Để sinh tồn phải tự chứng minh thực lực
Gần 1 thập kỷ kể từ “cuộc khủng hoảng” năm 2008, đến nay, thị trường BĐS Việt Nam và các doanh nghiệp trong ngành đã cùng trải qua những giai đoạn thăng trầm nhất định.
Để trải qua quãng thời gian “dài dằng dặc” đó, không ít doanh nghiệp đã phải căng sức, gồng mình để “sống còn” giữa một thị trường nhiều trắc trở. Ở thời điểm đó, có không ít doanh nghiệp, vì tìm mọi cách để tồn tại mà rơi vào cảnh “tự lấy đá ghè chân mình”. Cố tình làm giá, đẩy giá trong quá trình ngân hàng thẩm định cho vay vốn, sau đó nhận được càng nhiều vốn rót từ ngân hàng thì lại càng chủ quan trong việc sử dụng đồng vốn đó. Cuối cùng, không tránh khỏi cảnh phá sản bởi chính đồng tiền vay được.
Dù vậy, hiện trạng này không kéo dài quá lâu. Trải qua những khúc thăng trầm, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang ngày càng trở nên “có chính kiến”. Bất kỳ người làm BĐS nào, từ nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà môi giới… đều cần có thực lực mới có thể đi tiếp, nhất là thực lực về tài chính. Đặc biệt là trong bối cảnh khách hàng ngày càng khó tính, sản phẩm ngày càng đa dạng để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
Ảnh minh họa
Theo các chuyên gia kinh tế, sự đào thải của thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện từ vài năm trước, chính trong giai đoạn gian nan nhất, và vẫn tiếp tục đến nay. Nhờ có sự đảo thải đó, những doanh nghiệp làm ăn chộp giựt, yếu về nguồn lực tài chính buộc phải đứng trước lựa chọn thay đổi chiến lược kinh doanh hoặc chỉ có thể hoạt động “cò con, manh mún” trong phạm vi tài chính hẹp. Mặt khác, những doanh nghiệp có đủ tiềm năng về tài chính, năng lực tốt sẽ có nhiều hơn cơ hội bứt phá đi lên.
Chưa kể, năm 2017 là năm được dự báo có nhiều tín hiệu khả quan, trong đó tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam sẽ có nhiều thay đổi, thị trường BĐS cũng vì thế mà cũng chịu những ảnh hưởng nhất định. Đặc biệt, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ có tác động mạnh đến thị trường BĐS. Chẳng hạn như quy định nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn rút từ 60% xuống còn 50 - 40%; hệ số rủi ro tín dụng cho BĐS tăng từ 150% lên 200%.
Việc điều chỉnh này thể hiện cơ quan chức năng đã bắt đầu có động thái rõ rệt hơn để kiểm soát nguồn vốn tín dụng, và nhờ vậy thị trường BĐS cũng như các doanh nghiệp đều được hưởng lợi.
Bởi nếu doanh nghiệp dễ dàng có được nguồn vốn thì lịch sử có thể lại lặp lại như gần 10 năm trước đây. Không ai có thể đảm bảo rằng các doanh nghiệp không vì thế mà chủ quan, “vung tiền hoang phí. Chưa kể còn dễ dẫn đến tình trạng lệch pha giữa các loại hình sản phẩm BĐS, lệch pha cung cầu… Nguy cơ xảy ra “bong bóng” BĐS là có thể nhìn thấy được.
Ngoài ra, khi việc tiếp cận nguồn vốn vay khó khăn hơn, các doanh nghiệp BĐS sẽ phải tính toán kỹ lưỡng cho mỗi quyết định đầu tư hay vay vốn của mình. Điều này lại có tác dụng tốt với doanh nghiệp ngành đặc thù trường vốn như BĐS. Do đó, về dài hạn, chính sách về tín dụng vẫn có lợi cho thị trường BĐS.
Vốn tự có cần chiếm tối thiểu 25%
Là người hoạt động trong lĩnh vực tài chính lâu năm, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nhìn lại những năm qua, sự biến đổi về chất của thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc vào cơ chế tài chính tín dụng ngân hàng. Việc kiểm sóat nguồn vốn tín dụng phần nào hỗ trợ cho quá trình nâng vốn tự có của doanh nghiệp BĐS.
“BĐS có hai thị trường là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp đưa sản phẩm về với người sử dụng và góp phần làm tăng trưởng nền kinh tế và tăng trưởng GDP. Trong khi thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư BĐS mua đi bán lại nên thị trường đó không giúp phát triển nền kinh tế. Do đó, đồng tiền các ngân hàng bơm vào thị trường này cũng không đóng góp cho nền kinh tế”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.
Chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu
Ông Hiếu cũng cho rằng, trong những năm qua, các ngân hàng cũng có những bài học về nợ xấu nên đến thời điểm này mỗi dòng tiền xuất đi cho BĐS cũng cẩn trọng hơn. “Ở một khía cạnh khác, dòng vốn tín dụng hiện nay vẫn là dòng vốn đắt đỏ khi lãi suất vẫn ở mức cao. Diễn biến này không có lợi cho người kinh doanh BĐS. Do đó, theo tôi, Ngân hàng Trung ương cần hỗ trợ cho các ngân hàng tái cấp vốn để có dòng vốn rẻ giúp các nhà kinh doanh BĐS đầu tư hiệu quả hơn”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói thêm.
So với các ngành kinh tế khác, BĐS có lẽ là một trong số những lĩnh vực cần nhiều vốn đầu tư nhất, trong đó có vốn sở hữu đất và vốn đầu tư xây dựng… Đối với những doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sungroup, CEO Group, BRG, FLC, TNR Group… có đủ uy tín và khả năng huy động được vốn dự án khi nguồn vốn tự có đã đạt ở mức cao. Tuy nhiên đối với doanh nghiệp nhỏ, thì đó lại là câu chuyện khác. Do đó, theo ông Hiếu, cũng giống như đứa trẻ đang ngồi muốn biết đứng cần phải có nội lực, điều kiện tiên quyết cần để doanh nghiệp BĐS non yếu muốn phát triển bền vững là tỷ trọng nguồn vốn tự có phải tăng lên.
Việc các doanh nghiệp BĐS “tay không bắt giặc” đã là rất lâu trong quá khứ và hậu quả đã nhãn tiền, bởi nếu không có vốn mà đi vay với lãi suất cao đồng nghĩa với việc rủi ro cao và thiếu hụt nhiều cơ hội phát triển. Do đó, TS Nguyễn Trí Hiếu khuyên rằng, muốn tồn tại và sống khỏe, doanh nghiệp BĐS phải có tối thiểu 25% vốn tự có trên tổng số nợ.
