng do giá vật liệu tăng.

Hậu quả thứ 3, các hoạt động xây dựng bất động sản có thể không được thực hiện như kế hoạch, nhất là những sản phẩm mới, những sản phẩm chuẩn bị ra mắt thị trường. Từ đó, dẫn đến các sản phẩm kém sự đa dạng và hạn chế gia tăng các sản phẩm bất động sản mới, tạo ra nỗi băn khoăn cho các nhà đầu tư. 

Cuối cùng, khi chi phí đội lên sẽ ảnh hưởng đến tổng cầu. Trực tiếp hay gián tiếp, trước mắt hay lâu dài đều tác động đến túi tiền người mua.

Tóm lại, có thể khẳng định, VLXD tăng giá đã ảnh hưởng đến quy mô sản phẩm, tiến độ triển khai, thậm chí có thể là chất lượng, sau đó là các doanh thu lợi nhuận, các hoạt động liên quan khác của thị trường bất động sản. 

PV: Khi VLXD tăng giá, đặc biệt là giá thép, phân khúc nào của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng đầu tiên và nhiều nhất?

TS. Nguyễn Minh Phong: Nếu các dự án là dạng “chìa khoá trao tay” sẽ ảnh hưởng kiểu khác so với các dự án mang tính linh hoạt. Nhưng về nguyên tắc, bất động sản nào dùng đến sắt thép đều chịu ảnh hưởng nhất định, từ bất động sản dân dụng đến bất động sản công nghiệp.

Riêng phân khúc căn hộ, tuỳ thuộc vào tỷ trọng sử dụng sắt thép khác nhau mà mức độ ảnh hưởng khác nhau. Toà nhà nào sử dụng nhiều sắt thép thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng nhiều hơn và ngược lại.

Ông Nguyễn Đức Lập: Phân khúc căn hộ có lẽ là phân khúc chịu nhiều tác động nhất khi giá VLXD tăng lên. Tuỳ theo tỷ trọng giá thành của phần xây lắp ở các chung cư hiện nay mà mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau. Khi giá thành vật liệu tăng sẽ đội các chi phí của chủ đầu tư tăng từ 10 - 20%, còn nhà đơn lẻ khoảng từ 5 - 15%. Đây là mức ảnh hưởng trung bình.

Còn trong trường hợp, để không bị đội giá sản phẩm lên cao, đảm bảo bất động sản giữ nguyên giá thì bắt buộc các chủ đầu tư phải chịu lỗ về mình. Tuy nhiên, điều này là hầu như không có.

PV: Có một thực tế hiện nay là phân khúc căn hộ giá rẻ gần như không còn xuất hiện trên thị trường khiến những người có thu nhập thấp mong muốn được an cư rất khó khăn. Phải chăng giá VLXD tăng cao là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Thật ra ngay từ khi giá VLXD đang thấp, thậm chí là ế ẩm thì căn hộ giá rẻ hay nhà ở xã hội cũng đã khan hiếm trên thị trường các thành phố lớn. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, liên quan đến yếu tố đất đai, tính toán lợi nhuận của chủ đầu tư…

Tuy nhiên, vẫn phải nói rằng, khi VLXD tăng lên đặc biệt là chi phí sắt thép ảnh hưởng đến giá thành công trình xây dựng sẽ tác động ít nhiều, làm hạn chế sự phát triển của phân khúc căn hộ giá rẻ.

Có thể, tính ảnh hưởng trực tiếp chưa thực sự rõ ràng nhưng chúng ta dễ dàng nhận thấy, một căn hộ khi bị tăng chi phí xây dựng ắt hẳn tăng chi phí bán ra, nên giá bán vốn đã không thấp thì đây được xem như cú “đấm bồi” khiến nó lại càng tăng giá cao hơn.

Ông Nguyễn Đức Lập: Phân khúc căn hộ giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp từ trước đến nay vốn đã có nhiều khó khăn. Bởi vì các chính sách dành cho nhà ở xã hội có những đặc thù riêng hay các chủ đầu tư thường bị khống chế về nhiều vấn đề khác nhau... Ngoài ra, quỹ đất phục vụ cho xây dựng nhà ở xã hội hiện nay cũng đang rất eo hẹp. Hầu hết các chủ đầu tư ở các khu đô thị đều nộp tiền thay thế trích quỹ đất 20% cho xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, quỹ đất cho phân khúc này thiếu hụt rất nhiều, các dự án khó triển khai, chủ đầu tư không mấy ai mặn mà.

Như vậy, vốn đã yếu nay lại còn giáng thêm một đòn VLXD tăng giá mạnh khiến phân khúc này thực sự rơi vào “ngõ cụt”.

Nhà nước cần xem xét lại vấn đề này trong các chính sách chung. Hiện nay, tại một số địa phương đã quán triệt bắt buộc gia tăng thêm quỹ đất chứ không còn thay thế bằng tiền mặt như trước đây. Điều này là cần thiết để có những quỹ đất xây dựng các căn hộ giá rẻ.

Thứ 2, cần có sự tham gia của Nhà nước trong việc giải quyết các vấn đề về khống chế lợi nhuận, khống chế các chủ đầu tư và quy định ưu đãi rõ ràng hơn, khơi thông chính sách, thủ tục hành chính, giúp rút ngắn thời gian để cấp phép triển khai dự án. 

PV: Ngoài phân khúc căn hộ, theo ông còn những đối tượng nào của thị trường bất động sản (bất động sản công nghiệp, logistics… ) sẽ chịu ảnh hưởng khi VLXD tăng giá?

Ông Nguyễn Đức Lập: VLXD tăng giá sẽ ảnh hưởng tất cả các công trình xây dựng. Vì vậy, phân khúc nào của bất động sản liên quan đến xây dựng thì đều chịu tác động. Thiết nghĩ, chỉ còn mỗi đất nền là không ảnh hưởng, còn lại sẽ chịu ảnh hưởng nhất định, dù ít, dù nhiều.

Đơn cử, muốn đầu tư bất động công nghiệp đòi hỏi phải xây dựng các nhà máy, khu chế xuất, kho bãi… Vì vậy, không thể không liên quan đến vật liệu xây dựng.

PV: Vốn đã khó khăn trong bối cảnh của đại dịch Covid-19, người mua bất động sản lại càng thêm khó khăn hơn khi giá vật liệu tăng đẩy giá bán sản phẩm bất động sản tăng. Ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện này?

TS. Nguyễn Minh Phong: Đây là phỏng đoán chứ chưa có một căn cứ nào cụ thể. Tuy nhiên, về mặt logic kinh tế, khi đầu vào bị độn thì đầu ra sẽ tăng. Như vậy, trong trường hợp này người mua nhà sẽ là chủ thể phải gánh nhiều phần thiệt.

Đặc biệt, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp ảnh hưởng không hề nhỏ đến đời sống vật chất lẫn tinh thần của người dân thì việc tăng giá bất động sản, nhất là giá nhà ở thời điểm hiện tại khiến người dân lại càng khó khăn hơn.

Cần thiết phải có những giải pháp cụ thể để giải quyết tình trạng này. Xem xét và cân đối giá VLXD hợp lý nhằm giải quyết chuỗi bài toán khó khăn từ nhiều bên.

Ông Nguyễn Đức Lập: Tất cả các chủ thể tham gia ở đây đều bị ảnh hưởng. Chủ đầu tư thì cần gia tăng chi phí, giải trình nhiều bên. Khách hàng cũng phải chi trả nhiều hơn so với trước đó để mua được sản phẩm mong muốn.

Nhu cầu có được nhà ở của người lao động tại các thành phố lớn lại càng thêm khó khăn. Nhiều người kỳ vọng sau dịch sẽ giảm, nhưng thực sự là rất khó. Vì vậy, cần thiết tìm ra các giải pháp tháo gỡ nhằm ổn định giá VLXD, nhất là giá thép, giúp các doanh nghiệp bất động sản cũng như người dân dễ dàng đầu tư./.