Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, hướng đến tầm nhìn 2045, Việt Nam trở thành nước phát triển thịnh vượng, có thu nhập cao thì việc phát triển thị trường bất động sản hoàn toàn phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia – coi du lịch, công nghiệp chế biến chế tạo là những mũi nhọn và chú trọng nâng cao chất lượng, năng suất ngành nông nghiệp thông qua công nghệ cao và sản xuất quy mô lớn – điều kiện, mục tiêu và phương thức để bất động sản nông nghiệp phát triển; cùng với việc thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Quốc gia.
Việc nghiên cứu sự biến động của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế rất mở của nước ta, từ đó đề ra định hướng, giải pháp tăng cường, phát huy vai trò của thị trường bất động sản là hết sức có ý nghĩa, cần thiết đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, các doanh nghiệp và khách hàng đã, đang và sẽ tham gia thị trường bất động sản, nhất là trong quá trình hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới, cùng với các diễn biến trong môi trường chính trị – xã hội thời gian qua. Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thực hiện nghiên cứu Đề tài khoa học: “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính sách” (Đề tài) nhằm đưa ra những dữ liệu khoa học, thực tiễn phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước và sự tham gia thị trường bất động sản của các tổ chức, cá nhân liên quan. Kinh phí thực hiện đề tài được huy động từ nguồn xã hội hóa.
Ngày 21/5/2020, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ký Quyết định số 31/QĐ-VNREA về việc giao nhiệm vụ thực hiện Đề tài, do ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA làm chủ nhiệm Đề tài, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam là cơ quan tổ chức thực hiện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam là cơ quan bảo trợ thông tin và truyền thông. Đề tài có sự tham gia tư vấn của các chuyên gia đầu ngành của Việt Nam như: GS. TSKH. Đặng Hùng Võ; TS. Lê Xuân Nghĩa; TS. Cấn Văn Lực; TS. Bùi Trinh; GS. TS. Hoàng Văn Cường; PGS.TS Trần Đình Thiên; TS. Võ Trí Thành; Ths. Nguyễn Văn Phúc; PGS.TS. Nguyễn Thị Nga; tham gia phản biện độc lập của PGS. TSKH. Võ Đại Lược; TS. Trần Du Lịch; PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến…
Căn cứ báo cáo kết quả nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và Ban Chủ nhiệm Đề tài, ngày 28/12/2020, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã ký Quyết định số 29/QĐ-VNREA, nghiệm thu báo cáo kết quả nghiên cứu Đề tài; ngày 5/1/2021, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Tọa đàm Công bố kết quả Đề tài.
Với vai trò là tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đại diện cho cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, cầu nối giữa doanh nghiệp và các cơ quan quản lý Nhà nước, là tổ chức tham vấn, phản biện đối với các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc hoạch định các chính sách cho thị trường bất động sản; Sau khi hoàn thành và tổ chức Tọa đàm Công bố Đề tài Khoa học, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kính báo cáo Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ban, ngành một số nội dung và kiến nghị cụ thể nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tầm nhìn năm 2030, cụ thể như sau:
1. Về việc hệ thống hóa Cơ sở lý luận về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Tại Chương 1, thông qua nội dung nghiên cứu lý luận và thực tiễn tình hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có tham khảo kinh nghiệm quốc tế, Đề tài đã đi sâu làm rõ: Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản; Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản; Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản; Tiêu chí đánh giá vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế; Vai trò và kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế một số nước trên thế giới... Đây là những nội dung có ý nghĩa quan trọng trong việc đề ra các chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.
2. Nhìn nhận và đánh giá đúng về thực trạng vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam:
Tại Chương 2, bằng phương pháp lượng hóa, đề tài đã tập trung làm rõ những nội dung và vai trò cơ bản nhất của thị trường bất động sản Việt Nam như:
Một là, đóng góp vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Theo đó, đóng góp của thị trường bất động sản (nhóm nghiên cứu tính toán theo nghĩa mở rộng và hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân ngành kinh tế chuẩn của Liên hiệp quốc (ISIC – International standard industrial classification)) trong GDP năm 2019 là 7,62%, cao hơn mức Tổng cục Thống kê công bố là 4,51%. Có thể thấy, chưa kể đến bất động sản gián tiếp trong ngành xây dựng thì phần trăm đóng góp của bất động sản cũng khoảng 10,49% GDP (năm 2019). Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Có thể ước tính tỷ trọng bất động sản đóng góp vào tổng giá trị tăng thêm của khu vực doanh nghiệp giai đoạn 2016 – 2020 khoảng 14,88%.
Hai là, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú – ăn uống và tài chính – ngân hàng... Đề tài đã chỉ ra rằng, khi nhu cầu sử dụng cuối cùng (final demand) của ngành bất động sản mở rộng tăng 1 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 0,772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 0,191 tỷ đồng; ngành kinh doanh bất động sản theo ISIC tăng 1 tỷ đồng cho nhu cầu cuối cùng sẽ kích thích lan tỏa đến giá trị sản xuất 0,402 tỷ đồng và 0,12 tỷ đồng đến giá trị tăng thêm. Đặc biệt, năng suất lao động của ngành bất động sản theo ISIC cao hơn năng suất lao động chung của nền kinh tế khoảng 10 lần (theo khảo sát của Tổng cục Thống kê); chỉ số lan tỏa về nhập khẩu thấp nhất trong 7 ngành. Và nguyên tắc chọn ngành trọng điểm của nền kinh tế: Những ngành có chỉ số lan tỏa đến giá trị tăng thêm cao và lan tỏa đến nhập khẩu thấp. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.
Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành bất động sản thay đổi giảm 10%: GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); Du lịch (giảm 0,352%); Dịch vụ khác (giảm 0,348%); ngành chịu ảnh hưởng giảm thấp nhất là Công nghiệp khai thác (giảm 0,210%)…
Ba là, vai trò của ngành bất động sản đối với việc thu hút, gia tăng lao động. Nếu xét theo mức độ tăng của Giá trị tăng thêm (VA) tương ứng với việc thu hút thêm được 1 lao động, thì đứng thứ nhất là ngành bất động sản xây nhà để bán, thứ hai là bất động sản công nghiệp, thứ ba là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thứ tư là bất động sản theo ISIC. Khi so sánh sức hút đối với lao động theo giá trị tăng thêm của một số ngành kinh tế giai đoạn 2010 – 2019, bất động sản xếp sau các ngành: Du lịch, Dịch vụ khác và Công nghiệp chế biến, chế tạo và xếp trên các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản; Công nghiệp khai thác... Ngoài ra, đề tài cũng đã phân tích vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.
Thứ tư là, đề tài đã lượng hóa quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 – 2030. Theo đó, năm 2020, tỷ trọng bất động sản / tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD / 986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD / 2183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1232,29 tỷ USD / 5601,31 tỷ USD). Về dự báo giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản giai đoạn 2020, 2025 và 2030: năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng (20,89 tỷ USD), chiếm 7,70 % GDP; năm 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng (53,84 tỷ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng (147,71 tỷ USD), chiếm 13,6% GDP.
3. Một số khuyến nghị chính sách nhằm phát huy vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam đến năm 2030:
Tại Chương 3, nhóm tác giả đã đưa ra Dự báo tình hình thị trường bất động sản Việt Nam đến 2030 và đề xuất một số khuyến nghị chính sách nhằm phát huy vai trò thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam. Trong đó, nhóm kiến nghị, giải pháp cần thực hiện ngay bao gồm 5 nhóm giải pháp: Về hoàn thiện thể chế và thủ tục hành chính; Về tín dụng; Về lĩnh vực thuế; Về lĩnh vực bảo hiểm xã hội; Về tiền ký quỹ dự án đầu tư.
Nhóm kiến nghị, giải pháp trung và dài hạn bao gồm 10 nhóm giải pháp:
Nhóm kiến nghị, giải pháp về thể chế, chính sách: Nhóm giải pháp về thể chế sẽ bao gồm các vấn đề xây dựng, hoàn thiện thể chế và khung pháp lý cho thị trường bất động sản theo hướng nâng cao năng lực tổ chức quản lý, hoàn thiện khung pháp lý, cải cách thủ tục hành chính, gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế.
Thứ nhất, nâng cao năng lực tổ chức, quản lý thị trường bất động sản tại cơ quan quản lý Nhà nước; Thứ hai, cần đổi mới nhận thức và tư duy trong việc phát triển thị trường đất đai, thị trường bất động sản, mà cốt lõi là đổi mới nhận thức về nguyên tắc thị trường trong hoạch định chính sách kinh tế và phương thức trao quyền cho chủ thể sử dụng đất để kinh doanh; Thứ ba, hoàn thiện hệ thống pháp lý bất động sản phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế và thị trường, đặc biệt là sửa đổi Luật Đất đai; Thứ tư, xây dựng và thực thi chính sách gia tăng vai trò bất động sản trong nền kinh tế theo đúng nghĩa của nó.
Nhóm kiến nghị, giải pháp về quản lý và quy hoạch: Về công tác định hướng, quy hoạch phát triển: Cần xem xét xây dựng chiến lược quản lý và phát triển thị trường bất động sản đồng bộ và toàn diện; Về quản lý, đánh giá, giám sát: Các cơ quan chức năng từ Quốc hội, Chính phủ, Thanh tra, Kiểm toán... cần tăng cường giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản theo hướng pháp lý, công khai, minh bạch, hạn chế lạm quyền và ngăn chặn lợi ích nhóm; Về cung cấp dịch vụ hỗ trợ: Các giải pháp phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động thị trường bất động sản cần tập trung vào các nội dung đảm bảo tính công khai và minh bạch của thị trường.
Nhóm kiến nghị, giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng: Nhóm giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy bất động sản phát triển cần tập trung hai vấn đề chính là định hướng chính sách và thu hút vốn đầu tư.
Nhóm kiến nghị, giải pháp về tài chính: Nhóm giải pháp về thị trường tài chính, tín dụng: Về nguồn vốn tín dụng; Về nguồn vốn FDI; Về nguồn vốn thị trường chứng khoán; Về nguồn vốn ngân sách
Nhóm kiến nghị, giải pháp về chính sách tài chính (thuế, phí) bất động sản: Hoàn thiện các giải pháp tài chính về thuế và phí theo hướng gia tăng vai trò của thuế, phí bất động sản để trở thành công cụ hiệu quả trong điều tiết thị trường phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó giảm thiểu các chính sách can thiệp hành chính, đồng thời góp phần gia tăng đáng kể nguồn thu ngân sách quốc gia; hoàn thiện dần thuế tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội như kinh nghiệm của một số nước phát triển; Nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng phù hợp, cao hơn mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng khu vực dựa trên giá trị và thu nhập dự kiến trong tương lai; Nghiên cứu đồng bộ hóa chính sách thuế, phí bất động sản gắn với thuế, phí đất đai; luôn tính đến yếu tố địa phương, vị trí, thị trường.
Nhóm kiến nghị, giải pháp thông tin dữ liệu, công nghệ số: Phát triển hệ thống thống kê thông tin, dữ liệu bất động sản theo hướng đảm bảo tính công khai, minh bạch và giảm thiểu tính bất đối xứng hay sự méo mó thông tin thị trường bất động sản.
Nhóm kiến nghị, giải pháp về nâng cao chất lượng gắn với việc khai thác thông tin, kết quả từ việc thống kê và nghiên cứu, phân tích thông tin về thị trường bất động sản: Nghiên cứu và đổi mới tư duy, phương pháp thống kê đối với ngành bất động sản theo nghĩa mở rộng - không chỉ là ngành bất động sản như cách thống kê hiện nay; Đổi mới, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động thống kê theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế, thông qua hoạt động hợp tác giao lưu với các tổ chức thống kê quốc tế có uy tín đã thực hiện thành công hoạt động thống kê bất động sản; Nghiên cứu xây dựng, cập nhật, bổ sung hệ thống thông tin, dữ liệu chỉ tiêu thống kê đủ khả năng đánh giá, đo lường đầy đủ, chính xác diễn biến thị trường bất động sản thông qua hoạt động khảo sát thực tế, cụ thể và kỹ lưỡng hơn đối với các vận động của thị trường bất động sản; Nghiên cứu thực hiện đồng bộ hệ thống chỉ tiêu thống kê, đánh giá, đo lường thị trường bất động sản, nhà ở, xây dựng, tín dụng gắn với hệ thống thu thập dữ liệu cho toàn thị trường; bao gồm cả bộ chỉ số thị trường bất động sản. Nâng cao chất lượng, độ tin cậy của dữ liệu thông tin thống kê bất động sản và thực hiện chế độ công bố đầy đủ thông tin diễn biến thị trường, trước mắt xem xét cơ chế công bố thông tin, chỉ số thị trường bất động sản tối thiểu định kỳ hàng quý.
Nhóm kiến nghị, giải pháp về nâng cao năng lực các thành phần tham gia thị trường: Bao gồm việc đào tạo, phát triển nguồn nhân lực và nâng cao năng lực doanh nghiệp bất động sản
Nhóm kiến nghị, giải pháp về chính sách ưu đãi trong kinh doanh bất động sản: Xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển của nền kinh tế nói chung. Bất động sản có liên quan trực tiếp, có tác động lan tỏa lớn đến 2 trong 3 ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam là du lịch và nông nghiệp. Bên cạnh đó, phát triển thị trường bất động sản góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp. Do đó, cần tập trung vào một số ưu tiên chính sách như sau: Cần xác định đúng và trúng lĩnh vực ưu đãi trong kinh doanh bất động sản nói riêng và lĩnh vực ưu tiên phát triển của nền kinh tế nói chung; Tháo gỡ các điểm nghẽn và có chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nông nghiệp, góp phần thực hiện tốt nhất chủ trương của Chính phủ về phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao; Nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội…
Nhóm kiến nghị, giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản và giảm thiểu chi phí nhà ở trung và dài hạn: Công khai rộng rãi quy hoạch đô thị, các dự án xây dựng nhà ở; Có tiêu chuẩn cụ thể về cấp chất lượng nhà ở và đơn giá xây dựng (khung); Bãi bỏ cơ chế đấu thầu nhà đầu tư đối với các dự án đất công cho thuê và các dự án có đất công chiếm dưới 50% tổng diện tích của dự án; Cho phép các ngân hàng thương mại thu nợ bất động sản là nhà ở theo cơ chế “đồng biến” theo giá cả thị trường bất động sản; Bãi bỏ quy định về tăng tài sản đảm bảo khi giá bất động sản giảm; Có quy định chi tiết khung thời gian đối với các khâu trong quy trình xét và cấp phép dự án đầu tư bất động sản nhà ở, ngoại trừ khâu đền bù giải phóng mặt bằng; Nghiên cứu toàn diện về cơ chế và phương pháp giảm chi phí hình thành dự án bất động sản nhà ở, nhất là từ phía thể chế, chính sách, thủ tục hành chính và năng lực quản lý, điều hành của cơ quan công quyền.
Theo VNREA, đây là những ý kiến, kiến nghị, giải pháp chính được rút ra từ Đề tài nghiên cứu khoa học, nhằm cung cấp tư liệu, thông tin, góc nhìn khoa học cho việc xây dựng chiến lược quốc gia tầm nhìn dài hạn và có chính sách cụ thể được thể chế hóa nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh và ổn định dài hạn, chống độc quyền, lợi ích nhóm và đầu cơ lũng đoạn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến an sinh và công bằng xã hội; tránh việc không khai thác hết những giá trị và tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam và bỏ lỡ những cơ hội cho phát triển đất nước./.
