VNREA vừa có văn bản gửi Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) góp ý cho đề án “Đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng trung hạn, để xuất các giải pháp, cơ chế chính sách để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh”. Trong đó chỉ ra nhiều điểm hạn chế của thị trường bất động sản thời gian qua.
Dư thừa nhà ở diện tích lớn, giá cao
Cụ thể, theo VNREA, thị trường hiện vẫn đang có sự chênh lệch cung cầu nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường. Sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao dư thừa nhưng lại thiếu sản phẩm bình dân, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận dân cư. Giá cả nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân, tình hình kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương.
Cơ chế xin cho trong việc giao dự án bất động sản dễ dẫn đến tham nhũng, tình trạng giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường diễn ra tại nhiều dự án. Một trong những nguyên nhân của hạn chế này, theo VNREA là do công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản từ trung ương đến địa phương còn chưa theo kịp với sự phát triển của thực tế, công tác kiểm soát, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường chưa hiệu quả.
Theo VNREA, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu minh bạch.
Cũng theo VNREA, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu minh bạch từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch trên thị trường.
Nhận định rõ hơn về công tác quy hoạch, VNREA cho rằng, ngoài việc cần đổi mới công tác lập quy hoạch phát triển đô thị thì trong thời gian qua, công tác thực hiện quy hoạch cũng còn nhiều bất cập, tồn tại tình trạng dễ làm, khó bỏ, triển khai các phần quy hoạch có thể kinh doanh được thì làm rất nhanh nhưng các công trình hạ tầng, kỹ thuật lại chậm triển khai, thậm chí không triển khai.
“Điều đó dẫn đến tình trạng các dự án khu đô thị bỏ hoang, khu nhà ở phát triển mới ở khu ven đô đều thiếu nhà trẻ, trường học, bệnh viện, dịch vụ, không thu hút được người dân đến ở, bỏ hoang gây lãng phí tiền của xã hội”, VNREA nhấn mạnh.
Do đó, VNREA kiến nghị cần đổi mới mạnh mẽ cách thức triển khai các dự án phát triển khu đô thị: toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở trong khuôn viên dự án đều phải do chủ đầu tư dự án đầu tư và được tính là chi phí thực hiện dự án. Các dự án hạ tầng kỹ thuật sau đầu tư sẽ được bàn giao cho địa phương, các công trình hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, trạm y tế...) do chủ đầu tư vận hành nếu có đủ năng lực hoặc bàn giao không bồi hoàn cho địa phương.
VNREA cũng kiến nghị các công trình hạ tầng xã hội phải được đầu tư song song với công trình nhà ở. Chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh nhà ở khi đã đầu tư xong công trình hạ tầng xã hội. Cùng với đó, theo VNREA, cần nghiêm cấm bố trí quy hoạch, các công trình hạ tầng xã hội vào vị trí dân cư hiện hữu, nghĩa trang hoặc khu vực khó giải phóng mặt bằng.
Trong vòng 5 năm tới chưa nên tăng thuế VAT
Theo VNREA, hiện nay, liên quan đến đầu tư kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất,... đã có nhiều sắc thuế, phí liên quan như tiền sử dụng đất, thuế VAT... song nhiều ý kiến cho rằng, các sắc thuế, phí hiện hành vẫn chưa đủ, chưa hạn chế được đầu cơ...
VNREA kiến nghị tăng thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với diện tích đất có bất động sản nhưng không có người sử dụng.
Về vấn đề này, VNREA cho rằng cần thận trọng, nghiên cứu kỹ trước khi thay đổi các sắc thuế, phí hoặc ban hành các sắc thuế mới liên quan đến bất động sản.
“Hiện nay, thị trường bất động sản chủ yếu là bất động sản nhà ở, một trong 4 nhu cầu thiết yếu của người dân, trong khi chi phí nhà ở hiện nay đã rất cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, nếu tăng thuế thì giá nhà ở sẽ tăng theo, người dân nhất là người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị càng khó tiếp cận nhà ở hơn. Mặt khác, thị trường bất động sản rất nhạy cảm với những thay đổi chính sách, nhất là những chính sách về tài chính, tín dụng, nếu thị trường bất động sản trầm lắng sẽ làm tăng nợ xấu, gây mất ổn định cho kinh tế vĩ mô”, VNREA lý giải.
Do đó, để thị trường bất động sản tiếp tục ổn định, tăng thu cho ngân sách Nhà nước, hạn chế đầu cơ, đảm bảo công bằng xã hội, VNREA đề nghị trước mắt trong 5 năm tới chưa tăng thuế suất thuế VAT và ban hành các sắc thuế mới, đồng thời nghiên cứu sửa đổi cho phù hợp một số sắc thuế, phí hiện hành có liên quan đến bất động sản.
Cụ thể, nghiên cứu điều chỉnh cách tính thuế và thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù hợp để cả khu vực nông thôn và đô thị đều phải đóng thuế với mức thuế phù hợp, không thấp quá ở khu vực nông thôn nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, và không quá cao ở khu vực đô thị.
Để hạn chế đầu cơ bất động sản, theo VNREA, cần nghiên cứu điều chỉnh một số sắc thuế như tăng thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn dưới 5 năm kể từ khi mua (thay vì thuế suất là 2% giá trị chuyển nhượng như hiện nay); tăng thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với diện tích đất có bất động sản nhưng không có người sử dụng; tăng phí trước bạ đối với người đăng ký quyền sở hữu nhà ở thứ 2 trở lên.
Để phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu, chủ động bình ổn thị trường, VNREA đề nghị cơ cấu nhà ở, đối tượng phục vụ phải được xác định ngay trong quy hoạch đô thị và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở đồng thời, UBND cấp tỉnh phải có kế hoạch cấp phép đầu tư phù hợp với từng loại hình, cân đối ở các khu vực phát triển của địa phương, tránh tình trạng chủ đầu tư chỉ đầu tư nhà ở cao cấp, bán cho người có tiền để thu lợi nhuận cao mà không quan tâm đến nhà ở cho người có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Đề nghị tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, thực hiện một số cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có diện tích nhỏ (căn hộ dưới 75m2), giá thấp (dưới 15 triệu/m2) như giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp...
Liên quan đến thực trạng xây nhà để bán thì nhanh trong khi đó lại bỏ mặc hạ tầng xã hội, VNREA đưa ra kiến nghị nghiêm cấm bố trí quy hoạch, các công trình hạ tầng xã hội vào vị trí dân cư hiện hữu, nghĩa trang hoặc khu vực khó giải phóng mặt bằng. Đây cũng là vấn đề nóng trong dư luận đặt ra trong công tác quy hoạch không chỉ tại Hà Nội mà còn ở nhiều địa phương./.
