Ưu tiên đất nền, hạn chế lướt sóng ở phân khúc căn hộ
Đất nền được xem là kênh lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư (NĐT) có số vốn nhỏ trên dưới 1 tỷ đồng. Đây là sản phẩm dễ mua, dễ bán nhất vì không kén đối tượng khách hàng. Ngay cả trong thời điểm thị trường lấn cấn pháp lý thì đất nền vẫn là lựa chọn được ưu tiên của các nhà đầu tư lâu năm.
Theo một nghiên cứu của DKRA Vietnam, mặt bằng giá sơ cấp của đất nền tại TP.HCM vẫn ở mức cao khiến nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội mới với các sản phẩm đất nền vùng ven có mức giá phù hợp hơn. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, cục bộ ghi nhận mức giảm nhẹ từ các nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính.
Theo phân tích TS. Đinh Thế Hiển, hiện mặt bằng giá đất nền khu vực phía Nam gần đây không có nhiều biến động. Trong 1 - 2 năm tới, giá đất nền có thể giảm hoặc đi ngang trước khi tăng trở lại. Giá trị đất nền tại một số khu vực gần TP.HCM như: Huyện Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu), huyện Long Thành (Đồng Nai) bắt đầu chững lại từ năm 2019, sau khi tăng trưởng 2 - 3 lần so với năm 2015. Cộng thêm ảnh hưởng của Covid-19, một số khách hàng vốn mỏng, sử dụng đòn bẩy tài chính phải bán đất với giá thấp hơn để chi trả lãi vay. Còn những khách hàng trường vốn vẫn giữ đất chờ thời hoặc bỏ tiền gom ở những khu vực xa trung tâm TP.HCM.
Điều này ít nhiều đã tác động đến mặt bằng giá của thị trường đất nền, tạo cơ hội cho những khách hàng có số vốn ít muốn gia nhập thị trường. Ghi nhận chung, dù chịu ảnh hưởng bởi dịch nhưng vài tháng qua mức độ quan tâm ở thị trường đất nền vẫn có nhiều diễn biến tích cực. Tại các khu vực như: Thị xã Phú Mỹ, Long An, Đồng Nai… thị trường đất nền vẫn khá sôi động. Tâm lý chung, người dân vẫn có xu hướng tìm mua đất “để dành” chờ thời.
Trong khi đó, ở phân khúc căn hộ mặt bằng giá hiện tại đang lên khá cao. Những lấn cấn về mặt pháp lý trong năm 2019, cộng thêm tác động từ đại dịch đã gây ra không ít khó khăn đối với các nhà đầu tư ngắn hạn. Thời gian qua, dễ nhận thấy thị trường căn hộ có sự chững lại rõ nét. Các phân khúc chứng kiến giao dịch sụt giảm, xu hướng bán cắt lỗ bắt đầu diễn ra. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp cũng không có xu hướng giảm giá.
Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, với tình hình thị trường hiện nay đã khác trước rất nhiều nên nhà đầu tư cần hạn chế đầu tư lướt sóng căn hộ để tránh rủi ro. Đặc biệt, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường thứ cấp đang rất “èo uột” nên khó có thể ra hàng trong thời gian ngắn.
Chuyên gia này cho rằng, nếu vẫn muốn đầu tư căn hộ thì cần có sự quan sát kỹ lưỡng để chớp thời điểm mua vào hay bán ra. “Theo quan sát của DKRA Vietnam, ngay cả khi thị trường tích cực, các giao dịch thứ cấp thường diễn ra khi những dự án căn hộ đã ở giai đoạn hoàn thành phần thô hoặc đang hoàn thiện nội thất, chuẩn bị bàn giao nhà. Từ quan sát này, nhà đầu tư có thể xác định được khi nào nên mua và khi nào bán lại được”, ông Hoàng nói.
Lưu ý gì khi đầu tư với số vốn nhỏ?
Theo phân tích của các chuyên gia, 500 triệu đồng là số vốn nhỏ đối với những nhà đầu tư lâu năm nhưng đôi khi là cả 1 gia tài đối với những người mới tìm hiểu về các kênh đầu tư. Do đó, để mua bất động sản vào thời điểm này là một quyết định liều lĩnh và cần cân nhắc thật kỹ đến nhiều yếu tố. Trong đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là yếu tố đầu tiên cần phải hạn chế để tránh các rủi ro bất ngờ. Ngoài ra, vấn đề pháp lý, lợi nhuận và tính thanh khoản… của thị trường cũng là những điểm đáng lưu tâm.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho rằng đối với tài chính khoảng 500 triệu đồng thì không còn cơ hội đầu tư quanh TP.HCM mà phải đi các khu vực xa hơn như: Bình Dương, Long An, Lâm Đồng, Hóc Môn, Củ Chi… Tuy nhiên, lựa chọn ở khu vực nào là tùy vào mong muốn và khả năng của nhà đầu tư. Với số vốn 500 triệu đồng, nếu tham gia vào thị trường bất động sản thì người đó phải đảm bảo mọi điều kiện về cuộc sống, đảm bảo các khoản chi phí hằng ngày sẽ không tác động đến khoản tiền này.
“Vẫn còn nhiều khu vực có nền đất với giá như trên. Tuy nhiên, để mua bất động sản thì đòi hỏi người mua phải thật sự am hiểu về khu vực mà mình muốn đầu tư vào. Tôi không khuyên nên mua cụ thể ở đâu mà chỉ khuyên người mua phải có quan sát, có trải nghiệm thực tế rồi mới xuống tiền. Ví dụ muốn đầu tư ở Phú Mỹ thì người mua nên bỏ thời gian khoảng vài ba tuần đến đó, nghỉ ngơi, ăn uống và sinh sống ở đó như người dân địa phương từ 2 - 3 tuần để tham khảo và trải nghiệm.
Với nhà đầu tư lâu năm thì 500 triệu đồng là số vốn nhỏ, họ có thể chấp nhận rủi ro 50:50 nhưng với người bình thường thì 500 triệu đồng đôi khi là cả gia tài. Do đó, nếu muốn đầu tư thì phải có thời gian tìm hiểu để biết về cuộc sống xung quanh, biết lượng người ra vào khu vực đó ra sao rồi từ đó mới đánh giá được khả năng sinh lời trong bao lâu. Hiện giờ, nếu đầu tư cũng phải mất 3-5 năm mới có khả năng đạt lợi nhuận như mong muốn chứ không thể lướt sóng”, ông Quang cho ý kiến.
Cũng theo ông Quang, nếu người mua không thể chấp nhận rủi ro và không có đủ thời gian để trải nghiệm thì cách tốt là nên gửi tiền vào ngân hàng. Nếu có thể thì và chờ thời điểm thị trường khá hơn, hoặc khi tài chính đủ mạnh thì hãy tham gia đầu tư.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Việt Nam cũng nhận định, đầu tư bất động sản cần có kiến thức thị trường. Có 1 tỷ hay 500 triệu vẫn có thể đầu tư bất động sản căn hộ hoặc đất nền vừa túi tiền, nhưng phải đảm bảo có nguồn tài chính đủ để thanh toán theo tiến độ cho đến khi nhận bàn giao căn hộ hoặc đất nền đó. Và quan trọng, dù đầu tư căn hộ hay đất nền thì nguồn vốn ban đầu phải có tối thiểu 30 - 50% giá trị mua bất động sản (nếu phần còn lại trả theo tiến độ). Nếu không người mua sẽ gặp áp lực tài chính để trả nợ rất lớn, kể cả việc vay vốn từ các nguồn khác nhau.
Trong những năm qua, mặt bằng giá bất động sản tăng liên tục và hiện tại đã lên khá cao. Tại TP.HCM rất hiếm những dự án căn hộ mới có mức giá dưới 30 triệu đồng/m². Với đất nền cũng vậy, ngay tại một số nơi giáp ranh TP.HCM của các tỉnh Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, giá trung bình đất nền dự án cũng đã tăng mạnh, từ khoảng 1 tỷ đến vài tỷ đồng/nền tùy diện tích. Với sự đa dạng này, đất nền các tỉnh giáp ranh TP.HCM là xu hướng và sự lựa chọn phù hợp của nhiều nhà đầu tư cá nhân.
Ông Hoàng cho rằng khi đầu tư vào đất nền dự án, đất dân cư hiện hữu hay đất nông nghiệp,… dù loại hình nào, sau khi đảm bảo có đủ tài chính thanh toán, cần phải lưu ý đến các yếu tố sau: Đầu tiên là pháp lý có hợp pháp, đầy đủ, đúng quy định nhà nước hay không? Có vướng mắc, tranh chấp hay quy hoạch gì không? Chức năng, mục đích sử dụng là gì? Tiếp theo, các yếu tố phát triển trong tương lai của khu vực đó ra sao? Đặc biệt, tình hình thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn và thách thức, nhà đầu tư phải xác định rõ chiến lược lâu dài, không chỉ vài tháng hay 1 năm là bán lại được ngay mà nên có tầm nhìn dài hạn.
