Theo đó, tại văn bản góp ý ngày 15/8, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất sửa đổi, bổ sung 31 nội dung của dự thảo Luật Nhà ở. Trong đó, các nội dung chủ yếu xoay quanh vấn đề đầu tư, xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ.
Đề xuất bỏ quy định xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại
Tại khoản 2, 3 Điều 80 dự thảo Luật quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất giữ quan điểm (theo bản đã trình Quốc hội tháng 5/2023): “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội”.
Trường hợp không thực hiện phương án này, VNREA đề xuất cơ quan soạn thảo làm rõ các nội dung về tỷ lệ diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định giá trị tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
VNREA cho rằng, nếu quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và phải chọn một trong ba hình thức (dành quỹ đất, đóng tiền, dành quỹ nhà) là chưa phù hợp với thực tiễn, có thể gây lãng phí.
Ở các thành phố lớn như TP.HCM, nếu sử dụng 20% (theo quy định hiện hành) diện tích vào nhà ở xã hội là không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu nhà ở xã hội đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích. Bên cạnh đó, quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn, chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng, bố trí dịch vụ tiện ích cao sẽ đẩy giá thành, giá bán của nhà ở xã hội cao, gây thêm khó khăn cho người thu nhập thấp.
Về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê tại điểm b, Khoản 2, Điều 82 dự thảo Luật, VNREA đề xuất bổ sung: “… Đối với thu nhập từ dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án được áp dụng thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh, được miễn thuế trong 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo; đối với diện tích nhà ở xã hội, không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.
Tại điểm đ, Khoản 2, Điều 82 dự thảo Luật này, VNREA đề xuất sửa đổi thành: “Được vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn vay dài hạn từ quỹ phát triển đất, quỹ đầu tư phát triển địa phương và các tổ chức tài chính khác để phục vụ thực hiện dự án; Được huy động vốn thông qua các hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết và các nguồn vốn hợp tác khác của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Tại điểm e, Khoản 2, Điều 82, VNREA đề xuất sửa đổi thành: “Được bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội thiết yếu trong phạm vi dự án và thực hiện đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực”.
Về nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 85 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), VNREA cho rằng, nên tôn trọng quyền tự quyết tài sản của người mua nhà. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất không quy định thời gian tối thiểu được phép bán nhà ở xã hội (hiện là 5 năm).
Không quy định cứng trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại
Với các vấn đề liên quan đến đầu tư, xây dựng nhà ở thương mại, tại văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung nhằm đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đơn cử như Khoản 4 Điều 39 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Hiệp hội kiến nghị bổ sung: “… Trường hợp chủ đầu tư phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu theo phân kỳ đầu tư, tiến độ của dự án trước khi bàn giao nhà ở”.
Theo Hiệp hội, việc bổ sung này là phù hợp với thực tế và thống nhất với Khoản 7 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản.
Còn tại Khoản 2 Điều 41 quy định về trách nhiệm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, Hiệp hội cho rằng, để thống nhất với đề xuất tại Khoản 3 Điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chỉ nên ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở, nếu khách hàng có yêu cầu. Trong trường hợp khách hàng không yêu cầu thì không cần bắt buộc.
Về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở tại Khoản 7 Điều 41, VNREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung thành: “Trong thời hạn tối đa 3 tháng, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.
Cơ quan Nhà nước nên có vai trò trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư
Trong suốt thời gian qua, cải tạo chung cư cũ cũng là một trong những vấn đề nan giải, chưa có hướng giải quyết hiệu quả. Nguyên nhân là do việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều vướng mắc về chính sách thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Vì vậy, tại văn bản đóng góp ý kiến sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tập trung nghiên cứu, đề xuất nhiều nội dung xoay quanh vấn đề này.
Đơn cử như điểm a Khoản 1 Điều 65 dự thảo Luật quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, VNREA đề xuất sửa đổi, bổ sung thành: “Trường hợp thuộc diện quy định tại các điểm a, c, d và điểm đ Khoản 2 Điều 61 của Luật này thì trong thời hạn tối đa 12 tháng, kể từ khi có kế hoạch cải tạo chung cư được phê duyệt, mà các chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư có đủ điều kiện quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng làm chủ đầu tư dự án, trong thời hạn 9 tháng tiếp theo”.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, những năm vừa qua đã có quy định người dân tự lựa chọn doanh nghiệp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng gần như không thực hiện được, do rất khó để tạo được sự đồng thuận cao từ hai phía doanh nghiệp và người dân. Bản thân trong các hộ dân cũng khó có sự đồng thuận để thống nhất lựa chọn doanh nghiệp nào thực hiện. Do vậy, Hiệp hội cho rằng, cần có vai trò của cơ quan Nhà nước trong vấn đề này.
“Nếu trong 12 tháng mà người dân không lựa chọn được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ lựa chọn trong thời gian 9 tháng tiếp theo. Thời gian lựa chọn của cơ quan Nhà nước ngắn hơn vì cơ quan Nhà nước có chuyên môn, thẩm quyền, nguồn lực tốt hơn, nên sẽ phải lựa chọn nhanh hơn. Đồng thời, điều này nhằm đảm bảo nhanh chóng để dự án triển khai, có nơi ở cho người dân”, VNREA nêu rõ lý do tại văn bản góp ý.
Tại Khoản 4 Điều 62 quy định nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, VNREA cho rằng, trường hợp người đang thuê không nhận nhà tái định cư là người dân, đã thoả thuận được toàn bộ về việc di chuyển ra chỗ mới thì không cần thiết bố trí việc tạm cư.
Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung Khoản 4 Điều 62: “… Trường hợp người đang thuê không nhận nhà tái định cư thì không được bố trí nhà ở tạm thời và áp dụng như trường hợp tự do tái định cư”.
Tại Khoản 9, Điều 62, Hiệp hội đề xuất bổ sung: “… Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ theo điểm c, d, đ Khoản 2 Điều 61 của Luật này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm bố trí quỹ nhà tái định cư và các quỹ nhà khác xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời phục vụ tạm cư cho các chủ sở hữu có nhà ở chung cư phá dỡ”.
Lý do mà VNREA đưa ra là do số lượng dân di dời lớn trong cùng một thời gian, thực hiện dự án theo các thông số quy hoạch… nên chủ đầu tư rất khó cân bằng tài chính để thực hiện dự án./.
