Cảnh quan, không gian công viên, cây xanh, mặt nước đang trở thành một thứ xa xỉ ở các đô thị lớn của Việt Nam. Trong khi tốc độ đô thị hoá, mật độ dân số và cao ốc tăng lên thì diện tích không gian này dường như lại càng ít. Tuy nhiên, đó chỉ là "tảng băng nổi" xấu xí của bức tranh đô thị hoá và bên trong còn ẩn chứa những nghịch lý chìm. Thẳng thắn thấy rằng cảnh quan công cộng không chỉ tạo sắc màu cho đô thị mà còn là tấm áo choàng phù phép nâng giá cho các dự án bất động sản. Và một số sản phẩm bất động sản “ăn theo” quy hoạch công viên, cây xanh, mặt nước đã nhanh chóng tạo ra giá trị thặng dư khổng lồ. Song không dừng lại ở đó, có nơi được quy hoạch trở thành không gian xanh lại… bị bỏ hoang chỉ vì Nhà nước cho rằng thiếu vốn. Xã hội hóa công viên, cây xanh, mặt nước đã không chỉ còn là bài toán dừng lại ở việc phân bổ nguồn vốn như thế nào là hợp lý.
Làm gì để giải quyết được những mâu thuẫn này? Có nên chăng xã hội hoá xây dựng công viên, cây xanh, mắt nước và Nhà nước đóng vai trò là người quản lý?
Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia: TS. KTS. Trương Văn Quảng, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (VIUP); KTS. Lê Tuấn Long – Tổng giám đốc Eden Landscape; TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, Giảng viên trường Đại học Việt Đức.
PV: Hiện nay, thực trạng xây dựng và triển khai dự án cảnh quan công cộng đang diễn ra như thế nào, thưa các chuyên gia?
TS. KTS Trương Văn Quảng: Hà Nội vốn được biết đến là một đô thị rất nhiều hồ và cây xanh. Tuy nhiên, hiện nay diện tích mặt nước, cây xanh đã giảm đi rất nhiều hay nói cách khác là phát triển không kịp với tốc độ đô thị hóa và sự bê tông hóa khi xây nhà cao tầng. Thực trạng này dẫn đến đất chật kín cao ốc nhưng diện tích mảng xanh lại không được “trả lại” tương ứng.
Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quy hoạch mảng xanh rất thấp, chỉ khoảng 2 - 3m2/người, trong khi tiêu chuẩn là 10 - 12m2/người. Chính lòng tham của doanh nghiệp và sự buông lỏng quản lý của chính quyền đô thị đã dẫn đến một bức tranh về quy hoạch không gian xanh và hạ tầng đô thị không đồng đều, không gian xanh ngày càng thiếu hụt. Những lỗ hổng trong quy hoạch là nguyên nhân khiến diện tích mảng xanh không được tăng lên mà còn bị cắt giảm, gây bức xúc cho cộng đồng, xã hội. Một số dự án nằm "đắp chiếu", bỏ trống.
Tại sao những dự án do Nhà nước đầu tư còn chậm trễ như vậy lại không để cho các doanh nghiệp muốn hưởng lợi từ hạ tầng xanh tự bỏ vốn ra để phát triển nó. Nhà nước chỉ cấp đất thôi, còn nguồn vốn phải chia ra thành vốn xã hội hóa để cho doanh nghiệp làm?
(Thực hiện: Mai Linh)
KTS. Lê Tuấn Long: Có một thực tế tại các đô thị hiện nay là nhu cầu của người dân ngày càng tăng nhưng cảnh quan công cộng lại thiếu. Rất nhiều khu vực được quy hoạch làm công viên cây xanh nhưng chưa có kinh phí để triển khai dẫn đến tình trạng bị bỏ ngỏ. Nếu tiếp tục như thế này thì diện tích đất dành cho quy hoạch công viên sẽ ngày càng bị mất dần do mỗi lần quy hoạch lại, một phần đất công viên có nguy cơ lại biến mất.
Nói một cách nghiêm túc thì hiện nay các dự án cảnh quan công cộng do Nhà nước đang đầu tư không được chỉn chu và kỹ lưỡng như dự án do tư nhân thực hiện. Một số dự án sau khi đưa vào sử dụng một thời gian ngắn đã không đáp ứng được thẩm mỹ cũng như nhu cầu của người dân. Thậm chí là trở nên lạc hậu ngay từ trên bản vẽ như công viên Hòa Bình, công viên hồ điều hòa Nhân Chính…
Một vấn đề khác, đó là trường hợp doanh nghiệp tư nhân đầu tư khu đô thị mới có cảnh quan công cộng đẹp. Nhưng rất đáng tiếc là sau thời gian ngắn bàn giao cho nhà nước quản lý thì các khu vực cảnh quan này đã trở nên hư hỏng, xập xệ do không giữ gìn và tôn tạo.
TS. Nguyễn Ngọc Hiếu: Bất cập hiện tại theo tôi là giá trị của đất công viên, mặt nước đang bị các doanh nghiệp ôm trọn còn Nhà nước, thành phố dường như còn "bỏ ngỏ". Cảnh quan công cộng là tài sản chung nhưng một số doanh nghiệp đang biến nó thành “của riêng”, tự cho mình cái quyền được tăng mật độ xây dựng để thu lợi. Về cơ bản, chúng ta chưa chú trọng đầu tư hạ tầng xanh mà ngược lại là đang tàn phá nó bằng cách chặt cây xanh, lấp hồ nước, chuyển diện tích đất được quy hoạch làm công viên sang xây dựng chung cư, nhà cao tầng.
(Thực hiện: Mai Linh)
PV: Đâu là nguyên nhân dẫn tới sự chênh lệch giữa các công trình cảnh quan không gian công cộng giữa một bên là vốn Nhà nước và một bên là vốn xã hội hóa cũng như diện tích cây xanh, mặt nước bị lấn chiếm, thưa KTS. Lê Tuấn Long và TS.KTS Trương Văn Quảng?
KTS. Lê Tuấn Long: Tôi cho rằng những dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thường không được chỉn chu và kĩ lưỡng do hạn hẹp về nguồn vốn và yếu kém trong cơ chế vận hành. Trên quy hoạch bản vẽ và khi bản vẽ ấy được đưa ra thực tế, nhiều khi nó còn có sự vênh lệch. Câu chuyện có quy hoạch rồi lại điều chỉnh quy hoạch, có sự xen cấy thêm dẫn đến phá vỡ quy hoạch ban đầu khiến chất lượng của công trình không được đảm bảo đã từng xảy ra.
Nếu để cho tư nhân làm dự án bằng cách chia nhỏ nguồn vốn xã hội hóa thì chắc chắn sẽ nhanh hơn và tốt hơn bởi chất lượng của công trình ảnh hưởng rất lớn đến cơm áo, gạo tiền của họ. Chúng ta cũng biết các yếu tố cảnh quan, cây xanh mặt nước nó như một lớp áo, một lớp trang điểm cho dự án trở nên long lanh hơn. Ai bán hàng mà không muốn sản phẩm của mình ở trong mắt khách hàng phải đẹp, phải chỉn chu nhất?
Doanh nghiệp đã nhận, đã quảng cáo dự án mà không làm tốt thì tất yếu sẽ bị khách hàng tẩy chay. Do đó, bắt buộc anh phải đầu tư triển khai nhanh chóng, hiệu quả để đáp ứng nhu cầu của người dân, của khách hàng đồng thời làm tăng giá trị cho các dự án bất động sản xung quanh, tăng thêm lợi nhuận.
Theo tôi, tư nhân nhìn được những giá trị của việc đầu tư hạ tầng cây xanh mặt nước mà nhà nước không nhìn được. Giờ giao cho tư nhân mảnh đất, họ sẽ tạo ra được lợi nhuận cho mình đồng thời giúp ích cho cộng đồng còn giao cho nhà nước thì mảnh đất đó sẽ thành khu tệ nạn hoặc bỏ hoang.
(Thực hiện: Mai Linh)
TS. KTS Trương Văn Quảng: Một nghịch lý đang diễn ra là nhiều công viên, hồ điều hòa do Nhà nước đầu tư ngay từ khi nằm trong quy hoạch đã có một loạt dự án “ăn theo”. Và đến nay, công viên vẫn ở trong tình trạng “đắp chiếu” hoặc trì trệ thi công. Trong khi đó, xung quanh công viên đã chi chít chung cư, cao ốc. Nguyên nhân do nguồn vốn của công viên ít, đã thế còn bị chia thành nhiều gói, nhiều thời kì nên đứt đoạn. Và một số yếu tố khác nữa khiến quy hoạch mãi chỉ nằm trên giấy.
Trong khi đó, các dự án xung quanh là của tư nhân do nằm ở vị trí đắc địa cứ thế phát triển, xây dựng lên một cách nhanh chóng.
PV: Sự chênh lệch của các công trình đã là một vấn đề nhưng tại sao các dự án có nguồn vốn xã hội hóa tưởng chừng như rất tốt nhưng cuối cùng vẫn xảy ra tranh chấp hay có trường hợp cảnh quan công cộng là tài sản chung nhưng bị biến thành “của riêng”. Vì sao vậy, thưa các chuyên gia?
KTS. Lê Tuấn Long: Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ mình quản lý, vận hành. Chưa kể, hiện nay có nhiều vấn đề bất cập mà trong luật chưa quy định. Chỉ khi mọi thứ được quy định chặt chẽ, gọn gàng ngay từ ban đầu thì mới hạn chế được những sai phạm.
TS.KTS Trương Văn Quảng: Phải khẳng định rằng, các dự án bất động sản liền kề với những khu công viên cây xanh, mặt nước thì giá trị về đất đai, về nhà ở sẽ tăng lên gấp nhiều lần bởi những yếu tố cảnh quan môi trường, khí hậu hay nói cách khác là dự án đó đang có một vị trí đắc địa.
Chính vì thế mà các chủ đầu tư có dự án liền kề công viên thường vì lợi ích mà họ tăng mật độ xây dựng nhà cao tầng xung quanh lên. Giả sử được phép xây dựng 30 tầng, nhưng người ta lại “cố” xin để xây lên 50 tầng chẳng hạn, hay khi phê duyệt dự án chỉ cho phép xây dựng với mật đô 50 - 60% thì lại xây lên 80% để bán được nhiều bất động sản hơn.
Vì cái lợi ích là quá lớn nên phát sinh nhiều mâu thuẫn trong các dự án hạ tầng xanh có nguồn vốn xã hội hóa. Hiện tại chưa có một chính sách, cơ chế nào buộc doanh nghiệp phải đóng góp hay trả tiền cho phần thụ hưởng đó nên doanh nghiệp cứ vô tư được hưởng lợi, hưởng phần chênh lệch giá trị bất động sản. Đấy là lỗ hổng trong cơ chế quản lý, quy hoạch ở một số đô thị lớn mà chúng ta cần quan tâm và có giải pháp thích hợp.
Hơn nữa, chúng ta đang quá ư dễ dãi trong việc chấp thuận điều chỉnh quy hoạch cho các dự án, dẫn đến việc cây xanh, mặt nước ngày càng giảm thiểu đi. Các nhà quản lý quy hoạch đang mang tư tưởng nhiệm kì, không có trách nhiệm với tương lai lâu dài của đô thị.
PV: Đâu là giải pháp cần đặt ra để xử lý một bài toán nhiều mệnh đề phức tạp này, thưa các chuyên gia?
TS. Nguyễn Ngọc Hiếu: Tôi cho rằng việc các dự án xây cao tầng bao quanh hạ tầng công viên không phải là đáng phê phán vì có nhiều bất động sản liền kề hạ tầng xanh thì sẽ có thêm người được hưởng cảnh quan thiên nhiên của công viên hay hồ nước. Tuy nhiên, không phải là chúng ta “cho không” doanh nghiệp những lợi nhuận tăng thêm đó mà phải buộc doanh nghiệp có sự đóng góp vào cái chung nhiều hơn cũng như tạo sự hiệu quả của các dự án hạ tầng xanh với sự quản lý của Nhà nước. Chúng ta nên để doanh nghiệp trả tiền cho việc xây dựng công viên, cùng với đó là bảo trì công viên, kè bờ hồ, bảo vệ cảnh quan, mặt nước cây xanh. Việc gìn giữ, bảo tồn công viên, mặt nước nhiều khi nó còn quan trọng hơn việc xây mới mà không hiệu quả. Việc này ở nước ngoài đã làm rất tốt còn ở Việt Nam thì cách quản lý vẫn còn bỏ ngỏ.
Theo tôi, doanh nghiệp muốn xây nhiều nhà cao tầng lên, thì anh phải xây dựng mảng xanh để “trả lại” cho cộng đồng, xã hội chứ không thể một mình thụ hưởng, còn sự phát triển bền vững của đô thị thì bỏ quên.
(Thực hiện: Mai Linh)
TS. KTS Trương Văn Quảng: Việc phát triển công viên cây xanh, mặt nước thì rõ ràng xã hội hóa là tốt, nhưng phải có một cơ chế hợp lý, đảm bảo được diện tích cây xanh mặt nước theo đúng quy hoạch đồng thời đảm bảo được lợi ích cho nhà đầu tư.
Bởi thực tế, tình trạng cắt xén diện tích trong quy hoạch cây xanh, mặt nước để xây các hạng mục nhà ở, chung cư nhằm thu lợi đang diễn ra rất nhiều. Trong khi đó, bản thân doanh nghiệp thì có lợi nhưng cộng đồng dân cư trong đô thị sẽ bị ảnh hưởng rất lớn, còn lâu dài, đô thị sẽ phải đối mặt với sự phát triển không bền vững.
Do đó tất cả đều phải có cơ chế hợp lý, có quy hoạch tổng thể và sự quản lý chặt chẽ, chứ không nhất thiết phải “trải thảm đỏ” để mời các nhà đầu tư vào đầu tư xã hội hóa sau đó để họ làm mưa làm gió. Thậm chí tự làm quy hoạch theo ý mình mà cần phải có sự điều tiết của quy hoạch tổng thể đã được chính quyền đô thị phê duyệt.
Cũng có những doanh nghiệp chỉ đầu tư phát triển vào những mảng xanh thuần thôi, công viên hay hồ nước kết hợp với một số dịch vụ giải trí thì đổi lại nhà nước hoặc thành phố phải cấp cho họ khu vực nào đó để họ phát triển dự án bất động sản. Còn những doanh nghiệp xin quy hoạch dự án ở gần đất công viên thì phải xem xét năng lực tài chính và trình độ của họ, tránh việc xin-cho không trong sáng. Đôi khi quy hoạch ban đầu là thế nhưng trong quá trình thực hiện đến cuối nó lại teo tóp đi vì lòng tham của doanh nghiệp và sự buông lỏng có phần dễ dãi của cơ quan quản lý.
Tôi cho rằng cần phải có cơ chế, chính sách hợp lý để tạo sự đồng bộ, hài hòa lợi ích giữa các bên nhưng đồng thời phải tăng cường quản lý để tránh những biến tướng trong quá trình thực hiện.
KTS. Lê Tuấn Long: Nhà nước không có đủ tiền cho nên phải tư nhân, xã hội hóa để cho thị trường tự vận động nhưng hiện nay vẫn tồn tại những bất cập nói trên là do nhà nước quản lý không tốt, để xảy ra lỗ hổng.
Tôi nghĩ xanh phải đi liền với sạch. Trước tiên là phải sạch vì đây là câu chuyện rất đơn giản, dễ dàng do hạ tầng xanh là bộ mặt của đô thị. Cho nên khi làm quy hoạch phải tính đến vấn đề chiến lược. Để làm được điều đó, chính quyền phải có sự chung tay bởi nếu thực hiện không quyết liệt thì không thể duy trì lâu dài.
- Cám ơn các chuyên gia đã tham gia cuộc trò chuyện!
