PV: Từ vụ việc 300 khách hàng bị hai công ty môi giới dùng nhiều chiêu trò, thủ đoạn để lừa đảo, luật sư có những lời khuyên hay cảnh báo gì đối với khách hàng muốn đầu tư vào đất nền nói chung và tại thị trường đang "sốt" như Đồng Nai nói riêng?
Luật sư Vũ Ngọc Dũng: Chẳng những đất đai ở Đồng Nai mà bất kể nơi nào khi đầu tư vào BĐS chúng ta đều cần bảo vệ đồng tiền của mình. Muốn bảo vệ được mình, trước hết, cần hiểu rõ pháp luật. Bản thân nhà đầu tư không hiểu pháp luật thì cần tham vấn luật sư của mình để nắm rõ những điều khoản hợp đồng, điều kiện mua, điều kiện thanh toán, cam kết của nhà đầu tư, thủ tục chuyển nhượng, thủ tục hỗ trợ vốn từ ngân hàng (nếu có) và toàn bộ những thông tin pháp lý liên quan đến dự án. Điều này là lẽ tất yếu bởi vì khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ thiệt thòi nhất và có xu hướng yếu về pháp lý bởi các hợp đồng chủ đầu tư đưa ra là áp đặt và người mua ít khi đề nghị sửa đổi.
Việc “sốt đất” cũng là một hiện tượng không lạ lẫm trên thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Đồng Nai nói riêng. Hiện tượng "sốt" xảy ra khi thị trường xuất hiện sự mất cân đối giữa "cung" và "cầu". Đôi khi sự mất cân đối này là thật do sản phẩm ưu thế và số lượng ít. Nhưng cũng không ngoại trừ sự mất cân đối này là “ảo” bởi những thủ thuật, chiêu trò thổi giá hoặc “ém hàng” của “cò đất” nhằm “dụ” khách hàng.
Luật sư Vũ Ngọc Dũng.
Tuy nhiên, BĐS về quy luật không thể thay đổi đột biến tới mức tăng giá gấp 2-3 lần, hay những thông tin hứa hẹn có các "đại dự án" này kia đầu tư vào khu vực dự án bán để đánh lạc hướng người tiêu dùng. Về cơ bản, nếu các dự án có yếu tố “sốt” bất ngờ thì người mua cần lưu ý ở góc độ nguyên nhân. Tìm hiểu kỹ nguyên nhân do đâu, sự tác động của nguyên nhân đó với tỷ lệ % tăng giá có gì bất thường không? Các yếu tố của bên bán hàng đưa ra có trung thực hay chỉ là những cam kết, "hứa hão" và không có căn cứ pháp lý.
Không riêng đất nền mà khi đầu tư các phân khúc khác như căn hộ, BĐS nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư cũng sử dụng các chiêu thức để đánh vào tâm lý người tiêu dùng như tung chiêu cam kết lợi nhuận “khủng” hay các chiêu thức khuyến mãi dồn dập, điều này cũng dễ dẫn tới việc người mua bị hoa mắt mà không hiểu rằng, nếu có nhận được thì cũng đang nhận từ chính tiền mà người mua bỏ ra.
Thực tế, không có một dự án nào ưu đãi nhiều như các chủ đầu tư đưa ra hiện nay, chỉ cần nhẩm tính thông thường cũng thấy vô lý. Nói cách khác, hiện nay, không ít doanh nghiệp đưa ra ưu đãi theo kiểu “đếm cua trong lỗ”. Do đó, người mua nhất định cần tìm hiểu kỹ các thông tin mà môi giới, hay chủ đầu tư đưa ra có tính chính xác về pháp lý hay không, cần thiết phải có sự tham vấn của luật sư để tự bảo vệ “túi tiền” của mình.
PV: Dấu hiệu hình sự trong những câu chuyện lừa đảo được các chuyên gia nhắc đến trong vụ 300 khách hàng “kêu cứu” khi mua đất nền tại Đồng Nai thể hiện ở đâu, thưa luật sư?
Luật sư Vũ Ngọc Dũng: Dấu hiệu hình sự trong tội lừa đảo bao giờ cũng phải đảm bảo yếu tố sau đây: Đưa ra thông tin không có thật nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác. Như vậy, yếu tố "thông tin không thật" và "mục đích chiếm đoạt là quan trọng nhất".
2 công ty môi giới là Công ty cổ phần địa ốc Kim Phát và Công ty Việt Hưng Phát đã dùng nhiều thủ đoạn để đánh lừa khách hàng, chiếm đoạt tiền đặt cọc. Ảnh minh họa.
Trong vụ việc 300 khách hàng “kêu cứu” khi mua đất nền Đồng Nai, thông tin không có thật được hai Công ty cổ phần địa ốc Kim Phát và Công ty Việt Hưng Phát thể hiện ở chỗ thay đổi thông tin của chủ đầu tư thật sự trong hồ sơ, điều chỉnh nhiều thông tin dự án, thay đổi tên dự án, điều chỉnh sai lệch bản vẽ quy hoạch 1/500 của dự án, đưa ra nhiều tiện ích không có thật nhằm mục đích chính là tạo ra giá trị "ảo" để lấy lòng tin của người mua. Từ đó, lợi dụng sự nhẹ dạ của khách hàng, sau khi khách đặt cọc tiền, 2 công ty này đưa ra nhiều điều khoản oái oăm để khách hàng không đáp ứng được và nghiễm nhiên chiếm đoạt tiền đặt cọc này.
PV: Theo luật sư, trách nhiệm của các cơ quan chính quyền địa phương quản lý ở khu vực xảy ra tình trạng công ty môi giới lừa đảo khách hàng thể hiện như thế nào?
Luật sư Vũ Ngoc Dũng: Quản lý nhà nước về hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thuộc trách nhiệm của Sở Xây dựng tại mỗi tỉnh, thành. Đơn vị quản lý sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm cấp phép, giám sát, quản lý các giao dịch của sàn.
Tuy nhiên, trong trường hợp ở Đồng Nai thì chủ quan thuộc về hai công ty môi giới "cố tình" tạo ra các thông tin không có thật để "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" của khách mua. Thông tin gian dối và tất cả những dữ liệu đưa ra đều lệch lạc. Về phía chủ đầu tư cũng phải chịu trách nhiệm về việc công ty môi giới làm sai nếu như việc thẩm định và giao sản phẩm cho sàn giao dịch BĐS mà không quản lý thông tin.
Tuy nhiên, xét ở quan hệ pháp luật chính thì về nguyên tắc vụ việc có dấu hiệu hình sự. Tính cá thể hóa hình phạt thì ai vi phạm pháp luật người đó phải chịu hoàn tòan trách nhiệm trước pháp luật. Mong rằng cơ quan điều tra tại Đồng Nai sớm làm rõ vụ việc để đòi lại quyền lợi cũng như cảnh báo đối với các khách hàng.
PV: Trân trọng cảm ơn luật sư./.
