Thích
Chậm trễ ký hợp đồng mua bán do cơ quan Nhà nước rà soát, định lại giá đất
Thông tin trên được Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu công bố tại thư cập nhật tiến độ pháp lý, lịch thanh toán điều chỉnh và đề xuất gia hạn thỏa thuận ký quỹ dự án Setia Edenia.
Theo thỏa thuận ký quỹ hiện hữu, thời hạn dự kiến để tiến tới ký hợp đồng mua bán dự án Setia Edenia là ngày 13/6/2026. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, dự án cần thêm thời gian để hoàn tất thủ tục cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, thường được gọi là giấy phép mở bán.
Chủ đầu tư cho rằng việc chậm trễ hiện tại chủ yếu đến từ quá trình cơ quan Nhà nước rà soát và thực hiện lại công tác định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành. Mặc dù quy trình này cần thêm thời gian, chủ đầu tư nhìn nhận đây là bước thận trọng cần thiết nhằm bảo đảm dự án được triển khai trên nền tảng pháp lý đầy đủ, vững chắc và lâu dài.
Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu cho biết đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định áp dụng tại từng thời điểm. Hiện nay, theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, một số nội dung liên quan đến quy trình rà soát và định giá đất cần thêm thời gian để được hoàn tất theo quy định pháp luật hiện hành.
Thư cập nhật tiến độ pháp lý, lịch thanh toán điều chỉnh và đề xuất gia hạn thỏa thuận ký quỹ dự án Setia Edenia
Tính đến thời điểm hiện tại, dự án đã có chấp thuận chủ trương đầu tư bởi UBND tỉnh Bình Dương theo văn bản số 2887/UBND-KTN ngày 08/10/2012; quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư số 2024/QĐ-UBND ngày 08/07/2024; các phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do cơ quan có thẩm quyền tại Thuận An ban hành. Dự án đã được phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 7244/QĐ-UBND ngày 22/12/2023, bao gồm các điều chỉnh liên quan đến khu căn hộ cao tầng tại Lô D01; đăng ký hợp đồng mẫu và điều kiện giao dịch chung được Sở Công Thương Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận theo thông báo số 1147/TB-SCT ngày 4/4/2025.
Dự án đã có giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng Bình Dương cấp theo giấy phép số 3570/GPXD ngày 26/6/2025; hoàn thành nghiệm thu phần ngầm, được Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận theo văn bản số 5571/SXD-QLCLCT ngày 11/2/2026.
"Trên cơ sở các nền tảng pháp lý trên, chủ đầu tư đang tiếp tục làm việc với các cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất các thủ tục còn lại và tiến tới ký hợp đồng mua bán với quý khách hàng", Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu nêu rõ.
Bồi thường tối đa 50 triệu đồng khi quá thời gian gia hạn mà chưa được ký hợp đồng mua bán
Do thủ tục cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cần thêm thời gian để hoàn tất, Công ty TNHH MTV Setia Lái Thiêu dự kiến điều chỉnh thời điểm ký hợp đồng mua bán với khách hàng sang thời điểm không muộn hơn ngày 31/12/2026.
Cùng với việc điều chỉnh thời điểm ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng dự kiến điều chỉnh lịch thanh toán theo hướng giãn các đợt thanh toán tiếp theo, nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng trong giai đoạn chờ hoàn tất thủ tục pháp lý.
Việc điều chỉnh thời điểm ký hợp đồng mua bán và lịch thanh toán không làm thay đổi mốc bàn giao căn hộ dự kiến vào tháng 12/2027. Chủ đầu tư cho biết vẫn đang duy trì hoạt động thi công và quản lý dự án nhằm bảo đảm kế hoạch bàn giao đã công bố với khách hàng.
Phối cảnh dự án Setia Edenia.
Ngoài ra, để bảo lưu quyền lợi của khách hàng trong thời gian chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục pháp lý còn lại, chủ đầu tư cũng đề xuất khách hàng xem xét gia hạn thỏa thuận ký quỹ trong thời gian tối đa 6 tháng. Khi tiếp tục gia hạn thỏa thuận ký quỹ, khách hàng sẽ được tiếp tục giữ căn hộ đã chọn; giữ mức giá đã xác lập; giữ các điều kiện thương mại đã xác lập. Khách hàng được nhận món quà tri ân dành cho khách hàng tiếp tục đồng hành, có giá trị tối đa tương đương 10% trên số tiền 5% giá trị bất động sản mà khách hàng đã thanh toán, tính theo thời gian gia hạn thực tế.
Trường hợp hết thời gian gia hạn tối đa 6 tháng nhưng vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán, khách hàng có quyền chấm dứt/thanh lý thỏa thuận ký quỹ. Khi đó, chủ đầu tư sẽ hoàn trả/thanh toán cho khách hàng toàn bộ 5% giá trị bất động sản mà khách hàng đã thanh toán.
Lễ khởi công dự án Setia Edenia.
Đặc biệt, khoản bồi thường không vượt quá 50 triệu đồng. Chủ đầu tư sẽ thực hiện hoàn trả các khoản tiền liên quan trong vòng 30 ngày lịch kể từ ngày hồ sơ thanh lý hợp lệ được hoàn tất.
Khách hàng cần xem kỹ bản chất thỏa thuận ký quỹ và điều kiện pháp lý của dự án
Liên quan đến việc chủ đầu tư đề xuất gia hạn thỏa thuận ký quỹ trong thời gian dự án chưa hoàn tất thủ tục xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, vấn đề cần được nhìn nhận từ bản chất giao dịch và điều kiện pháp lý của bất động sản, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của thỏa thuận.
Theo luật sư, trong các giao dịch bất động sản, cần phân biệt rõ giữa hành vi "huy động vốn" và các giao dịch chuyển quyền như mua bán, thuê mua, cho thuê. Điều 114 Luật Nhà ở 2023 quy định về huy động vốn thông qua các hình thức như góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết hoặc các hình thức tài chính như phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Tuy nhiên, các giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản lại cần được xem xét theo nhóm quy định riêng về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.
Từ đó, luật sư cho rằng khi đánh giá một giao dịch bất động sản có phù hợp quy định pháp luật hay không, không nên chỉ nhìn vào tên gọi như "ký quỹ", "đặt cọc" hay "huy động vốn". Điều quan trọng là phải xác định nội dung, mục đích của thỏa thuận và nghĩa vụ mà các bên hướng tới. Trường hợp khoản tiền được nộp nhằm bảo đảm cho việc ký hợp đồng mua bán trong tương lai, cần xem xét giao dịch này có gắn với một bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay chưa.
Dự án hoàn thành nghiệm thu phần ngầm, được Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận theo văn bản số 5571/SXD-QLCLCT ngày 11/2/2026.
"Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt lưu ý khi tham gia các giao dịch bất động sản. Điều quan trọng nhất là kiểm tra dự án đã đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật hay chưa", Luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.
Luật sư cho biết, Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm. Đồng thời, Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trước đây là Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, cũng quy định về điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai trước khi được đưa vào kinh doanh. Do đó, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, việc đã có hay chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng là yếu tố quan trọng mà khách hàng cần kiểm tra trước khi tham gia hoặc tiếp tục gia hạn các thỏa thuận liên quan.
Ở góc độ này, các thỏa thuận như ký quỹ, đặt cọc hoặc gia hạn thời hạn ký hợp đồng mua bán cần được xem xét cẩn trọng trên cơ sở quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên. Khách hàng cần đọc kỹ các nội dung về thời hạn gia hạn, điều kiện chấm dứt/thanh lý thỏa thuận, thời hạn hoàn trả tiền, khoản bồi thường, cũng như việc khoản tiền đã nộp có được hoàn trả đầy đủ trong trường hợp quá thời hạn mà hợp đồng mua bán vẫn chưa được ký kết hay không.
Đối với đề xuất bồi thường trong trường hợp hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán, luật sư cho rằng đây là nội dung thuộc thỏa thuận dân sự giữa các bên. Tuy nhiên, khách hàng cần cân nhắc mức bồi thường này trong tương quan với thời gian chờ đợi, số tiền đã nộp, quyền lợi bị ảnh hưởng và các phương án xử lý nếu không tiếp tục đồng hành cùng dự án.
Khu đất xây dựng dự án Stedia Edenia.
Luật sư Phượng cũng cho rằng khái niệm "đưa bất động sản vào kinh doanh" trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần được hiểu theo hướng rộng, không chỉ dừng ở thời điểm ký hợp đồng mua bán. Khái niệm này nên được nhìn nhận bao gồm cả quá trình đưa sản phẩm ra thị trường, giới thiệu, quảng cáo, nhận tiền để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản. Cách hiểu này sẽ giúp bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người mua và hạn chế rủi ro trong giai đoạn dự án chưa hoàn tất đầy đủ điều kiện pháp lý.
Xử lý nghiêm tình trạng dự án chào bán, nhận cọc khi chưa đủ pháp lý
Khi thị trường bất động sản TP.HCM bùng nổ lượng lớn sản phẩm mở bán, cũng là lúc hàng loạt doanh nghiệp chạy theo thị trường triển khai bán hàng khi dự án chưa đủ pháp lý, điều này gây ra nhiều rủi ro lớn cho khách hàng. Trước tình trạng này, Sở Xây dựng TP.HCM liên tục ra văn bản cảnh báo nhiều dự án không đủ pháp lý được bán nhà hình thành trong tương lai.
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay, một số dự án bất động sản vẫn rao bán, nhận đặt cọc giữ chỗ khi chưa đủ điều kiện kinh doanh, nhất là một số dự án tại khu vực Bình Dương cũ.
Theo Sở Xây dựng, mọi hành vi huy động vốn, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa được đủ điều kiện đều là vi phạm quy định pháp luật, sẽ bị kiểm tra và xử lý nghiêm. Trường hợp phát hiện chủ đầu tư vi phạm, các tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan báo chí có thể gửi thông tin kèm tài liệu về Sở Xây dựng để phối hợp kiểm tra, xử lý.
Thời gian tới, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ phối hợp với các sở, ngành và UBND cấp xã tăng cường công tác kiểm tra hoạt động môi giới bất động sản và xử lý vi phạm (nếu có). Đồng thời, Sở sẽ tăng cường công tác tuyên truyền quy định pháp luật về điều kiện, phạm vi hoạt động môi giới bất động sản; các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, kinh doanh mua bán để người dân nắm rõ; cung cấp tài liệu, hồ sơ liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nêu trên đến cơ quan quản lý Nhà nước để xem xét xử lý hành vi vi phạm (nếu có).
Trước đó, ngày 10/10/2025, Sở Xây dựng đã ban hành thông báo số 11410 về việc chấp hành quy định pháp luật công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn TP.HCM, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản. Sở nêu rõ những doanh nghiệp này phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; công khai thông tin tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch; tuân thủ quy định về xử phạt hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh./.
